เปิดสถานะตลาดอสังหาฯ!! ปีหน้ามีแนวโน้มได้โงหัวขึ้น??

        ช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมาหลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 เริ่มทยอยคลี่คลายไปในทางที่ดีขึ้น แต่ในแง่ของสถานการณ์เศรษฐกิจและกำลังซื้อของประชาชนไม่ได้คลี่คลายตามมาด้วย เพราะจากผลกระทบทั้งเรื่องการปลดคนงาน ลดกำลังการผลิต การส่งออกที่ชะลอตัวและการท่องเที่ยวที่หยุดชะงัก ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ ไม่เว้นแม้แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่แน่นอนว่ายอดขายจะต้องทรุดลง

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในสถานะติดลบ

        ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนารคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC เปิดเผยถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยและภาพรวมสินเชื่อในปี 2563  ว่า หากพิจารณาในแง่ของภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวลง ส่งผลให้หน่วยการเปิดโครงการใหม่จะอยู่ที่ 79,408 หน่วย ติดลบ 19.2% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา และต่ำกว่าค่าเฉลี่ยช่วง 2 ปีที่มีหน่วยเปิดขายใหม่ที่ 109,859 หน่วย (ติดลบ 27%) ส่วนในปี 2564 หน่วยการเปิดใหม่จะเพิ่มสูงขึ้นเล็กน้อยมาอยู่ที่ 88,828 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.9% แต่ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยและต่ำกว่าปี 2562 ที่มีหน่วยเปิดขายใหม่อยู่ที่ 98,248 หน่วย

รายได้-กำไรมีแนวโน้มไม่ดี 

        นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพีนี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) (LPN) กล่าวว่า ภาพรวมของกำไรสุทธิของบริษัทอสังหาฯ 36 บริษัทที่จดทพเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯมีแนวโน้มลดลง โดยในไตรมาส 2 ของปี 2563 มีกำไรสุทธิรวม 4,191.53 ล้านบาท ลดลง 54.34% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562 ส่วนรายได้รวมในครึ่งแรกของปี อยู่ที่ 143,202.37 ล้านบาท ลดลง 19.27% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562 กำไรสุทธิในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 อยู่ที่ 10,714.80 ล้านบาท ลดลง 55.11% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562 ซึ่งก็สอดคล้องกับทิศ-ทางการปรับตัวของเศรษฐกิจที่มีการเติบโตลดลง 

 ตัวเลขโอนกรรมสิทธิ์ก็ไม่สู้ดี แต่ปีหน้าจะดีขึ้น

        ตัวเลขยอดขาย(แบ็กล็อก)ในช่วงที่ผ่านมา จะเห็นได้ว่า ตัวเลขการโอนฯยังไม่สามารถปรับตัวดีขึ้น โดยจากการศึกษาของ  REIC ตั้งแต่ไตรมาสแรกปี 63 ต่อเนื่องไปถึงไตรมาสสามของปี 64 ตัวเลขการโอนฯต่ำกว่าค่าเฉลี่ยช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ที่มีตัวเลขอยู่ที่ 98,216 หน่วย ยกเว้นไตรมาสสุดท้ายของปี 64 จะเริ่มมียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ย

        คาดว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ปี 63 ติดลบ 18.6% (ปี 62 อยู่ที่ 391,964 หน่วย) และในปี 64 เติบโตเป็นบวก 2.2% แต่ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยมาเป็นปีที่ 2 

ผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง

        เมื่อสถานการณ์ไม่ดี ผู้ประกอบการจึงปรับตัวโดยการลดอุปทานใหม่ จากการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง โดยเฉพาะที่เป็นคอนโดฯ ลดลงอย่างมาก ส่งผลให้หน่วยที่ขายได้ใหม่ ยังทรงๆ เป็นเพราะมาตรการด้านการลดราคาและโปรโมชั่น และความต้องการซื้อบ้านจริงและเรื่องของกลุ่มกำลังซื้อใหม่ (New Normal) 

