เช็ก 7 มาตรการเยียวยาจากภาครัฐ-ปลุกตลาดอสังหาริมทรัพย์

การแพร่ระบาดของโควิด 19 ตลอด 2 ปีที่ผ่านมา ส่งผลกระทบต่อหลายธุรกิจรวมถึงธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ ภาครัฐเองก็เล็งเห็นปัญหา และออกมาตรการช่วยเหลือ โดยมี 7 มาตรการที่เกี่ยวข้อง กับภาคอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้

1.    คงราคาประเมินที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง – โดยราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้กันอยู่ในปัจจุบัน เป็นของรอบปี 2559 - 2562   ซึ่งที่ผ่านมา กรมธนารักษ์เคยประกาศเลื่อนใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ไปก่อนหน้านี้แล้วโดยได้เลื่อนใช้ จากต้นปี 2563 ยาวไปจนถึงสิ้นปี 2565 โดยราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรอบใหม่ที่จะปรับตัวสูงขึ้นนั้น เตรียมประกาศใช้ ในวันที่ 1 มกราคม 2566 พร้อมกันทั่วประเทศ 

2.    คงอัตราค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง – เมื่อวันที่ 7 ธันวาคม 2564 ได้มีมติเห็นชอบ ให้คงอัตรา การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่อไปอีก 2 ปี คือ ตั้งแต่ปี 2565 - 2566 และจะมีการมาพิจารณาอัตราการเก็บภาษีอัตราใหม่อีกครั้งในปี 2567  โดยมีรายละเอียดอัตราภาษีเดิมที่ประกาศใช้ในปี 2563-2564 ตามภาพ

3.    ยกเลิกมาตรการปรับลดอัตราจัดเก็บภาษีที่ดิน - กระทรวงการคลังจะไม่ขยายเวลาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปอีก หลังจากที่ลดให้ไปแล้ว 2 ปีก่อนหน้า เนื่องจากการลดภาษีที่ดิน  ทำให้รายได้ ของท้องถิ่นในแต่ละปีหายไปถึง 3 หมื่นล้านบาท ดังนั้นในปีนี้จึงเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีที่ดินเต็มอัตรา 

อย่างไรก็ดีในปี 2565 นับเป็นปีที่สามของการเก็บภาษีที่ดินฯ ซึ่งยังอยู่ในมาตรการ บรรเทาการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใน 3 ปีแรก

 -  ในกรณีที่ผู้เสียภาษี ได้รับการประเมินภาษีในจำนวนที่สูงกว่า  ที่เคยเสียในภาษีโรงเรือนและที่ดิน หรือภาษีบำรุงท้องที่ โดยให้ผู้เสียภาษีชำระภาษีตามจำนวนที่ต้องเสียในปีก่อน เหลือส่วนต่างเท่าใด ให้ผู้เสียภาษี  ชำระภาษีดังนี้

•    ปีที่หนึ่ง 25 %ของจำนวนส่วนต่างภาษี

•    ปีที่สอง 50% ของจำนวนส่วนต่างภาษี

•    ปีที่สาม 75 %ของจำนวนส่วนต่างภาษี

•    ในปีถัดไปจะเป็นการเสียภาษีตามการประเมินจริง

4.    มาตรการ “พักทรัพย์ พักหนี้” หรือ “โกดังพักหนี้” (Asset Warehousing)  

- เป็นการจัดการหนี้ชั่วคราวสำหรับลูกหนี้ที่มีหลักประกัน เริ่มที่เจ้าหนี้รับตีโอนทรัพย์จากลูกหนี้ เพื่อชำระหนี้ที่มีอยู่ ให้สิทธิลูกหนี้ซื้อคืน ทรัพย์สินในอนาคตด้วยราคาที่ตกลง ลูกหนี้สามารถเช่าทรัพย์สินดำเนินกิจการต่อไปได้โดยเสียค่าเช่า ทั้งนี้ ผู้ประกอบธุรกิจ  ที่สามารถขอเข้ามาตรการ ต้องมีคุณสมบัติ ดังนี้ 

•    เป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลที่จดทะเบียนในประเทศไทย ที่มีสถานประกอบการและประกอบธุรกิจในประเทศไทย 

•    เป็นลูกหนี้ ของสถาบันการเงิน ก่อนวันที่ 1 มีนาคม 2564 ทั้งนี้ หากเป็นลูกหนี้ของสถาบันการเงินต่อเนื่องมาตั้งแต่ก่อนวันที่ 1 มกราคม 2563 ต้อง ไม่เป็นลูกหนี้ที่ถูกจัดชั้นเป็น NPL ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2562

•    ไม่เป็นผู้ประกอบธุรกิจทางการเงิน 

•    ทรัพย์สินที่เป็นหลักประกัน ที่สถาบันการเงินจะรับโอนตามมาตรการ ไม่จำกัดประเภททรัพย์สิน แต่ต้องเป็นทรัพย์สินที่ผู้ประกอบธุรกิจนำมาเป็นหลักประกันกับสถาบันการเงินตามกฎหมายไทย ก่อนวันที่ 1 มีนาคม 2564 เพื่อประกันการชำระหนี้ของสินเชื่อในการประกอบธุรกิจ

5.    มาตรการ คงดอกเบี้ยนโยบาย เมื่อวันที่ 22 ธันวาคม 2564 คณะกรรมการนโยบายการเงิน หรือกนง. มีมติเป็นเอกฉันท์ให้คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ร้อยละ 0.50 ต่อปี ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ย ที่ต่ำที่สุดในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นโอกาสของผู้ซื้อที่จะซื้อที่อยู่อาศัยโดยมีอัตราดอกเบี้ยต่ำ อย่างไรก็ตามดอก เบี้ยนโยบาย ก็อาจจะมีการเปลี่ยนแปลง ตามสภาวเศรษฐกิจ อัตราเงินเฟ้อ และการปรับดอกเนี้ยนโยบายของธนาคารกลางในประเทศอื่นๆ

6.    มาตรการผ่อนคลาย LTV (ชั่วคราว)  

สำหรับการกู้ที่อยู่อาศัย รวมถึง บ้านเดี่ยว อาคารพาณิชย์  อาคารชุด LTV หรือ สัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน มาตรดังกล่าวจะแบ่งออก เป็น 2 กรณี คือ

•    กรณีที่ 1 ที่อยู่อาศัยมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท ปรับเพดาน (LTV) ของสัญญาซื้อที่อยู่อาศัย หลังที่สองเป็นต้นไป เป็น  100 %ของมูลค่า ซึ่งจากเดิมให้ LTV เพียง 70-90%  ของมูลค่า พร้อมยังคงเงื่อนไขเดิม ที่ให้วงเงินกู้ 100% สำหรับสัญญาซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก  และให้เพิ่มอีก 10% เพื่อใช้ในการซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งเพิ่มเติม (รวมเป็น 110% จากมูลค่าหลักประกัน)

•    กรณีที่ 2  ที่อยู่อาศัยมูลค่ามากกว่า 10 ล้านบาท ปรับเพดาน (LTV) ของสัญญาซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งจากเดิม 70%-90% ของมูลค่า เพิ่มเป็น 100% ของมูลค่า ตั้งแต่สัญญาหลังแรกเป็นต้นไป ตลอดจนหลังที่สอง และสามโดยให้เริ่มสัญญาเงินกู้ตั้งแต่ วันที่ 20 ตุลาคม 2564 ถึง วันที่ 31 ธันวาคม 2565 

ทั้งนี้การอนุมัติ LTV ขึ้นอยู่กับสถาบันการเงิน ที่ต้องคำนึงถึงความสามารถในการชำระหนี้ ของผู้กู้เป็นหลัก ความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อยังคงเป็นปัญหาใหญ่สำหรับผู้ซื้อบ้าน โดยปัจจุบันมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ประมาณ 40-50% เลยทีเดียว

7.    มาตรการ ลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง - เมื่อวันที่17 มกราคม 2565 มีประกาศในราชกิจจานุเบกษา ต่ออายุมาตรการ ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิ(ค่าธรรมเนียมการโอน)และนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย จาก2% เหลือเพียง 0.01% และค่าจดจำนองจาก1%เหลือ0.01%  

สำหรับ บ้านเดี่ยว-อาคารพาณิชย์ อาคารพร้อมที่ดิน อาคารชุด ที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และในการต่ออายุครั้งนี้มีการปรับเงื่อนไขโดยให้สิทธิ์สำหรับบ้านมือสองเพิ่มขึ้นด้วย โดยมาตรการดังกล่าวมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 18 มกราคม 2564 - 31 ธันวาคม 2565 

จะเห็นได้ว่ามาตรการช่วยเหลือส่วนใหญ่ เป็นมาตรการกระตุ้นเศษฐกิจในระยะสั้นเท่านั้น รายละเอียดหรือเงื่อนไขที่กล่าวข้างต้นอาจมีการเปลี่ยนแปลงในอนาคต ซึ่งผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์ และนักลงทุนควรพิจารณาค่าใช้จ่ายในระยะยาวประกอบด้วย เช่น ภาระภาษีที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต ภาระดอกเบี้ยที่อาจจะเพิ่มขึ้น รวมถึงภาวะตลาดที่อาจจะเปลี่ยนแปลงจากรูปแบบการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไป ดังนั้นนักลงทุนควรติดตาม สถานการณ์อยู่เสมอ 

ที่มา  ธนาคารกสิกรไทย

ภาพประกอบ  ธนาคารกสิกรไทย