ความหวังอสังหาฯ “ตลาดบ้านหรู-มือสอง”

เริ่มจากภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทยในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2568 ที่ผ่านมา  จากข้อมูลศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ อยู่ที่ระดับ 74.6 จุด ลดลงร้อยละ -12.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งสะท้อนถึงการชะลอตัวทั้งด้านอุปสงค์และอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัย 

อย่างไรก็ตาม เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสก่อน ดัชนีกลับปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.9 เนื่องจากไตรมาส 2 ปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับแรงกระตุ้นจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ โดยเฉพาะมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองเหลือประเภทร้อยละ 0.01  

สำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท และมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ที่อยู่อาศัย (LTV) ชั่วคราวของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ครอบคลุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา ตั้งแต่วันที่ 22 เมษายน 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569

โดยมาตรการทั้งสองนี้ ช่วยสนับสนุนให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ทยอยฟื้นตัวในไตรมาสนี้ได้  

ส่วนสถานการณ์ การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศ จากข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า ในไตรมาส 2 ปี 2568 พบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติลดลงในทุกมิติ ทั้งจำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่ใช้งาน เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี

โดยตัวเลขล่าสุด มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 3,248 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 12,318 ล้านบาท และพื้นที่รวม 134,270 ตารางเมตร ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน  

โดยจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -2.2 มูลค่าลดลงร้อยละ -16.9 และพื้นที่ลดลงร้อยละ -11.4 สะท้อนถึงการชะลอตัวของตลาดในไตรมาสนี้ 

อย่างไรก็ตาม สัดส่วนของตลาดต่างชาติเมื่อเทียบกับตลาดรวมกลับเพิ่มขึ้น โดยคิดเป็นร้อยละ 13.9 ของจำนวนหน่วย และร้อยละ 23.1 ของมูลค่ารวม แสดงให้เห็นว่ากลุ่มต่างชาติยังมีบทบาทสำคัญในตลาดคอนโดมิเนียมไทย แม้ภาพรวมจะชะลอตัวลง

ส่วนถ้าดูในภาพรวม ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (ม.ค. - มิ.ย.) จากข้อมูล พบว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติรวมทั้งสิ้น 7,167 หน่วย มูลค่า 28,711 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -1.3 และร้อยละ  -12.6 ตามลำดับ 

โดยสาเหตุหลักมาจาก ภาวะเศรษฐกิจไทยและโลกที่ชะลอตัว ต่อเนื่อง ส่งผลต่อกำลังซื้อและพฤติกรรมการลงทุนที่ระมัดระวังมากขึ้น

ทั้งนี้ ถ้าดูสัญชาติที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด 10 ลำดับแรก พบว่า สหราชอาณาจักรเป็นสัญชาติ มีมูลค่าการโอนต่อหน่วยและขนาดห้องใหญ่ที่สุด 

โดยมูลค่าการโอนต่อหน่วยเฉลี่ย 5.15 ล้านบาทต่อหน่วย และขนาดห้องเฉลี่ย 57.5 ตารางเมตร สะท้อนแนวโน้มการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงผสมกับการลงทุน

ส่วนชาวจีนเป็นสัญชาติที่มีสัดส่วนการโอนห้องชุดมากที่สุด โดยครองสัดส่วน กว่า 1 ใน 3 ของตลาด  มีมูลค่าการโอนเฉลี่ย 4.0 ล้านบาทต่อหน่วย และพื้นที่ห้องชุดเฉลี่ย 36.6 ตารางเมตร 

ส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ดูว่าจะฟื้นตัว คือ ตลาดบ้านมือสอง โดยจากข้อมูล ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ไตรมาส 2 ปี 2568 มีจำนวนหน่วยและมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 34.6 และร้อยละ 5.6 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน 

และยังเป็นการเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าร้อยละ 4.7 และร้อยละ 26.4

ส่วนประเภทที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายมากที่สุดยังคงเป็นบ้านเดี่ยว มีสัดส่วนร้อยละ 44.1 ขณะที่ที่อยู่อาศัยเกือบทุกประเภทมีจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้น 

ยกเว้นห้องชุดที่มีหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.2 แต่มีมูลค่าลดลงร้อยละ -15.6 เนื่องจากมีห้องชุดมือสองที่ราคาถูกเข้ามาในตลาด ทำให้ราคาเฉลี่ยลดจาก  6 ล้านบาทในไตรมาส 2 ปี 2567 เหลือเพียงราคาเฉลี่ย 4 ล้าน 3 แสนบาทในไตรมาส 2 ปี 2568 

