ราคาบ้าน "เกาหลีใต้" พุ่งไม่หยุด เสี่ยงฟองสบู่แตก ผู้นำออกโรงเตือน หวั่นซ้ำรอยวิกฤตญี่ปุ่น

ผู้นำ "เกาหลีใต้" ออกโรงเตือน ฟองสบู่ "อสังริมทรัพย์" ใกล้แตก หนุนธนาคารกลางตรึงดอกเบี้ย หวั่นซ้ำรอยวิกฤตญี่ปุ่น เผชิญยุคถดถอย

อี แจ-มยอง ประธานาธิบดีเกาหลีใต้ ได้ออกโรงมาประกาศเตือนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศเกาหลีใต้กำลังอยู่ในภาวะฟองสบู่ที่ใกล้จะแตก พร้อมสนับสนุนการตัดสินใจของธนาคารกลางเกาหลี (BOK) ที่คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ โดยให้เหตุผลว่าการลดดอกเบี้ยในช่วงนี้อาจยิ่งกระตุ้นการเก็งกำไรในอสังหาฯ และนำไปสู่วิกฤตเศรษฐกิจเช่นเดียวกับที่เกิดขึ้นในญี่ปุ่น

สำนักข่าวบลูมเบิร์กรายงานว่า ประธานาธิบดีอีระบุว่า สาธารณรัฐเกาหลีใต้ กำลังนั่งอยู่บนระเบิดเวลาลูกใหญ่  คือ การลงทุนเกินตัวในภาคอสังหาริมทรัพย์ หากเกาหลีใต้ลดอัตราดอกเบี้ยลงในตอนนี้ จะยิ่งไปกระตุ้นราคาที่อยู่อาศัยที่กำลังเป็นปัญหาใหญ่ในประเทศขณะนี้  ผู้นำของเกาหลีใต้นั้นมองว่าธนาคารกลางตัดสินใจถูกต้องแล้วที่ตรึงอัตราดอกเบี้ยไว้เท่าเดิมแทนที่จะปรับลดดอกเบี้ยลงมา 

พร้อมย้ำว่าดอกเบี้่ยที่ลดลง จะไปมีผลต่อการกู้ยืมที่ง่ายขึ้น และยิ่งก่อให้เกิดการบิดเบือนโครงสร้างเศรษฐกิจ ซึ่งที่ผ่านมาได้ถูกกระตุ้นโดยตลาดที่อยู่อาศัยหรืออสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนาน  ทำให้วันนี้อสังหาฯ ได้กลายเป็นสินทรัพย์ที่นักเก็งกำไรใช้สร้างความมั่งคั่งมากกว่าอยู่อาศัยจริง และในขณะเดียวกันปรากฎว่าคนเกาหลีทั่วไปกลับไม่สามารถซื้อบ้านได้ ส่วนคนที่ซื้อไปแล้วก็ยากลำบากต้องมาแบกรับภาระหนี้จำนวนมาก

ประธานาธิบดีอี ได้ระบุว่า เกาหลีใต้กำลังเดินบนเส้นทางเดียวกับญี่ปุ่นในอดีต ราคาบ้านอยู่ในระดับสูงติดอันดับโลก หากปล่อยให้สถานการณ์ดำเนินไปเช่นนี้ ฟองสบู่ย่อมแตกอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ และเมื่อถึงตอนนั้น เราจะเผชิญวิกฤตรุนแรง ไม่เพียงในทางเศรษฐกิจ แต่กระทบทุกภาคส่วนของสังคม 

โดยกล่าวอีกว่าปัญหาของเกาหลีใต้ไม่ได้อยู่ที่ระดับอัตราดอกเบี้ย หากแต่เกิดจากบทบาททางการคลังที่ยังไม่เพียงพอ และการขาดนโยบายเศรษฐกิจระดับชาติเชิงบูรณาการ โดยสิ่งสำคัญที่สุดคือการรักษานโยบายเศรษฐกิจที่มั่นคงและต่อเนื่อง ตามการใช้นโยบายการคลังที่สนับสนุนเศรษฐกิจอย่างมีประสิทธิภาพ 

