เศรษฐกิจซบยอดขายคอนโดฯ-อาคารสำนักงานทรุดยาว

 นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด  เปิดเผยว่าตลาดคอนโดมิเนียมในปี 64 ยังคงชะลอตัวต่อเนื่องจากปีก่อนจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวจากการแพร่ระบาดโควิดคาดว่าซัพพลายรวมในตลาดอยู่ที่ 674,000 ยูนิต หรืออาจจะลดลงเล็กน้อย หากการขายคอนโดมิเนียมในปีนี้ผู้ประกอบการจัดแคมเปญกระตุ้นการตลาดเข้ามาต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงต้นปี

สำหรับอุปทานอสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่จะเกิดขึ้นในปีนี้ จะเพิ่มขึ้นประมาณ 33,000 - 38,000 หน่วย  ส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ชะลอการพัฒนาไปในปี  63  และโครงการที่ผู้ประกอบการซื้อที่ดิน และประกาศแผนพัฒนาไว้แล้ว ซึ่งรวมกันมากกว่า 16,000 หน่วย โดยโครงการใหม่ ๆ ที่จะเกิดขึ้น น่าจะเป็นโครงการขนาดเล็ก และมีราคาขายที่ต่ำลง  โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 1.2 ล้านบาท/ยูนิต และราคา 1.2-2.5 ล้านบาท/ยูนิต หลังจากผู้ประกอบการเห็นโอกาสการเข้าไปจับกลุ่มลูกค้าคนทำงานประจำที่ยังมองหาคอนโดมิเนียมเป็นตัวเลือก ทำให้สัดส่วนการพัฒนาเพิ่มขึ้นจาก 20% มาเป็น 37%

ทั้งนี้คาดว่าในครึ่งปีแรกของปี  64  ความต้องการซื้อคอนโดยังคงอยู่ในระดับต่ำ หากไตรมาสที่ 3 เริ่มมีการท่องเที่ยว และเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว น่าจะเห็นความต้องการในตลาดเพิ่มขึ้น    

สำหรับความต้องการซื้อจะยังคงอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับปี  63 คือ ในระดับ 30,000 - 35,000 หน่วย ซึ่งจากตัวเลขประมาณการดังกล่าว ทำให้อัตราการขายรวมน่าจะคงอยู่ที่ 93% เท่ากับปี  63 แต่ระดับราคาเฉลี่ย น่าจะยังปรับลดลงอีก สืบเนื่องจากการลดราคาของโครงการที่สร้างเสร็จ และโครงการใหม่ที่พัฒนาสำหรับตลาดระดับกลางเพิ่มขึ้น 

ส่วนโครงการระดับบนใจกลางกรุงเทพฯราคาตั้งแต่ 6 ล้านบาท/ยูนิตขึ้นไปผู้ประกอบการยังคงชะลอการเปิดตัว เพราะยังไม่มีลูกค้าชาวต่างชาติที่กลับเข้ามาซื้อได้ โดยภาพรวมราคาขายคอนโดมิเนียมในปี 64 คาดว่าจะปรับลดลงราว 5% หรือใกล้เคียงกับปีก่อนที่ลดลง 4% จากปี 62 เพราะหลังจากที่ผู้ประกอบการปรับลดราคาลงมามากแล้วจะค่อยๆขยับราคาเพิ่มขึ้นใกล้เคียงกับราคาขายเดิม

หากจะวิเคราะห์กลยุทธ์ทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย จากการที่ตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวม มีการปรับตัวทั้งเรื่องราคา อุปทาน และอุปสงค์มาตลอดปี เป็นผลทำให้ตลาดมือสอง ค่อนข้างชะลอตัวลง และจากทัศนคติและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่องในทุกระดับราคา โดยเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และหากจะมองถึงกำลังซื้อจากต่างชาตินั้น ขณะนี้ยังคงนิ่งอยู่  คาดว่าจะมีโอกาสได้เห็นการกลับมาของต่างชาติในช่วงหลังไตรมาสที่ 2 ของปีนี้

สำหรับเทรนด์การปรับตัว ในการทำธุรกิจในช่วง 2 - 3 ปีที่ผ่านมา มีปัจจัยกระตุ้นหลายประการ  ได้แก่ 1. ผู้บริโภคมีไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว โดยโควิด-19 เป็นตัวกระตุ้นสำคัญ  2. เทคโนโลยีเข้ามามีบทบาทในการใช้ชีวิตมากขึ้น  3. การที่ประเทศไทยกำลังเตรียมตัวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ กลยุทธ์การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จึงต้องปรับตัวอย่างมาก