ขณะเมื่อมาดูด้านราคาที่ประกาศขาย พบว่า ร้อยละ 28.6 อยู่ในระดับไม่เกิน 1 ล้านบาท ส่วนที่อยู่อาศัยกลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้าน 5 แสนบาท มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งในจำนวนหน่วยและมูลค่า ตรงกันข้ามกับกลุ่มราคาเกิน 7 ล้าน 5 แสนบาทขึ้นไป ซึ่งแม้จะมีสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 54.5 ของมูลค่าตลาดทั้งหมด 

แต่กลับปรับตัวลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน  เนื่องจากอุปทานในตลาดมือสองระดับราคานี้ถูกดูดซับออกไปอย่างต่อเนื่อง 

โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากมาตรการผ่อนปรน LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ครอบคลุมทุกระดับราคา ช่วยให้ผู้ที่มีกำลังซื้อสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น 

อีกทั้งที่อยู่อาศัยมือสองยังเป็นอีกทางเลือกสำคัญของผู้ซื้อ เพราะสามารถได้ทำเลใกล้เคียงกับโครงการใหม่แต่ในระดับราคาที่ต่ำกว่า ส่งผลให้ความต้องการซื้อและการดูดซับตลาดในกลุ่มนี้สูงขึ้น

นอกจากนี้ อีกตลาดที่ถือว่ายังเติบโตได้ดี คือ “ตลาดบ้านหรู” โดยจากข้อมูล KKP Research หรือทีมวิเคราะห์จาก ธนาคารเกียรตินาคินภัทร ระบุว่า กระแสการพัฒนาโครงการบ้านหรูระดับราคา 25-100 ล้านบาท กำลังขยายตัวในปี 2568-2569 เมื่อผู้พัฒนาขนาดกลางและผู้เล่นรายใหม่จำนวนมาก หันเข้ามาลงสนาม 

ด้วยเหตุผลว่าตลาดแมสเริ่มอิ่มตัว กำลังซื้อถดถอย และกำไรของบ้านหรูสูงกว่ามาก ขณะที่ผู้ซื้อกลุ่มบนยังมีศักยภาพทางการเงินมั่นคง และยังปลอดภัยจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงอยู่ 

ประกอบกับธนาคาร ยังคงให้เครดิตในด้านสินเชื่อ ซึ่งก็มีผู้ซื้อบ้าน หรู มีการขอสินเชื่อจากธนาคาร เพื่อบริหารสภาพคล่องของตัวเอง เพื่อใช้สำหรับการ ดำเนินธุรกิจ เป็นต้น

ทั้งนี้ จากการประเมิน พบว่าบ้านหรู 50 ล้านบาท คนซื้อจะต้องมีเงินเก็บอย่างน้อยร้อยละ 10-20 (ประมาณ 5 ล้านบาท ไปถึง 10 ล้านบาท) เพราะนี้น่าจะเป็นตัวเลขสำหรับเตรียมพร้อมในการใช้จ่ายวางเงินดาวน์หรือเป็นค่าธรรมเนียมต่างๆ

ขณะที่กลุ่มตลาดบ้านหรูที่ได้รับความนิยม เช่น กลุ่มราคา 30 ล้านบาท ผู้ซื้อต้องมีรายได้ต่อเดือนประมาณ 500,000 บาท เพราะต้องจ่ายค่าผ่อนบ้าน (เงินกู้บ้านกับธนาคารพาณิชย์) เดือนละ 161,046 บาทสำหรับการขอสินเชื่อธนาคาร 30 ปีด้วยอัตราดอกเบี้ย ร้อยละ 5

แต่ถ้าเป็น บ้าน 50 ล้านบาทในเงื่อนไขเดียวกัน คือผ่อน 30 ปีดอกเบี้ยร้อยละ 5 ต่อปี ผู้ซื้อต้องผ่อนเดือนละ 268,411 บาทและต้องมีรายได้ประมาณ 805,000 บาทต่อเดือน

ดังนั้นคนที่จะซื้อบ้านแพงๆ รายได้หรือทรัพย์สินของเขาที่มีอยู่ ตอนที่ซื้อ เมื่อผ่อนบ้านหรูไปนานๆ ราคาบ้านอาจจะมากกว่าราคาบ้านตอนที่ซื้อครั้งแรก ไปมากกว่า 3-4 เท่าไปแล้ว เพราะต้องไม่ลืมว่านอกจากค่าบ้านที่ต้องจ่ายแล้ว 