สำหรับกรณีของญี่ปุ่นนั้นเหตุการณ์ที่ถูกพูดถึง เกิดขึ้นในช่วงปลายทศวรรษ 1980 ญี่ปุ่นเคยถูกคาดว่าจะขึ้นเป็นเศรษฐกิจอันดับหนึ่งของโลก แต่หลังจากนั้นเกิดฟองสบู่สินทรัพย์แตก และเป็นจุดเปลี่ยนทิศทางทั้งหมด ทำให้เศรษฐกิจของญี่ปุ่นต้องเข้าสู่ภาวะถดถอยยาวนาน และเกิดเงินฝืดในยุค 1990–2000 ราคาที่ดินตกลงต่อเนื่องกว่าทศวรรษ และตลาดหุ้นใช้เวลากว่า 30 ปีจึงจะกลับฟื้นตัวได้เต็มที่อีกครั้งนึง

ราคาของที่อยู่อาศัยในเกาหลีใต้พุ่งขึ้นอย่างต่อเนื่อง หรือแพงไม่หยุด ข้อมูลล่าสุด ณ วันที่ 20 ตุลาคม 2568 ระบุว่าราคาห้องชุดในกรุงโซลปรับขึ้นต่อเนื่อง 38 สัปดาห์ติดต่อกัน สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการในตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศนี้ยังคงแข็งแกร่งอยู่ แม้ที่ผ่านมารัฐบาลของอี แจมยองจะได้พยายามออกมาตรการมาควบคุมภาคอสังหาฯแล้วหลายครั้ง  นับตั้งแต่วันที่เขาเข้ารับตำแหน่งเมื่อเดือนมิถุนายน หรือช่วงกลางปี หลังจากเกิดปัญหาทางการเมืองในเกาหลีใต้ เรื่องการประกาศกฎอัยการศึก จนนำไปสู่การถอดถอนอดีตประธานาธิบดี ยุน ซอกยอล 

และก่อนหน้าหลังเข้ารับตำแหน่งเมื่อเดือนมิถุนายน รัฐบาลของอี แจมยอง ก็ได้ออกงบประมาณพิเศษกว่า 2 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจที่ซบเซา จากปัญหาการบริโภคภายในประเทศที่อ่อนแรง และแรงกดดันจากนโยบายภาษีของประธานาธิบดี โดนัลด์ ทรัมป์ ผู้นำสหรัฐฯ 

ประนาธิบดีของเกาหลีใต้ระบุว่า นโยบายการคลังที่ดำเนินอยู่ยังไม่เพียงพอต่อการฟื้นตัวอย่างยั่งยืน รัฐบาลต้องขยายการลงทุนในสาขาเทคโนโลยีขั้นสูง เช่น ปัญญาประดิษฐ์ (AI) เพื่อช่วยวางรากฐานสำคัญต่อการฟื้นเศรษฐกิจระยะยาว

นอกจากนี้ยังกล่าวถึงภาพบวกของตลาดทุนของเกาหลีใต้ หลังจากรัฐบาลได้พยายามเพิ่มประสิทธิภาพและลดกฎระเบียบในตลาดนี้ โดยพบว่ามีเงินทุนกำลังไหลออกจากอสังหาริมทรัพย์ไปสู่สินทรัพย์ทางการเงินที่มีประสิทธิภาพมากกว่า

แต่อย่างไรก็ตามเมื่อถูกถามถึงคำมั่นที่ให้ไว้ในการผลักดันดัชนี KOSPI สู่ระดับ 5,000 จุด และเข้าร่วมดัชนีตลาดพัฒนาแล้ว เขากล่าวว่าวันนี้ยังไม่มีกรอบเวลาที่ชัดเจน แต่ระบุว่าจำเป็นต้องมีการปฏิรูประบบกฎหมาย ความน่าเชื่อถือของนโยบาย และการสื่อสารกับนักลงทุนต่างชาติให้มากขึ้น พร้อมย้ำอีกว่า รัฐบาลจำเป็นต้องดำเนินนโยบายเพื่อลดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ และผลักดันเงินทุนไปยังภาคเศรษฐกิจที่สร้างผลผลิตจริง เพื่อรักษาโมเมนตัมเชิงบวกนี้เอาไว้ได้ 

