แบงก์พาเหรด "ลดดอกเบี้ย" ปลุกอสังหาริมทรัพย์ฟื้นหรือไม่ ! หุ้นตัวไหนน่าเก็งกำไร เช็กเลย

มติเอกฉันท์!  คณะกรรมการนโยบายการเงิน(กนง.) หั่นดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% จาก 1.75% มาอยู่ที่ระดับ 1.50% ต่อปี  ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 2 ปี 5 เดือน นับตั้งแต่มี.ค. 66  เหตุผลหลักมาจากกลุ่มเปราะบาง รายย่อย และ SME มีความยากลำบาก และได้รับผลกระทบซ้ำเติมจากมาตรการภาษีนำเข้าของสหรัฐฯ (Tariff) ภาวะสินค้านำเข้าทะลัก (Import Flooding) และสินเชื่อที่ตึงตัว  ดังนั้นคาดว่าการปรับลดดอกเบี้ยลงครั้งนี้จะทำให้ภาวะการเงินของกลุ่มเปราะบางผ่อนคลายมากขึ้น

พร้อมส่งสัญญาณลดดอกเบี้ยลงได้อีกถ้าเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว  แต่การลดดอกเบี้ยลงคงไม่เท่ากับช่วงโควิด ซึ่งดอกเบี้ยนโยบายของไทยลงไปต่ำสุดที่ 0.5%  ตั้งแต่ช่วงกลางปี  63 ต่อเนื่องถึง ก.ค. 65 จากภาพ เศรษฐกิจในช่วงนั้นที่ย่ำแย่ โดยจีดีพีของประเทศไทยในปี 63   ติดลบไปถึง 6.1%

อย่างไรก็ตาม การเก็บพื้นที่ในการดำเนินนโยบาย (Policy Space) ก็ยังเป็นสิ่งสำคัญ  และเป็นจุดที่คณะกรรมการฯ จะต้องชั่งน้ำหนักมากขึ้นในแง่ของการที่จะลดลงดอกเบี้ยนโยบายในระยะต่อไป

ขณะที่อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Real Interest Rate) ปัจจุบันใกล้เคียง  0%  ถ้าเงินเฟ้ออยู่ที่ 1% กว่า  ซึ่งถือเป็นระดับที่ผ่อนคลายแล้ว

สิ้นเสียงประกาศของกนง. แบงก์กรุงเทพนำร่องปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลง 0.25%  เพื่อช่วยกระตุ้นการเติบโตทางเศรษฐกิจให้เพิ่มมากยิ่งขึ้น โดยมีผลตั้งแต่วันที่ 14 ส.ค. เป็นต้นไป  ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยสำหรับลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ประเภทเงินกู้แบบมีระยะเวลา (MLR) อยู่ที่   6.50% ต่อปี  อัตราดอกเบี้ยสำหรับลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ประเภทเงินเบิกเกินบัญชี (MOR) อยู่ที่  6.75% ต่อปี และอัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายย่อยชั้นดี (MRR) อยู่ที่ 6.65% ต่อปี  

ตามติดด้วยธนาคารไทยพาณิชย์  ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กรุงไทย กสิกรไทย ธกส. และธอส.ที่ปรับลดดอกเบี้ยลง 0.25% โดยการปรับลดในครั้งนี้เพื่อช่วยกระตุ้นให้เกิดการลงทุน การบริโภค และลดต้นทุนทางการเงิน รวมทั้งบรรเทาภาระหนี้ของภาคธุรกิจและประชาชน จากผลกระทบทั้งทางตรงและทางอ้อมจากมาตรการภาษีสหรัฐฯ และจำนวนนักท่องเที่ยวที่ลดลงตามการแข่งขันในภูมิภาคที่รุนแรงขึ้น

สำหรับการลดดอกเบี้ยของกนง.และแบงก์พาณิชย์ครั้งนี้จะช่วยผ่อนคลายภาระหนี้ให้ผู้กู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้มากน้อยแค่ไหน และจะช่วยปลุกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซากลับมาฟื้นตัวได้หรือไม่ และหุ้นอสังหาริมทรัพย์ตัวไหนเด่นน่าลงทุน ในวันนี้ TNN Online พาไปไขคำตอบจากกูรูกันค่ะ

เริ่มจาก “ทศวรรณ ธรรมสุข” นักวิเคราะห์ลงทุนด้านหลักทรัพย์ บล.ฟิลลิป(ประเทศไทย) มองว่า การปรับลดดอกเบี้ยของธนาคารช่วยลดภาระลูกหนี้ได้บ้างแต่ไม่มากนัก เนื่องจากในปัจจุบันแบงก์ยังคุมเข้มสินเชื่อ  เพราะกังวลในเรื่องหนี้เสีย และธนาคารแห่งประเทศไทย หรือธปท. มีความกังวลเศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีหลังมากกว่าครึ่งปีแรก จากภาษีทรัมป์  ดังนั้นคาดว่าตลาดอสังหาฯ ในช่วงที่เหลือของปียังทรงตัว