หลังจากซื้อบ้านแล้วยังต้องมีค่าตกแต่งซื้อเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า หรืออุปกรณ์และเครื่องใช้ต่างๆ ภายในบ้าน 

โดยเฉพาะบ้านที่มีพื้นที่ใหญ่ๆ แบบบ้านหรู ตั้งแต่ 100 ตารางวา หรือ บางหลัง อาจมีเนื้อที่ 200-400 ตารางวา ทำให้พื้นที่ใช้สอยภายในบ้านกว้างใหญ่ มีตั้งแต่ 400 ตร.ม. ไปจนถึง 800 กว่าตร.ม. ก็มี 

และขนาดของเนื้อที่บ้านใหญ่ ก็มีผลต่อ การจ่ายค่าส่วนกลาง สมมุติ บ้านเนื้อที่ 200 ตารางวา ค่าส่วนกลางประมาณ 45 บาท ก็เท่ากับ 9,000 บาทต่อเดือน หรือถ้าเป็น 400 ตารางวา ก็เท่ากับ 18,000 บาทต่อเดือน 

รวมทั้งปี เฉพาะค่าส่วนกลางจะต้องจ่ายมากกว่า 100,000 บาท หรือ ไปถึง 200,000 บาท แล้วแต่ขนาดของเนื้อที่บ้านหรู เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม จะเห็นบริษัทพัฒนาอสังหาฯรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ช่วงหลังโควิด-19 ขยายและโหมรุกตลาดพัฒนาโครงการบ้านหรูในระดับราคาที่แพงมากขึ้น 

ทั้งมาจากเรื่องของฐานะทางครอบครัว กลุ่มลูกค้าที่ต้องการพื้นที่กว้างและมากขึ้น มีความปลอดภัยให้กับสมาชิก โอกาสในการลงทุนที่จะเกิดขึ้น บริษัทอสังหาฯที่เป็นผู้เล่นรายใหญ่ และยังคงขยายส่วนแบ่งตลาดบ้านหรูเพิ่มขึ้น ต่อเนื่องจนถึงปัจจุบัน 

รวมถึงบริษัทอสังหาฯที่ ไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ก็ขยับเข้ามาลงเป็นผู้เล่นเพิ่มเติมในตลาดพัฒนาบ้านหรูเช่นกัน ยิ่งส่งผลให้อุณหภูมิบ้านหรูมีการแข่งขันกันดุเดือด

ส่วนการพัฒนาโครงการบ้านหรูระดับราคา 25-100 ล้านบาทขึ้นไปไม่ใช่เรื่องใหม่ ในปี 2568-2569 เริ่มมีแนวโน้มที่นักพัฒนาขนาดกลางและรายใหม่หลายราย เข้ามาลงสนามนี้มากขึ้น ด้วยเหตุผลว่า ตลาดแมสมีการแข่งขันสูง 

และมีกำลังซื้ออ่อนลง บ้านหรูมีมาร์จิ้นสูงกว่า ลูกค้ากลุ่มบนมีภูมิคุ้มกันเศรษฐกิจดีกว่า แต่ถ้าไม่วางแผนอย่างรอบคอบ บ้านหรูก็อาจกลายเป็น "กับดักของ ความหวัง" ที่ใช้ต้นทุนสูง เสี่ยงสูง และหมุนทุนได้ช้า

แม้บ้านหรูจะดูน่าสนใจ แต่ตลาดนี้ไม่ใช่ตลาดเปิดกว้างแบบบ้านระดับกลาง โดยดีมานด์มีลักษณะเฉพาะเจาะจงมาก เช่น ผู้ซื้อส่วนใหญ่ซื้อด้วยเงินสด มองหาคุณภาพชีวิต ไม่ใช่แค่ขนาดพื้นที่ ต้องการความเป็นส่วนตัว และความมีเอกลักษณ์ 

ขณะที่ความต้องการจากนักพัฒนาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในหลายทำเล ทำให้เริ่มเกิดภาวะล้นตลาดเฉพาะจุด

เพื่อให้เห็นปริมาณความต้องการบ้านหรูในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลได้ชัดเจนยิ่งขึ้น