"หนี้ครัวเรือน" โจทย์ใหญ่ เศรษฐกิจเกาหลีใต้

หนี้ครัวเรือน ยังคงเป็นข้อกังวลหลักสำหรับธนาคารกลางเกาหลี ( Bank of Korea – BOK) หากมีการลดอัตราดอกเบี้ยก็จะยิ่งกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยและผลักดันให้ระดับหนี้สูงขึ้นไปอีกได้ 

ก่อนหน้านี้ในการประชุมครั้งล่าสุดของธนาคารกลางเกาหลี เมื่อวันที่ 23 ตุลาคมที่ผ่านมา ธนาคารได้ประกาศคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ 2.5% เป็นครั้งที่สามติดต่อกันแล้ว เป็นการหยุดการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยมาตั้งแต่เดือนพฤษภาคม ตามการคาดการณ์ของนักวิเคราะห์ โดยให้เหตุผลว่า หนี้ครัวเรือน เป็นความเสี่ยงหลักที่ต้องเฝ้าระวัง 

การตัดสินใจครั้งนี้เป็นไปตามความคาดหมายของนักเศรษฐศาสตร์ที่รอยเตอร์สำรวจความคิดเห็น และเกิดขึ้นหลังจากการบังคับใช้มาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เข้มงวดขึ้นในกรุงโซล ซึ่งมีเป้าหมายเพื่อควบคุมการกู้ยืม

ในแถลงการณ์ของ BOK ได้ระบุว่า อัตราเงินเฟ้อที่ทรงตัว และแนวโน้มการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้น เป็นเหตุผลหลักในการคงอัตราดอกเบี้ยไว้ พร้อมกับแจ้งว่ากำลังติดตามเสถียรภาพในตลาดที่อยู่อาศัยและหนี้ครัวเรือนอย่างใกล้ชิด และระบุว่าอุปสงค์ในประเทศคาดว่าจะฟื้นตัวต่อเนื่อง โดยมีแรงหนุนจากการบริโภค และการส่งออกมีแนวโน้มที่จะยังคงเป็นไปในทิศทางที่ดีไปอีกระยะหนึ่ง เนื่องจากภาคส่วนเซมิคอนดักเตอร์ที่แข็งแกร่ง 

รัฐบาลเกาหลีใต้ได้พยายามทุกทางเพื่อสกัดการเก็งกำไรในภาคอสังริมทรัพย์ หรือภาวะฟองสบู่ โดยเมื่อกลางเดือนตุลาคม สื่อเกาหลีใต้รายงานว่า มีการออกกฎระเบียบด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เข้มงวดขึ้นในประเทศ ซึ่งรวมถึงการจำกัดวงเงินกู้ที่เข้มงวดกว่าเดิม ซึ่งจะถูกนำมาใช้ครอบคลุมทุกเขตทั้ง 25 แห่งในกรุงโซล รวมถึงอีก 12 พื้นที่ในจังหวัดคยองกีที่อยู่ติดกัน จากเดิมที่มีการบังคับใช้เพียงแค่ 4 เขตในพื้นที่กรุงโซลเท่านั้น

นักวิเคราะห์จาก Bank of America (BofA) ระบุในบันทึกเมื่อวันที่ 20 ตุลาคม 2568 ระบุว่า เงินเฟ้อด้านที่อยู่อาศัยในกรุงโซลเป็นประเด็นสำคัญที่สุดสำหรับผู้กำหนดนโยบายในปีนี้ ซึ่งเป็นข้อจำกัดที่สำคัญสำหรับการผ่อนคลายเพิ่มเติมในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 พร้อมตั้งข้อสังเกตว่า ราคาบ้านในใจกลางกรุงโซลเร่งตัวขึ้นอีกครั้งในช่วงกลางเดือนกันยายน แม้จะมีมาตรการชะลอความร้อนแรงก่อนหน้านี้ในเดือนมิถุนายนและกันยายน