ปีหน้ายังมีโอกาสฟื้นตัว ตลาดแนวราบแนวโน้มดี

        REIC ประเมินด้วยว่า ในปีนี้เป็นยุคของตลาดแนวราบ ซึ่งคาดว่าทั้งปีเปิดใหม่เติบโต 12.6% อยู่ที่ 48,965 หน่วย สูงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมา และคาดว่าปีหน้า แนวราบยังมีแนวโน้มการเปิดตัวใหม่ต่อเนื่อง เติบโตประมาณ 6.3% มียอดเปิดใหม่ 52,044 หน่วย ซึ่งจะขยายตัวทุกไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 3 ของปีนี้ ไปถึงไตรมาสสุดท้ายของปี 64

        แต่ในตลาดคอนโดฯปีนี้และปีหน้าอยู่ในช่วงการระบายซัพพลาย ส่งผลให้หน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ อาคารชุดปี 63 ติดลบ 44.4 %  เปิดใหม่เพียง 30,443 หน่วย และขยับเป็นตัวเลขบวกในปีหน้าอยู่ที่ 20.8% กับการเปิดใหม่ที่ 36,784 หน่วย เนื่องจากซัพพลายถูกระบายออกไป 

บ้านราคาไม่เกิน 3 ล้าน ยังมีความต้องการสูง

        ผลการศึกษาของ LPN Wisdom พบว่า อาคารชุดที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในทำเลใกล้แนวรถไฟฟ้า หรือทำเลที่เดินทางได้สะดวก โดยเฉพาะ ทำเลคลองสาน-วงเวียนใหญ่ ใกล้รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดมีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ถึง 30-50% ของมูลค่าโครงการที่เปิดขาย รองลงมาเป็นบ้านระดับราคา 2-5 ล้านบาท

โครงการคอนโดฯค้างสต็อคต้องเร่งระบาย

        ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมที่เหลือขายอยู่ในตลาด ณ สิ้นไตรมาส 2 ของปี 2563 เท่ากับ 90,561 หน่วย เป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ 17,645 หน่วย ซึ่งต้องใช้เวลาในการขาย 50 เดือน และ 10 เดือนตามลำดับ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังคงชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2563

        ส่วนโครงการในแนวราบที่สร้างเสร็จพร้อมขายมีจำนวน 12,994 หน่วย  ซึ่งใช้เวลาในการขายประมาณ 6 เดือน ทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีหลังเป็นโครงการในแนวราบมากกว่าที่จะเป็นคอนโดมิเนียม

แบงก์ยังกังวล NPL ไม่ปล่อยกู้ง่ายๆ!

        อย่างไรก็ตามภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยแม้จะยังขยายตัว แต่ช่วงนี้แบงก์พาณิชย์ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อใหม่ เพราะยังกังวลเรื่องปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้(NPL) ที่มีการประเมินว่า ปีนี้สินเชื่อปล่อยใหม่ประมาณ 542,636 ล้านบาท ยังคงลดลงติดลบ 18-19 % และปี 64 และ 65 การปล่อยสินเชื่อใหม่ยังต่ำกว่า 600,000 ล้านบาท และคาดว่าในปี 2568 แนวโน้มสินเชื่อปล่อยใหม่ จะไปแตะระดับ 700,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขสูงสุดเมื่อเทียบกับปี 2561

        จะเห็นได้ว่าแม้สถานการณ์ในช่วงทีเหลือของปีจะยังไม่ค่อยดีนัก เพราะไม่ว่าจะเป็นธุรกิจไหนก็คงต้องใช้เวลา โดยเฉพาะกำลังซื้อของประชาชนที่ยังคงเป็นโจทย์หินสำหรับรัฐบาล ที่จะคิดหามาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจใหม่ๆออกมาให้พ้นจุดวิกฤตนี้ไปให้ได้ 

เกาะติดข่าวที่นี่