ส่วนภาพรวมการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 2/68 ที่ผ่านมายอดโอนฟื้นตัวดีกว่าไตรมาส 1/68 แต่ถ้าเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน YOY จะปรับตัวลดลง เนื่องจากการแข่งขันสูง โดยเฉพาะบ้านราคาสูงมีการตัดราคาเพื่อระบายสต็อก ส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้น และกำไรสุทธิปรับตัวลดลง เช่น  บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) หรือ AP ยอดโอนในไตรมาส 2/68 อยู่ที่ 10,000 ล้านบาท จากไตรมาส 1/68 อยู่ที่ 8,000 ล้านบาท แต่หากเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนอยู่ที่ 10,300 ล้านบาท ขณะที่กำไรขั้นต้นถ้าเทียบ qoq บวก 16.5%  แต่ถ้าเทียบช่วงเดียวของปีก่อน yoy -20.70%

ส่วน บมจ. เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น หรือ SC ปรับกลยุทธ์การขายด้วยการอัดแคมเปญทำตลาดต่อเนื่อง และควบคุมค่าใช้จ่ายได้ดีทำให้ไตรมาส 2/68 กำไรสุทธิ 419 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 273% หากเทียบกับไตรมาส1/68 ที่มีกำไรสุทธิ 112 ล้านบาท แต่ถ้าเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน yoy มีกำไรสุทธิ 531 ล้านบาท ลดลง 21.2%

ขณะที่ยอดโอนในไตรมาส 2/68 อยู่ที่ 9,700 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 30.4% qoq แต่ถ้าเทียบ yoy ลดลง 2.6% 

 หากมองภาพรวมถึงการปล่อยกู้ของธนาคารนั้นพบว่า ยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นสำหรับบ้านที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม ส่วนคอนโดมิเนียม หลังจากเกิดแผ่นดินไหวยอดขายลดลง แต่ตอนนี้เริ่มทยอยฟื้นตัวดีกว่าช่วงเหตุการณ์น้ำท่วมปี 54 ที่ต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว 2 ไตรมาสกว่าจะกลับมาเป็นปกติ 

กลยุทธ์การลงทุนแนะนำหุ้น AP คาดว่าไตรมาส 3/68 ยอดโอนรวมจะสูงสุดของปีแตะที่ 11,000-12,000 ล้านบาท เนื่องจากมีโครงการ “ASPIRE อ่อนนุช สเตชั่น” ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนระหว่าง  เอพี ไทยแลนด์ และมิตซูบิชิ เอสเตทมูลค่า 3,000 ล้านบาท และโครงการ ASPIRE สุขุมวิท – พระราม 4 มูลค่า 4,600 ล้านบาท ราคาเปาหมาย 8.30 บาท คาดปันผล 0.53 บาทต่อหุ้น 

หุ้นตัวถัดมาคือ ASW  มองแนวโน้มในไตรมาส 3/68 รายได้ฟื้นตัวได้ดี หลัง โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในภูเก็ต ชื่อว่า "ไซเคิล ดิเอนเนอร์" สร้างเสร็จก่อนกำหนด คาดว่าจะส่งผลให้บริษัทมีกำไรขั้นต้น และกำไรสุทธิสูงขึ้น แม้ว่าในไตรมาส 2/68 กำไรสุทธิ 168 ล้านบาท ลดลง 1.5% เทียบ qoq   

ด้าน “สรพงษ์ จักรธีรังกูร”  ผู้อำนวยการอาวุโส  บล.กสิกรไทย มองว่า ดอกเบี้ยที่คิดกับลูกค้าในการกู้มี 2 ประเภทคือการคิดดอกเบี้ยบ้านแบบคงที่ (Flat Rate) และการคิดดอกเบี้ยเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) ซึ่งผู้ที่กู้แบบดอกเบี้ยคงที่จะไม่ได้รับประโยชน์ แต่ผู้ที่กู้แบบดอกเบี้ยลอยตัวจะได้รับผลดีจากการปรับลดดอกเบี้ยในครั้งนี้ ซึ่งการปรับลดดอกเบี้ยลง 0.25% ทำให้กำไรบริษัทเพิ่มขึ้น 1-1.5% และถ้าดอกเบี้ยลง 1% กำไรบริษัทเพิ่มขึ้น 4-5%  

ทั้งนี้แม้ว่าดอกเบี้ยลดลง แต่กำลังซื้อของประชาชนไม่ได้เพิ่มขึ้น ขณะที่แบงก์เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือเอ็นพีแอล ดังนั้นมองว่าถ้าแบงก์ไม่อยากปล่อยกู้ก็ไม่ได้ส่งผ่านดอกเบี้ยไปยังผู้กู้ เพราะปกติถ้าดอกเบี้ยไม่ปรับลดลง 