 ทั้งนี้ สินค้าที่เน้นการลงทุน ต้องเลือกทำเลที่ดีจริง  หรือรอให้ตลาดท่องเที่ยวกลับมาอีกครั้ง  และวัคซีนที่เริ่มใช้งานได้ น่าจะทำให้ธุรกิจท่องเที่ยวและการบินเริ่มกลับมา สำหรับคอนโดมิเนียม จะทยอยเสร็จปีนี้และภายในปีหน้า จะมีจำนวน 30,300 หน่วย น่าจะยังมีการปรับลดราคาต่อเนื่อง เพื่อเสริมสภาพคล่องให้กับธุรกิจ ผู้ประกอบการที่หันมาพัฒนาโครงการเพื่อรายได้ระยะยาวจากค่าเช่า (Recurring Income) จะต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์อีกครั้ง เนื่องจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ ทำให้ความต้องการในสินค้าส่วนนี้ลดลงด้วย ผู้ประกอบการควรหันมาพัฒนาสินค้าเพื่อการเติบโตที่ยั่งยืนมากขึ้น

 ส่วนของผู้บริโภคเอง การเลือกซื้อสินค้าต้องดูกำลังซื้อที่แท้จริงของตนเอง การหวังพึ่งรายได้ที่เพิ่มขึ้นในอนาคต อาจไม่ใช่ทางเลือกในขณะนี้ การพัฒนาศักยภาพปัจจัยบวกในตลาด ยังคงเป็นอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในเกณฑ์ต่ำ และตลาดเงินโลก อยู่ในภาวะที่มีเงินล้นตลาด สามารถทำกำไรจากการลงทุนได้อย่างต่อเนื่อง เป็นผลทำให้มีเงินไหลเข้ามาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ 

นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ทั้งอาคารสำนักงานและศูนย์การค้า ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ค่อนข้างมาก ที่ทำให้กลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่เคยเติบโตดีมาอย่างต่อเนื่องพลิกกลับมาชะลอตัว จากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง ส่งผลให้มีบางธุรกิจเลิกกิจการไป หรือลดขนาดการเช่าพื้นที่ การปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการทำงาน กำลังซื้อที่ลดลง และนักท่องเที่ยวที่หายไป

โดยที่ตลาดอาคารสำนักงานค่อนข้างเผชิญกับความท้าทายอย่างมาก เนื่องจากโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการทำงานให้กลับไปทำงานที่บ้าน และแนวโน้มการลดต้นทุนค่าใช้จ่ายของผู้ประกอบการส่งผลให้ความต้องการใช้พื้นที่อาคารสำนักงานที่มีพื้นที่จำนวนมากมีแนวโน้มลดลง และผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัวลงแรง ทำให้บางธุรกิจไปเลิกกิจการไป 

ทั้วนี้ในปีที่ผ่านมาอัตราการเช่าอาคารสำนักงานลดลงเหลือ 91% จากเดิมที่ 94% ซึ่งต่ำกว่าระดับปกติที่มากกว่า 95% มาต่อเนื่องในช่วง 7-8 ปีที่ผ่านมาแต่ในทางกลับกันราคาค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในปีก่อนกลับเพิ่มขึ้น 1% มาอยู่ที่ 800 บาท/ตารางเมตร ส่งผลให้การเช่าอาคารสำนักงานเกิดการชะลอตัวลงขึ้น ในขณะที่ซัพพลายของพื้นที่อาคารสำนักงานรวมในประเทศเพิ่มขึ้นมาเพียงเล็กน้อยที่ 130,000 ตารางเมตร ทำให้มีพื้นที่อาคารสำนักงานรวม 6.2 ล้านตารางเมตร และจากผลกระทบของโควิด-19 ที่ยังคงไม่คลี่คลาย ทำให้หลายบริษัทยังตัดสินใจไม่ขยายพื้นที่สำนักงานเพิ่มเติมหรือลดขนาดพื้นที่ใช้สอยที่ไม่จำเป็นลง เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายของบริษัท

