ตลาดที่อยู่อาศัยใน 5 ปี ยังไม่ฟื้นเท่าก่อนโควิด?

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ SCB EIC  หรือได้ทำการสำรวจ  "SCB EIC Real estate survey 2568"  ผ่านช่องทาง ออนไลน์ Survey monkey ระหว่างวันที่ 14 กุมภาพันธ์ ถึง 3 มีนาคม 2568 มีผู้ตอบแบบสอบถามทั้งสิ้น 1,686 คน  โดย SCB EIC  เผยแพร่ผลสำรวจและวิเคราะห์ผลสำรวจฯ เมื่อกลางเดือนตุลาคม 2568 ที่ผ่านมา พบว่า สถานการณ์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในระยะต่อไปที่ยังมีแนวโน้มฟื้นตัวช้า และในระยะปานกลางหรือในช่วง 5 ปีข้างหน้า อาจจยังไม่สามารถกลับไปสู่ระดับก่อนโควิด  โดยสรุปออกเป็น 4 ประเด็นสำคัญดังนี้

ประเด็นแรก  กำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568-2569 ในภาพรวมยังคงอ่อนแอ และมีแนวโน้มฟื้นตัวช้าในช่วง 5 ปีข้างหน้า จากผลกระทบของเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า ความเข้มงวดในการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน และราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งยังคงส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของกำลังซื้อกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่างค่อนข้างมาก และเริ่มส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อกลุ่มรายได้ปานกลาง-บนมากขึ้น รวมถึงเหตุผลด้านการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว 

โดยผลสำรวจ พบว่า สัดส่วนผู้ที่ไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายในช่วง 5 ปีข้างหน้าอยู่ที่ร้อยละ 47  ของผู้ตอบแบบสอบถามโดยรวม ซึ่งยังอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่องจากผลสำรวจในช่วง 2 ปีก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ร้อยละ 50  โดยผู้ที่ไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ ยังเชื่อว่าต้องใช้เวลามากกว่า 5 ปี กว่าสถานการณ์ทางเศรษฐกิจ จะคลี่คลายจนสามารถกลับมาซื้อที่อยู่อาศัยได้

สำหรับผู้ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า ยังคงมีสัดส่วนอยู่ในระดับต่ำที่ร้อยละ 27 ของผู้ตอบแบบสอบถามโดยรวม เนื่องจากส่วนหนึ่งตัดสินใจชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป เพื่อรอให้แรงกดดันทางเศรษฐกิจคลี่คลาย หรือมีความพร้อมทางการเงินมากขึ้น  

นอกจากนั้น แรงกดดันทางเศรษฐกิจยังส่งผลให้ผู้มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้า มีแนวโน้มลดงบประมาณในการซื้อลงอีกด้วย โดยสัดส่วนผู้ที่ระบุว่าจะลดงบประมาณการซื้อที่อยู่อาศัยลงจากที่ตั้งไว้เดิมอยู่ที่ร้อยละ 75  ของผู้ตอบแบบสอบถามที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้ กำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังคงอ่อนแอดังกล่าว ส่งผลให้ SCB EIC คาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568  และ 2569  ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องที่ระดับราวติดลบร้อยละ 10 ถึงติดลบร้อยละ15 (-10% ถึง -15%) เทียบจากช่วงเดียวกันปีก่อน (YOY) ในปี 2568  ซึ่งคาดว่าจะอยู่ระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี  และในปี 2569 คาดว่าจะติดลบร้อยละ  1  ถึงติดลบร้อยละ 5 ( -1% ถึง -5%)  YOY ในปี 2569   และอาจยังไม่สามารถกลับมาสู่ระดับ Pre-COVID ได้ในช่วง 5 ปีข้างหน้า

ประเด็นที่สอง   ที่อยู่อาศัยมือสองยังคงเป็นตัวเลือกที่ได้รับความสนใจสูง จากปัจจัยด้านราคาที่ต่ำกว่ามือหนึ่งเป็นสำคัญ  โดยผลสำรวจ พบว่า สัดส่วนผู้สนใจซื้อที่อยู่อาศัยมือสองในปี 2568  อยู่ที่ราวร้อยละ  65 ของผู้ตอบแบบสอบถามที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้า เพิ่มขึ้นจากผลสำรวจปีก่อนหน้าที่อยู่ที่ระดับร้อยละ 63  โดยราคาที่อยู่อาศัยมือสองยังมีแนวโน้มทรงตัวหรือเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย 

ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งยังคงเร่งตัวขึ้นในอัตราที่สูงกว่าอย่างต่อเนื่อง ทำให้ความแตกต่างของระดับราคามือหนึ่งและมือสองยังมีสูง ส่งผลให้ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสามารถเข้าถึง และเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมือสองง่ายกว่ามือหนึ่ง  ซึ่งส่วนใหญ่ยังให้ความสนใจที่อยู่อาศัยมือสองอายุไม่เกิน 10 ปี ที่มีราคาปานกลาง และสภาพปานกลาง มากที่สุด 

โดยเฉพาะในกลุ่มทาวน์เฮาส์ และคอนโด ที่ผลสำรวจ พบว่า มีสัดส่วนผู้สนใจซื้อทาวน์เฮาส์ และคอนโดมือสองสูงกว่าที่อยู่อาศัยมือสองประเภทอื่น โดยคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 83  และร้อยละ 65 ของผู้ตอบแบบสอบถามที่มีแผนจะซื้อทาวน์เฮาส์ และคอนโดในช่วง 5 ปีข้างหน้า ตามลำดับ 

รวมถึงยังเป็นสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นจากผลสำรวจปีก่อนหน้า เนื่องจากส่วนใหญ่ยังสามารถหาซื้อในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในทำเลที่มีความสะดวกในการเดินทางได้ ซึ่งเป็นราคาที่ผู้ซื้อกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่างส่วนใหญ่ยังสามารถเข้าถึงได้มากกว่าราคามือหนึ่งในพื้นที่เดียวกัน 

อย่างไรก็ตาม SCB EIC คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองในปี 2568-2569  จะมีแนวโน้มหดตัวตามสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวม แต่เป็นอัตราการหดตัวที่ต่ำกว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง

ประเด็นที่สาม ความต้องการเช่ายังคงอยู่ในระดับสูง และการเช่าซื้อ  มีแนวโน้มได้รับความสนใจมากขึ้น เนื่องจากเป็นทางเลือกสำหรับกลุ่มที่งบประมาณไม่พอที่จะซื้อ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกำลังซื้อกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่างที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจค่อนข้างมาก ทำให้ยังไม่สามารถเปลี่ยนจากการเช่ามาเป็นการซื้อได้ 

โดยผลสำรวจ พบว่าร้อยละ 44  ของผู้ตอบแบบสอบถามที่เช่าที่อยู่อาศัยหรือมีความต้องการเช่าอยู่อาศัย ให้เหตุผลในการเช่าว่า งบประมาณไม่พอสำหรับการซื้อ รวมถึงยังมีกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยหลังที่สอง เพื่อความสะดวกในการเดินทาง แต่ยังไม่ต้องการซื้อขาด เนื่องจากไม่ต้องการภาระหนี้ระยะยาวเพิ่มเติม วางแผนจะเช่าอยู่เพียงในระยะกลาง หรือต้องการจ่ายค่าเช่ารายเดือนต่ำกว่าค่างวดผ่อนชำระ เป็นต้น 

ขณะที่การนำเสนอรูปแบบ "การเช่าซื้อ" (การที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันว่าจะให้ผู้ซื้อเช่าคอนโดในช่วงเวลาหนึ่ง ก่อนที่จะมีสิทธิ์ซื้อคอนโดนั้นในอนาคตตามราคาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้า) โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโด ที่มีความต้องการเช่าและความต้องการซื้อสูง จากความสามารถในการตอบโจทย์ด้านทำเล มีแนวโน้มดึงดูดกลุ่มผู้ที่มีความต้องการเช่า โดยผลสำรวจ พบว่า ราว 2 ใน 3 ของผู้ที่เช่าอาศัยอยู่หรือมีความต้องการเช่าอาศัย สนใจที่จะเปลี่ยนจากการเช่าคอนโด มาซื้อคอนโดในรูปแบบการเช่าซื้อแทนในช่วง 5 ปีข้างหน้า เนื่องจากยังสามารถจ่ายค่าเช่าในอัตราที่ใกล้เคียงกับที่จ่ายอยู่เดิม แต่เพิ่มโอกาสการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในอนาคต 

อย่างไรก็ตาม กลุ่มที่เช่าที่อยู่อาศัย หรือมีความต้องการเช่า เนื่องจากได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจ ส่วนใหญ่ยังคาดหวังว่าจะสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ในระยะข้างหน้า แต่คาดว่าต้องใช้เวลาอีกนาน อย่างต่ำมากกว่า 5 ปี กว่าสถานการณ์ทางการเงินจะเริ่มคลี่คลายมากพอจนสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ ทั้งนี้ผลสำรวจพบว่า ความต้องการเช่าคอนโดที่มีความสะดวกด้านทำเล และมีค่าเช่าเดือนละไม่เกิน 10,000 บาท ยังอยู่ในระดับสูง

