TrueID

เปิดวิธีตีมูลค่าที่ดิน ! สร้างผลตอบแทนระยะยาว

เปิดวิธีตีมูลค่าที่ดิน ! สร้างผลตอบแทนระยะยาว
TNN ช่อง16
6 ธันวาคม 2564 ( 15:01 )
31
เปิดวิธีตีมูลค่าที่ดิน ! สร้างผลตอบแทนระยะยาว


ทุกๆ สินทรัพย์มีความเป็นเอกลักษณ์ของตัวเอง “ที่ดิน” ก็เป็นสินทรัพย์อีกหนึ่งประเภทที่มีความเฉพาะตัว  ที่ดินแต่ละผืนมีความแตกต่างกัน  ไม่ว่าจะเป็น ที่ตั้ง ขนาด รูปทรง และหน้ากว้างของที่ดิน เปรียบเสมือนเพชรที่ล้ำค่า 


แต่ด้วยขนาด รูปทรง และตำหนิที่แตกต่างกัน ทำให้การตีราคาของทั้งที่ดินและเพชรเป็นเรื่องที่ทำได้ยาก เพราะในมุมมองของผู้ที่ต้องการขายที่ดินก็ย่อมต้องการให้ที่ดินได้รับการตีราคาด้วยมูลค่าที่สูงสุด ในทางกลับกัน ผู้ที่ต้องการซื้อก็ต้องการซื้อในมูลค่าที่ต่ำสุด ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีคนกลางเข้ามาช่วยในการตีมูลค่าราคา ในมุมมองของผู้ที่ไม่มีส่วนได้เสีย


โดยแนวทางหลักในการประเมินมูลค่าที่ดิน แบ่งเป็น 2 เรื่อง ได้แก่ การเปรียบเทียบกับที่ดินในทำเลที่ใกล้เคียงกัน ว่ามีการตั้งขาย หรือซื้อขายจริงเท่าไหร่ และนำมาเปรียบเทียบกับที่ดินที่ต้องการประเมินมูลค่า ว่ามีจุดดี จุดด้อยต่างกันอย่างไร


  1. การศึกษาศักยภาพของที่ดิน เป็นการศึกษาว่าที่ดินมีศักยภาพสูงสุดในการพัฒนาเป็นอะไร ผู้ซื้อเป็นกลุ่มไหน และผู้ซื้อจะสามารถรับต้นทุนที่ดินได้ที่ราคาเท่าไหร่  ซึ่งส่วนสำคัญจะมาจากข้อกำหนดที่ควบคุมการพัฒนาและก่อสร้างด้วย เช่น ผังเมือง  กฎหมายควบคุมอาคาร เป็นต้น

ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินบนถนนเดียวกัน แต่แปลงหนึ่งตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร ในขณะที่อีกแปลงหนึ่งตั้งอยู่ในเขตจังหวัดสมุทรปราการ ในเบื้องต้น ก็อาจคิดว่าที่ดินแปลงที่อยู่ในเขตกรุงเทพฯ น่าจะดีกว่า หรือมีมูลค่าที่สูงกว่า แต่หากศึกษาลงในละเอียด อาจจะพบว่าแปลงที่อยู่ในเขตกรุงเทพฯ มีข้อจำกัดในการสร้างอาคารที่มากกว่า ทำให้แปลงที่ตั้งอยู่ในสมุทรปราการสามารถสร้างอาคารได้ใหญ่กว่า มีศักยภาพดีกว่า เป็นต้น


นอกจากนี้ ในกรณีที่ที่ดินมีมูลค่าสูงมากๆ หรือที่ดินบางแปลงหาราคาที่ดินเทียบเคียงได้ยาก ผู้ซื้อและผู้ขาย ควรฟังความเห็นจากหลายๆ แหล่ง อย่างการประเมินทรัพย์เข้ากอง REITs (Real Estate Investment Trust) ก็มีการใช้หลายบริษัทประเมินราคาในการตีมูลค่าทรัพย์ 


ซึ่งในการประเมินมูลค่าที่ดิน เป็นการประเมินอนาคตของที่ดิน ประกอบด้วย  Demand Supply รวมไปถึงศักยภาพของที่ดิน ซึ่งแต่ละแหล่งที่ให้มุมมองเรื่องมูลค่าที่ดิน ก็อาจมีความเห็นต่างกัน และตีมูลค่าที่ต่างกันอย่างมากได้


ราคาประเมินที่ดินจากราชการ ก็เป็นอีกแหล่งข้อมูลที่ใช้สำหรับการประเมินมูลค่าที่ดินที่สามารถใช้อ้างอิงได้ แต่ก็เป็นที่ทราบกันดีว่า ราคาประเมินราชการส่วนใหญ่มักมีมูลค่าต่ำกว่ามูลค่าที่ซื้อขายจริงอย่างมาก ในกรณีทั่วไป ในพื้นที่เขตกรุงเทพและปริมณฑล หรือหัวเมืองใหญ่ มูลค่าซื้อขายจริง อาจจะสูงกว่าราคาประเมินราชการ ได้ 2-3 เท่าเลยทีเดียว  ไม่เพียงแต่ในเขตเมืองเท่านั้น ในบางกรณีก็พบว่า มูลค่าซื้อขายจริงของที่ดินอยู่ในต่างจังหวัดและห่างไกลจากตัวเมือง อาจจะสูงกว่าราคาประเมินราชการ เป็น10 เท่าได้เช่นกัน


อย่างไรก็ตาม มูลค่าที่ดินในบางพื้นที่ ก็มีราคาซื้อขายปัจจุบันใกล้เคียงกับราคาประเมินราชการ ซึ่งมักจะพบกรณีเช่นนี้ในพื้นที่ที่เคยมีการเติบโตของมูลค่าที่ดินที่สูงมาก่อน 


แต่ปัจจุบัน แนวโน้มความต้องการซื้อที่ดินในพื้นที่ลดลง ทำให้ราคาตลาดไม่เพิ่มขึ้น ทำให้ราคาประเมินราชการเพิ่มขึ้นมาจนตามทันราคาตลาดได้ และอีกกรณีที่อาจเกิดขึ้นได้คือมีการซื้อที่ดินโดยบริษัทค่อนข้างเยอะ ทำให้มีการชำระค่าธรรมเนียมการซื้อขายที่กรมที่ดินอย่างตรงไปตรงมา ทำให้หน่วยงานราชการมีข้อมูลราคาซื้อขายนี้ ตัวอย่างในกรณีนี้ ได้แก่ พื้นที่อุตสาหกรรมในจังหวัดสมุทรปราการ ที่ดินเปล่าในหมู่บ้านจัดสรร เป็นต้น


ดังนั้น การใช้ราคาประเมินราชการในการอ้างอิงราคาที่ดิน อาจใช้เป็นหนึ่งข้อมูลในการเป็นข้อมูลฐานล่างของที่ดิน ว่ามูลค่าตลาดของที่ดิน ไม่น่าต่ำกว่าราคาประเมินราชการ


นักลงทุนควรคำนึงถึงเสมอว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็มีลักษณะเช่นเดียวกับการลงทุนประเภทอื่นๆ เมื่อมีมูลค่าเพิ่มขึ้น ก็ย่อมมีช่วงถด ถอยลงได้เช่นกัน ตาม Demand และ Supply และปัจจัยด้านศักยภาพในการพัฒนาเข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งผู้ถือครองที่ดินควรติดตามสถานการณ์ในพื้นที่อยู่เสมอ 


ที่มา  :  ธนาคารกสิกรไทย

ภาพประกอบ : ธนาคารกสิกรไทย 



ข่าวที่เกี่ยวข้อง