ภาพรวมสถานการณ์ตลาดพื้นที่สำนักงานยังคงน่าจับตาอย่างต่อเนื่อง เพราะในอีก 5 ปีข้างหน้าจะมีซัพพลายเกิดใหม่เข้ามาในตลาด รวมทั้งสิ้นราว 1.8 ล้านตารางเมตร จากการพัฒนาที่ดินแปลงใหม่ใจกลางเมืองหลายแห่ง รวมถึงโซนอื่นๆโดยรอบกรุงเทพฯที่มีการประกาศพัฒนาอาคารสำนักงานอย่างต่อเนื่อง เช่น วันแบงค์คอก (One Bangkok) ย่านพระราม 4 อาคารดับบลิวเอชเอ (WHA Building) ย่านบางนา

อาคารวันซิตี้เซ็นเตอร์ (One City Center) ย่านเพลินจิต จากซัพพลายจำนวนมาก ที่จะทยอยเข้าสู่ตลาดส่งผลให้อนาคตผู้เช่าจะมีอำนาจการต่อรองมากขึ้น เมื่อผนวกกับสถานการณ์ของเศรษฐกิจในปี 64 ที่มีการคาดการณ์ว่าจะมีการฟื้นตัวอย่างช้าๆ และในอนาคตยังมีแนวโน้มของการใช้พื้นที่ลดลงในระยะยาว จากการเข้าสู่ภาวะ aging society ทำให้จำนวนคนในวัยทำงานอาจจะลดลง ปัจจัยดังกล่าวอาจส่งผลให้อัตราเช่ายังคงหดตัว และค่าเช่าอาจยังไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในปี 64-65

ด้านตลาดศูนย์การค้าในปีที่ผ่านมาได้รับผลกระทบมาก จากโควิด-19 รองจากกลุ่มท่องเที่ยวและโรงแรม เพราะผลจากการล็อกดาวน์ประเทศ ทำให้เกิดการหยุดชะงักทางเศรษฐกิจ ส่งผลให้ GDP ติดลบ รวมทั้งการหยุดเดินทางระหว่างประเทศ ทำให้ไม่มีนักท่องเที่ยวเข้าไทยมาเกือบ 1 ปีเต็ม ขาดกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ ทำให้ภาพรวมตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าในพื้นที่ Central Retail District (CRD) ลดลงมาเล็กน้อย ซึ่งมีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ 93%ลดลงจากปีก่อนที่ 97% แต่ยังอยู่ในเกณฑ์ที่ดี สาเหตุหลักจากการลดลงของอัตราการเช่ามาจากห้างอิเซตันที่คืนพื้นที่ให้กับเซ็นทรัลเวิลด์เมื่อเดือนส.ค.ที่ผ่านมา

ขณะที่ราคาค่าเช่าเฉลี่ยชั้น G ที่เป็น Prime Area ในปีนี้ ยังคงระดับเดิมที่ 3,915 บาท/ตารางเมตร/เดือน แต่ผู้เช่ามีความสามารถในการต่อรองราคาค่าเช่าได้มากขึ้น ทำให้ค่าเช่าพื้นที่ห้างในปีนี้มีโอกาสปรับลดลงได้บ้าง หากเศรษฐกิจยังคงชะลอตัวและยังไม่สามารถเปิดการท่องเที่ยวได้ และการมีบทบาทมากขึ้นของการซื้อสินค้าผ่านออนไลน์ ทำให้ผู้เช่ามีอำนาจในการต่อรองมากขึ้น ซึ่งเป็นความท้าทายของผู้ประกอบการศูนย์การค้าที่จะต้องบริหารจัดการความสัมพันธ์กับผู้เช่าให้เป็นอย่างดี

อย่างไรก็ตามมองว่าหากัจจัยโควิด-19 คลี่คลายลงอย่างชัดเจนแล้ว และสามารถกลับมาเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติได้ มองว่าทิศทางศูนย์การค้าก็จะกลับมาฟื้นตัวขึ้นไปสู่ระดับที่เคยเป็นในช่วงก่อนหน้านี้และในระยะข้างหน้ายังคงมีศูนย์การค้าใหม่ของผู้ประกอบการายใหญ่ในประเทศเตรียมเปิดตัว เช่น ดิ เอ็มสเฟียร์ และเซ็นทรัล เอ็มบาสซี ส่วนต่อขยาย ที่ยังคงดำเนินตามแผนเดิม เข้ามาสร้างสีสันให้กับตลาดศูนย์การค้าเพิ่มขึ้น

เกาะติดข่าวที่นี่