และประเด็นที่สี่  ปัจจัยด้านความคุ้มค่าของราคายังคงมีผลต่อการตัดสินใจซื้อมากที่สุด โดยแรงกดดันทางเศรษฐกิจที่ยังคงส่งผลต่อการฟื้นตัวของกำลังซื้อ ทำให้ร้อยละ 39 ของผู้ตอบแบบสอบถามที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้า ยังให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านความคุ้มค่าของราคา หรือราคาที่เข้าถึงได้มากที่สุด ซึ่งครอบคลุมถึงที่อยู่อาศัยที่ทำให้ผู้ซื้อรู้สึกว่ามีมูลค่าสูงกว่าที่จ่าย หรือสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้อีกด้วย

รองจากปัจจัยด้านความคุ้มค่า/ราคาที่เข้าถึงได้ ผู้ซื้อยังคงให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านทำเลอย่างต่อเนื่อง ทั้งที่สะดวกต่อการเดินทาง และใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก สะท้อนจากสัดส่วนผู้ที่ให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านทำเลเป็นอันดับแรกยังคงเพิ่มขึ้นเล็กน้อยมาอยู่ที่ร้อยละ 28 ของผู้ตอบแบบสอบถามที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้า จากการสำรวจในช่วง 2 ปีก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ร้อยละ 26 ซึ่งมีแนวโน้มส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทมากขึ้นในระยะต่อไป นอกจากนั้น ยังเป็นปัจจัยหนุนให้คอนโดยังคงได้รับความนิยมจากผู้ซื้อ เนื่องจากความสามารถในการตอบโจทย์ด้านทำเล ได้ดีกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น

โดยทำเลที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าที่ยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายหลักอย่างสายสีเขียว และสายสีน้ำเงิน ที่อยู่ใกล้เมืองหรือเดินทางเข้าเมืองและแหล่งงานได้สะดวก นอกจากนั้น รถไฟฟ้าสายใหม่ที่จะมีการเปิดให้บริการมากขึ้นในระยะข้างหน้า จะช่วยเพิ่มโอกาสในการพัฒนาที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการ และขยายในทำเลใหม่ ๆ ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลออกไปมากขึ้น

ผลสำรวจฯ พบว่า กลุ่ม Gen X และ Gen Y คือกลุ่มหลักที่หันมาให้ความสำคัญด้านทำเลมากขึ้น ส่วน Gen Z หันมาให้ความสำคัญกับปัจจัย ด้านราคามากขึ้น จากเดิมที่ให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางมากที่สุด ขณะที่ Baby boomer มีแนวโน้มสนใจที่อยู่อาศัยที่มีขนาดพื้นที่ใช้สอยเพียงพอมากขึ้น เพื่อตอบโจทย์การใช้เวลาส่วนใหญ่ในที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้ SCB EIC  มีข้อเสนอแนะสำหรับผู้มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 3 ปี และผู้ที่ยังไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 3 ปี จากข้อจำกัดทางการเงิน ดังนี้ 

1. กลุ่มที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 3 ปี 

"กลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและยังมีความสามารถในการผ่อนชำระ" ยังเป็นช่วงจังหวะที่ดีในการตัดสินใจซื้อ เนื่องจากสถานการณ์กำลังซื้อในตลาดที่ยังมีแนวโน้มซบเซาอย่างน้อยในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า และการแข่งขันที่ยังเข้มข้น ทำให้ผู้ประกอบการยังมีโอกาสทำโปรโมชันอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ที่ยังมีหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ในระดับสูง 

ประกอบกับทิศทางดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในช่วงขาลง และโครงการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำโดยสถาบันการเงินของรัฐที่มีการออกมาอย่างสม่ำเสมอ จะช่วยสนับสนุนกลุ่มที่ต้องการซื้อในระดับราคาต่ำไม่เกิน 3 ล้านบาทได้ ส่วนในกลุ่มระดับราคาสูงกว่า 20 ล้านบาท แม้จะไม่มีการทำโปรโมชันมากนัก แต่การเปิดโครงการใหม่ที่เพิ่มขึ้นมากในช่วง 1-2 ที่ผ่านมาทำให้ผู้ซื้อมีตัวเลือกให้เปรียบเทียบก่อนการตัดสินใจ

