บ้าน คอนโด ขายไม่ออก ตลาดอสังหาฯ ยังไม่ฟื้น คนยุคนี้พึ่งการ "เช่า" Generation RENT

คนรุ่นใหม่นิยม "เช่า" มากกว่าซื้อ ? กลายเป็นโจทย์ใหญ่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในยุคนี้ กับ "Generation RENT" เมื่อคนเจนวายและเจนซี เจอกับความท้าทายทางเศรษฐกิจ และรูปแบบชีวิตที่เปลี่ยนและมุมมองการลงทุนด้วยเงินกับซื้อบ้านอาจจะไม่คุ้มค่า

 "Generation RENT"

เรียนจบ ทำงาน มีบ้าน มีรถ เคยเป็นรูปแบบชีวิตหรือเป้าหมายชีวิตในฝันของผู้คนในยุคสมัยหนึ่ง แต่ถ้าถามทุกคนในวันนี้ว่า มีใครที่ยังคิดแบบนี้อีกหรือไม่ คำตอบอาจจะมีหลากหลาย เพราะวันนี้ท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจ การจะมีบ้านเป็นของตัวเองได้สักหนึ่งหลัง มีคอนโดสักหนึ่งห้อง เก็บเงินซื้อเงินสดคงเป็นไปได้ยาก ถ้าหากยื่นกู้จะผ่านหรือเปล่า และถ้าผ่านจะจ่ายไหวหรือไม่  เพราะดอกเบี้ยบ้านก็ไม่ถูก ค่าครองชีพก็พุ่งแรง  ดังนั้นทางออกที่เป็นไปได้ ก็คือ "การเช่าบ้าน" 

"Generation Rent"  คือ คำนิยาม สำหรับผู้คนในยุคนี้ ที่เหมารวมทั้งเจนวายและเจนซี  ด้วยพฤติกรรมที่คนเหล่านี้นิยมเช่ามากกว่าซื้อ ยืนยันมุมมองเรื่องนี้ ด้วยข้อมูลจากการสำรวจและวิเคราะห์ของหลายสถาบัน 

บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด (LWS)  สำรวจพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของคน Gen Z (อายุ 16 – 28 ปี) และ Gen Y (อายุ 29 – 44 ปี) ในช่วงปลายปี 2567 จำนวน 670 คน พบว่าคนส่วนใหญ่ หรือ 66% ของผู้ตอบแบบสอบถาม ให้ความสนใจกับการ “เช่า” ที่อยู่อาศัย มากกว่าที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง 

โดยตอนนี้มีกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เช่าบ้านหรือห้องพักมากถึง 66%  ส่วนใหญ่เป็นผู้หญิงกว่า 60% และเป็นคนโสด  มีกำลังจ่ายค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนอยู่ที่ 5,000 – 10,000 บาท  และจะเลือกเช่าจากความสะดวกสบายในการเดินทาง ราคาค่าเช่าที่ไม่สูงเกินไป มีสภาพแวดล้อมที่ดี มีพื้นที่ส่วนกลางที่ตอบโจทย์กับรูปแบบการใช้ชีวิต และมีที่จอดรถทั้งรถยนต์และรถจักรยานยนต์

เหตุผลโดยรวมที่ทำให้คนรุ่นใหม่เลือกจะเช่าบ้านมากกว่าซื้อ มาจากปัจจัยหลักๆ  3  ด้านด้วยกัน คือ 

1. ชีวิต คือ ความยืดหยุ่น และ “การเช่า” ตอบโจทย์ได้ดี

คนรุ่นใหม่ หรือ First Jobber มีไลฟ์สไตล์ที่ไม่เหมือนกับคนยุคสมัยก่อน ยุคนี้คือยุคที่ต้องเคลื่อนที่ ต้องเปลี่ยนแปลงได้สะดวก ตามใจต้องการ ตั้งแต่การเปลี่ยนงานบ่อยๆ การย้ายที่ทำงาน และต้องเปลี่ยนที่อยู่ตามไปด้วย เพื่อการเดินทางที่ไม่ลำบาก และยังมีการค้นหาประสบการณ์ชีวิตตามย่านต่างๆที่แตกต่างกันไป  ดังนั้นจากการซื้อที่อยู่อาศัยแบบลงหลักปักฐาน อาจจะทำให้เกิดภาระทางการเงินระยะยาว ไม่สอดคล้องกับรูปแบบการใช้ชีวิตได้ 

2. ชีวิต คือ ความท้าทาย เพระเศรษฐกิจมีความไม่แน่นอน และความผันผวน

คนใน Gen Z และ Gen Y พบว่าตนเองมีรายได้ที่ไม่แน่นอน และไม่มั่นใจด้วยว่าจะมีงานมีเงินที่มั่นคงระยาวในอนาคต จากภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน จึงไม่พร้อมที่จะสร้างภาระหนี้ในระยะยาว ดังนั้นการเช่าจึงเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์สถานะทางการเงินของคนกลุ่มนี้มากกว่า

3. ชีวิต คือ การลงทุน และอนาคต

คนรุ่นใหม่มองว่าซื้อบ้านอาจจะไม่คุ้มในระยะยาวหรือไม่ ? จากการสำรวจพบว่าพฤติกรรมการบริหารจัดการการลงทุนของคน Gen Z และ Gen Y ในปัจจุบันนี้ มองว่าพวกเขาสามารถนำเงินที่มีอยู่ไปบริหารจัดการเงินลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความหลากหลาย ทั้งหุ้น พันธบัตร กองทุนรวม คริปโตเคอเรนซี การลงทุนในทอง ดังนั้นหลายคนจึงเลือกที่จะเก็บเงินมาใช้ในการลงทุนมากกว่าจมกับการผ่อนบ้าน 