ถ้าแบงก์ต้องการจะปล่อยกู้ก็จะปรับลดดอกเบี้ยลง  ซึ่งเห็นได้จากช่วงที่ผ่านมาคิดดอกเบี้ย MRR-3%- MRR-4% หรือถ้ากรณีที่ลูกค้ามีความเสี่ยงสูงจะคิดดอกเบี้ย MRR+1%

 ขณะที่ยอดปฎิเสธสินเชื่อของแบงก์ในปัจจุบันเป็นที่อยู่อาศัยราคา 5-6 ล้านบาท จากเดิมปีที่แล้วปฎิเสธสินเชื่อ 60-70% สำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เป็นเพราะเศรษฐกิจไม่ดีรายได้ลดน้อยลงทำให้แบงก์ กังวลเรื่องหนี้เสียทำให้ยอดปล่อยสินเชื่อลดลงตามไปด้วย

โดยแนวทางแก้ปัญหาที่ตรงจุดคือการตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC)  เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของสถาบันการเงิน ซึ่งจะช่วยให้สถาบันการเงินสามารถกลับมาปล่อยสินเชื่อได้มากขึ้น

นอกจากนี้เศรษฐกิจไทยยังไม่ได้ดีขึ้น มีความกังวลส่งออกจากภาษีทรัมป์ และท่องเที่ยวต่ำกว่าที่เคยประเมินไว้ ซึ่ง 2 เครื่องยนต์นี้เป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจหลักในเมื่อเศรษฐกิจยังแผ่วแม้ลดดอกเบี้ยก็ไม่ได้ช่วยเพิ่มกำลังซื้อ และซัพพลายของผู้ประกอบการสูงสุดเป็นประวัติศาสตร์ต่อเนื่องใน 2-3 ปีที่ผ่านมา ทำให้การเปิดโครงการใหม่ลดลงประมาณ 40%นอกจากนี้ไทยเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุมากขึ้น พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปนิยมการเช่ามากกว่าการซื้อ 

หันมาดูงบไตรมาส 2/68 ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้นพบว่า กำไรลดลงถ้าเทียบ qoq และ yoy  โดยประเมิน 10 บริษัทในตลาดฯ กำไรอยู่ที่ 5,800-5,900 ล้านบาท จากไตรมาส 1/68 กำไรอยู่ที่ 3,560 ล้านบาท แต่ในไตรมาส 2/67 กำไรอยู่ที่ 7,500 ล้านบาท

ส่วนทิศทางอสังหาฯในครึ่งปีหลังจะดีกว่าครึ่งปีแรกจากปัจจัยลบที่น้อยกว่า ดังนั้นการลงทุนเน้นบริษัทที่กระจายโครงการจับกลุ่มเป้าหมายทุกระดับไม่ว่าจะเป็น ลูกค้าระดับล่าง กลาง และบน มีส่วนแบ่งการตลาด 2 ใน 3 ของมูลค่าตลาดรวม และเป็นแบรนด์ดังที่ลูกค้าเกิดความเชื่อมั่น เช่น AP ราคาเป้าหมาย 9.40 บาท  SIRI ราคาเป้าหมาย 1.74 บาท  SPALI  ราคาเป้าหมาย 16.30 บาท  SC ราคาเป้าหมาย 2.69 บาท  โดยปันผลเฉลี่ย 7%

ที่ผ่านมารัฐบาลได้คลอดมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์มาต่อเนื่อง ทั้งการลดค่าธรรม เนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และจดจำนองอสังหาริมทรัพย์จาก 1% เหลือ 0.01%  สำหรับที่อยู่อาศัย ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท  มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 22 เม.ย.68 - 30 มิ.ย. 69 

รวมถึงมาตรการ ผ่อนผัน หลักเกณฑ์อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน   หรือ LTV  ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กู้ได้ 100% ทุกระดับราคาทุกสัญญา ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 พ.ค.68- 30 มิ.ย.69  

ซึ่งช่วยประคองตลาดไม่ให้ทรุดหนักมากไปกว่าเดิม หลังจากได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว รวมถึงนโยบายภาษีสหรัฐที่กระทบต่อภาวะเศรษฐกิจในภาพรวมหดตัว 

ขณะที่การปรับลดดอกเบี้ยนโยบายครั้งล่าสุดของ กนง. ก็คงจะช่วยลดภาระค่างวดของลูกค้าเดิม และจูงใจคนให้ซื้อบ้านเพิ่มขึ้นได้บ้าน แต่สิ่งสำคัญคือ ถ้าสถาบันการเงินยังกังวลเรื่องหนี้เสีย และเข้มงวดขั้นสูงสุดในการปล่อยสินเชื่อต่อไป

ภายใต้ภาวะเศรษฐกิจยังชะลอ กำลังซื้อหดตัว และหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง การลดดอกเบี้ยในช่วงที่ผ่านมา และอาจจะเกิดขึ้นในอนาคต ก็คงไม่ได้ตอบโจทย์ที่จะทำให้การเข้าถึงสินเชื่อใหม่ของผู้กู้ง่ายขึ้นได้.....