ส่วน "กลุ่มที่ซื้อเพื่อการลงทุน" ต้องพิจารณาปัจจัยอื่นควบคู่ด้วย เนื่องจากอัตราการขยายตัวของผลตอบแทนจากการลงทุนของแต่ละประเภทที่อยู่อาศัยและในแต่ละพื้นที่มีความแตกต่างกัน โดยเฉพาะในช่วงที่สถานการณ์เศรษฐกิจยังมีแนวโน้มฟื้นตัวช้าใน 3 ปีข้างหน้า การลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อให้ได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูง หรือขยายตัวอย่างรวดเร็วอาจยังมีโอกาสจำกัด จากการแข่งขันที่สูงของอุปทานที่ยังคงมากกว่าอุปสงค์ แม้แต่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาสูง หรือตลาดผู้ซื้อ/ผู้เช่าต่างชาติที่ เผชิญความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกมากขึ้น 

ขณะที่การลงทุนเพื่อปล่อยเช่าในอัตราค่าเช่าไม่เกิน 15,000 บาท/เดือนที่มีความต้องการสูง ก็มีการแข่งขันที่สูงเช่นกัน ทำให้การปรับขึ้นค่าเช่าเพื่อให้ได้รับผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นอาจยังทำได้ยาก ดังนั้น การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยโดยเน้นได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนในระดับปานกลางลงไป (ไม่เกินร้อยละ 5-6) แต่ได้รับอย่างสม่ำเสมอต่อเนื่อง จะเป็นกลยุทธ์ที่มีความเสี่ยงต่ำกว่าและเหมาะกับสถานการณ์เศรษฐกิจ และกำลังซื้อในช่วง 3 ปีข้างหน้า

อย่างไรก็ดี กลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และเพื่อการลงทุน อาจพิจารณาที่อยู่อาศัยมือสองควบคู่กับมือหนึ่งด้วย เนื่องจากอาจมีความคุ้มค่ามากกว่ามือหนึ่ง ทั้งในด้านราคา ทำเลหรือผลตอบแทนจากการลงทุน ในบางพื้นที่ โดยเฉพาะในกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท สำหรับผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง อย่างไรก็ตาม ต้องพิจารณาด้านงบประมาณการปรับปรุงซ่อมแซมอย่างละเอียดและรอบคอบควบคู่กันด้วย 

นอกจากนี้ต้องประเมินความสามารถในการผ่อนชำระในระยะต่อไปอย่างรอบคอบ โดยประเมินความเสี่ยงและความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ที่อาจส่งผลกระทบต่อความสามารถ ในการผ่อนชำระในระยะต่อไปด้วย

2. กลุ่มที่ยังไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 3 ปี จากข้อจำกัดทางการเงิน 

ควรพิจารณา "การเช่าซื้อ" (Rent to own)  เป็นหนึ่งในทางเลือกเพิ่มเติม ซึ่งช่วยรักษาสภาพคล่อง เนื่องจากไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์หรือเงินก้อนใหญ่ในการทำสัญญา และสามารถเป็นเจ้าของได้ในอนาคต  นอกจากนั้น ผู้เช่าซื้อยังมีโอกาสได้ทดลองอยู่อาศัยในสภาพแวดล้อมดังกล่าวก่อนตัดสินใจซื้อจริงได้อีกด้วย อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าซื้อต้องพิจารณารายละเอียดและเงื่อนไขการเป็นเจ้าของอย่างระมัดระวัง รวมถึงประเมินมูลค่าที่อยู่อาศัยเมื่อถึงวันที่ครบกำหนดสัญญาว่าเหมาะสมกับราคาที่ระบุไว้ตอนทำสัญญาหรือไม่

หรืออาจพิจารณา "เช่าไปก่อน" หากมองว่ายังไม่พร้อมจะซื้อ หรือเช่าซื้อ โดยการเช่าปกติมักมีค่าใช้จ่ายที่ต่ำกว่า เพราะไม่ต้องรวมมูลค่าทรัพย์สิน ดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ แบบการเช่าซื้อ ซึ่งจะช่วยด้านค่าใช้จ่ายและสภาพคล่องได้มากขึ้น รอให้มีความพร้อมทางการเงินมากขึ้นค่อยกลับมาพิจารณาซื้อหรือเช่าซื้ออีกครั้ง ประกอบกับในปัจจุบันยังมีคอนโดใกล้รถไฟฟ้าปล่อยเช่าจำนวนมากที่มีอัตราค่าเช่าไม่เกิน 10,000 บาท/เดือน ที่เหมาะกับผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง นอกจากนี้ หากมั่นใจว่ายังไม่สามารถซื้อหรือเช่าซื้อได้ในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า การทำสัญญาเช่าระยะยาวมากกว่า 1 ปี มีโอกาสต่อรองอัตราค่าเช่าได้ต่ำลง