ตัวแปรสำคัญ ของเรื่องนี้ ก็คือ เงิน และตอนนี้ Generation Rent ก็เป็นตัวชี้วัดทั้งปัจจุบันและอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย   

ข้อมูลจากศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ SCB EIC เปิดเผยว่าพฤติกรรมของคน Gen Z (และ Gen Y) ที่เลือกเช่ามากกว่าซื้อ ได้มีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยผลสำรวจพบว่าสาเหตุที่แท้จริงหลักๆที่คนหันไปเช่าแทนการซื้อ มาจากข้อจำกัดทางการเงิน  ทำให้ความสามารถในการออมเงินเพื่อดาวน์บ้านลดลง 

ขณะที่รายได้เองก็ไม่เพียงพอ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ต่ำกว่า 50,000 บาทต่อเดือน มองว่ารายได้ในปัจจุบันไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ได้ จึงเลือกที่จะเช่าหรืออาศัยอยู่กับครอบครัวแทน  นอกจากนี้ยังขาดความมั่นใจในรายได้อนาคต เพราะความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ทำให้ไม่อยากสร้างภาระหนี้สินระยะยาว

ครึ่งปีแรก 2568 อสังหาริมทรัพย์ยังไม่ฟื้นตัว

ข้อมูลล่าสุดในครึ่งปีแรกของปีนี้ (ปี 2568) พบว่ามีตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการหดตัวอย่างหนัก  จากผลการสำรวจการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และ ปริมณฑล ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ของ LWS พบว่า มีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ทั้งสิ้น 104 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งสิ้น 14,942 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 109,220 ล้านบาท ซึ่งหมดนี้เป็นตัวเลขที่หดตัวลงทั้งหมดเมื่อเทียบกับปีก่อน คือ ติดลบ 42%, -54%, และ -46% ตามลำดับ 

แม้กระทั่งราคาขายก็ยังถูกลง โดยเฉพาะราคาคอนโดหรือห้องชุดที่เปิดตัวในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ (2568) เฉลี่ยอยู่ที่ 3.10 ล้านบาทต่อหน่วย ลดลงมาจากปีก่อนถึง 20% โดยปีที่แล้วมีราคาขายเฉลี่ยที่ 3.87 ล้านบาทต่อหน่วย  แต่ก็ยังไม่อาจช่วยทำให้ขายกระเตื้องขึ้นได้ 

ทางด้านของ SCBEIC คาดการณ์เอาไว้ว่า ปีนี้ตลาดจะยังคงหดตัว เพราะปัญหาเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า ค่าครองชีพ ค่าใช้จ่าย และหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ประกอบกับความเข้มงวดในการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน ยังคงกดดันการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง

SCBEIC ประเมินว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2025 มีแนวโน้มหดตัวราว -3% ถึง -5% เมื่อเทียบปีต่อปี ส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2025 มีแนวโน้มหดตัวราว -1% ถึง -3%  ซึ่งคาดว่าเป็นการหดตัวในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองยังมีแนวโน้มอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง จากระดับราคาที่ยังต่ำกว่าที่อยู่อาศัยมือหนึ่งค่อนข้างมาก 

ทุกวิกฤตมีโอกาส "อสังหาริมทรัพย์" ต้องปรับตัว 

Generation Rent เป็นโอกาสสำหรับใครได้หรือไม่ ความเห็นจาก นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท LWS มองว่าการ“ลงทุน เพื่อ ปล่อยเช่า” คือ โอกาสสำหรับนักลงทุนได้เช่นกัน ซึ่งสามารถทำได้ในรูปแบบของ  โมเดลแบบเช่าซื้อ ผ่อนก่อนเป็นเจ้าของทีหลัง เพื่อการเป็นเจ้าของในอนาคต เหมาะกับ First Jobber หรือ ผู้ที่มีรายได้ไม่มั่นคง หรือผู้ที่ไม่ต้องการมีหนี้สินระยะยาว รวมไปถึงโมเดลเช่าซื้อ หรือการให้เช่าแบบยืดหยุ่นในลักษณะ Package ซึ่งแต่ละ Package จะมีคอนโดในหลายๆพื้นที่ ที่ผู้เช่าสามารถเลือกวางแผนการพักอาศัย และปรับเปลี่ยนหรือย้ายคอนโดได้ตลอดช่วงสัญญาเช่า ภายใต้อัตราค่าเช่าต่อเดือนที่เท่ากันๆ ตาม Package 

นอกจากนี้ยังมีรูปแบบของงานบริการรองรับสำหรับผู้เช่า ทั้งก่อน และหลังเข้าอยู่ เช่น มีบริการขนย้ายสิ่งของ, ทำความสะอาด, ล้างแอร์, ซ่อมแซม  รวมไปถึง การพัฒนาโมเดลในการขายอาคารชุดให้กับกลุ่มนักลงทุน โดยการันตีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน จัดหาผู้เช่า เพื่อตอบโจทย์กับความต้องการของกลุ่มผู้มีรายได้สูง และหาแหล่งลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าเงินฝาก และมีความเสี่ยงที่ต่ำกว่าการลงทุนในหุ้น หรือหุ้นกู้ 

Generation Rent กลายเป็นโจทย์ใหญ่เป็นความท้าทายที่มีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์  นับตั้งแต่ยุคโควิด 19 เป็นต้นมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยยังไม่อาจฟื้นตัวสู่ความรุ่งเรืองได้อย่างเต็มที่ ดังนั้นทุกฝ่ายจึงต้องปรับตัวและเร่งหาโอกาสใหม่ ท่ามกลางความท้าทายใหม่ๆที่เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน เช่น แผ่นดินไหว หรือภาษีทรัมป์