ข้อมูลระบุว่า ยอดขายบ้านหรูที่มีระดับราคา 25-100 ล้านบาทขึ้นไป อยู่ที่ประมาณ 700-800 ยูนิตต่อปี หรือเท่ากับร้อยละ 8-10 ของยอดขายบ้านเดี่ยวทั้งหมด ซึ่งเมื่อพิจารณาในเชิงสัดส่วนตามระดับราคา สามารถจำแนกได้ดังนี้

1.ระดับราคา 25-50 ล้านบาท มีสัดส่วนสูงสุดที่ร้อยละ  7.9

2.ระดับราคา 50-75 ล้านบาท อยู่ที่ร้อยละ 1.5

3.ระดับราคา 75-100 ล้านบาท อยู่ที่ร้อยละ 0.4

4.ระดับราคา 100 ล้านบาท ขึ้นไป มีเพียงร้อยละ 0.3 ของยอดขายบ้านเดี่ยวทั้งหมด

ตัวเลขเหล่านี้ แสดงให้เห็นถึงความต้องการที่แตกต่างกันอย่างมากในแต่ละกลุ่มราคา โดยตลาดส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในบ้านหรูระดับ 25-50 ล้านบาท 

ขณะที่กลุ่มบ้านราคาสูงเกิน 75 ล้านบาทขึ้นไปมีความต้องการค่อนข้างจำกัด 

ดังนั้นหากคาดการณ์ผิด  ไม่สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริง อาจนำไปสู่ความเสี่ยงด้านการขาย และผลตอบแทนที่ไม่เป็นไปตามคาด ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องการ

นอกจากนี้ แม้มาตรการที่รัฐออกมาจะช่วยพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้บางส่วน แต่ จากข้อมูลศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ 

ยังพบว่า อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสูงสุดถึงร้อยละ 70 จากจำนวนการขอสินเชื่อ สะท้อนให้เห็นถึงปัญหาผู้ซื้อบ้านรายได้น้อย และปานกลางที่เข้าถึงสินเชื่อได้ยาก

ดังนั้น นายรักษ์ วรกิจโภคาทร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ  (BAM) จึงได้เปิดตัวโครงการ "ทรัพย์มหาชน" เพื่อบ้านของคนสู้ชีวิต สร้างโอกาสให้คนที่ไม่มีเงินเดือนประจำ และมีรายได้ไม่แน่นอน หรือผู้ที่มีรายได้น้อยสามารถผ่อนบ้านตรงกับ BAM ขึ้นอยู่กับราคาที่อยู่อาศัย หรือปรับตามความเหมาะสม และศักยภาพรายได้ของผู้ที่สนใจเข้าร่วมโครงการ 

โดยโครงการนี้เหมาะกับกลุ่มเป้าหมายที่มีรายได้น้อย หรือรายได้ไม่แน่นอน กลุ่มอาชีพรับจ้าง ฟรีแลนซ์ คนขับรถ TAXI วินมอเตอร์ไซค์ รวมถึงกลุ่มที่ไม่มีบ้านเป็นของตัวเองหรือเช่าอยู่

ซึ่งทาง BAM จะมีการนำสินทรัพย์ที่มาราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 100,000 บาท จนถึงไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งในเฟสแรกจะมีจำนวนรวมราว 6,000 - 7,000 รายการ 

อาทิ บ้าน ทาวน์เฮาส์ ห้องชุดพักอาศัย อาคารพาณิชย์ และที่ดินเปล่า (จากตัวเลขสินทรัพย์ที่มีสินทรัพย์ที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ในมือที่มีอยู่ประมาณ 15,000 รายการ)

ทั้งนี้ สำหรับผู้ที่สนใจสินทรัพย์ในโครงการดังกล่าวราคาในระดับ 100,000 บาท ถึงระดับไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น จองเริ่มต้นเพียง 1,000 บาท 

และผ่อนเริ่มต้นแค่เดือนละ 500 บาท ระยะเวลานาน 20 ปี ซึ่งในปีแรกคิดอัตรา ดอกเบี้ย 0% ปีที่ 2-3 ดอกเบี้ย ร้อยละ 3 ปีที่ 4 เป็นต้นไป MRR BAM ตลอดอายุสัญญา

โดยหากโครงการดังกล่าวประสบความสำเร็จและเป็นไปตามแผนที่วางไว้ในช่วง 6 เดือนต่อจากนี้ จะมีการต่อยอดขยายผลโครงการทรัพย์มหาชน ไปยังกลุ่มข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ ที่มีรายได้ไม่สูง และมีความต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยต่อไป เพื่อช่วยให้คนรายได้น้อยมีบ้านเป็นของตัวเองได้ และลดการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร