'อสังหาฯ'ดิ้นสู้โควิด หั่นราคา-โละสต๊อก-แลนด์แบงก์

จับสัญญาณตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2564 ยังหืดขึ้นคอ ชะลอยาว ท่ามกลางความไม่แน่ไม่นอนจากวิกฤตรอบด้านถาโถม โดยเฉพาะวิกฤต “โควิด-19” ที่กลายเป็นจุดเปลี่ยน จุดหักเหของตลาด

“วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ไตรมาส 2 ปี 2564 สถานการณ์โควิด-19 รุนแรงกว่าไตรมาสแรก ส่งผลให้ภาพรวมเศรษฐกิจถดถอย ยังไม่ฟื้นตัวในปีนี้ กระทบต่อการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ การขยายตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ และโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง

“โควิดระลอก 3 ระลอก 4 ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ลดการขอจัดสรรลงอย่างมาก ในไตรมาส 2 ของปีนี้ต่ำกว่าก่อนโควิดถึง 41.6% เทียบช่วงเดียวกันของปีที่แล้วลดลง 37-46% และพัฒนาบ้านจัดสรรที่มีราคาสูง ลดพัฒนาบ้านราคาต่ำ”

• ชี้ตลาดจะกลับสู่สภาวะปกติปี 68-70

ครึ่งแรกปี 2564 ทั่วประเทศมีออกใบอนุญาตจัดสรร 30,514 หน่วย เฉพาะกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีออกใบอนุญาต 14,863 หน่วย ลดลง 40.7% เปิดตัวใหม่ 12,740 หน่วย มูลค่า 66,123 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยลดลง 57.3% ส่วนมูลค่าลดลง 51.8% เป็นผลจากยอดขายชะลอตัวและมีหน่วยเหลือขายสะสมในตลาด

“โควิดทำให้กำลังซื้อลดลง ไตรมาส 2 ปีนี้เทียบก่อนโควิดมีหน่วยเปิดตัวใหม่ลดลง 76.4% เทียบปีที่แล้วหดตัว 46.2% คาดไตรมาส 3 และ 4 จะเริ่มมีจำนวนเพิ่มขึ้น ทดแทนหน่วยที่ขายได้ เป็นโครงการไม่ใหญ่ เพราะผู้ประกอบการเน้นขายสินค้าสต๊อก”

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศอยู่ที่ 120,023 หน่วย มูลค่า 377,520 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยลดลง 28.8% มูลค่าลดลง 10.7% เฉพาะกรุงเทพฯและปริมณฑลโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 16.2% เป็นบ้านจัดสรรลดลง 5.2% อาคารชุดลดลง 27.1%

ขณะที่การปล่อยสินเชื่อใหม่ทั่วประเทศ ครึ่งปีอยู่ที่ 294,959 ล้านบาท มีสินเชื่อคงค้างกว่า 4.3 ล้านล้านบาท คาดปีนี้มีสินเชื่อปล่อยใหม่ 586,040 ล้านบาท ลดลง4.3% และมีสินเชื่อคงค้างกว่า 4.5 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.1%

ภายใต้สถานการณ์การระบาดใหม่ “ผอ.REIC” กล่าวว่า ได้ปรับคาดการณ์ใหม่โดยภาพรวมการออกใบอนุญาตจัดสรรปีนี้จะลดลง 22.1% ปี 2565 จะเพิ่มขึ้น 25.2% จะเข้าสู่ช่วงปกติในปี 2568

แนวโน้มโครงการเปิดใหม่จะลดลง 35% มาอยู่ที่ 43,051 หน่วย โดยอาคารชุดลดมากถึง 44.3% บ้านจัดสรรลดลง 27.4% จะเข้าสู่ช่วงปกติในปี 2568-2569 ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ปีนี้ลดลง 24.6% เหลือเพียง 270,151 หน่วย จะเข้าสู่ช่วงปกติในปี 2570

“ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2564 ยังคงปรับตัวลดลงต่อเนื่อง เพื่อปรับสมดุลด้านอุปสงค์และอุปทานมากขึ้น ตลาดจะกลับเข้าสู่ภาวะก่อนเกิดโควิดในปี 2568-2570 หรือ 5-6 ปีข้างหน้า” ผอ.วิชัยกล่าวย้ำ

ในส่วนของผู้ประกอบการแม้ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา จะปรับตัวบุก “แนวราบ” เจาะกำลังซื้อเรียลดีมานด์ แทน “คอนโดมิเนียม” ที่ซัพพลายเริ่มล้นตลาด แต่เมื่อมี “วิกฤตโควิด” เข้ามาก็ต้องทบทวนแผนอีกครั้ง

• ‘เพอร์เฟค’ขายที่ดินใช้หนี้ ลุยธุรกิจใหม่

“ศานิต อรรถญาณสกุล” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า ครึ่งปีหลังจะเปิดขาย 5 โครงการ เป็นบ้านแนวราบ มูลค่า 8,000-9,000 ล้านบาท เป็นโครงการร่วมทุนกับฮ่องกงแลนด์ ซูมิโตโม และเซเกซุย และโครงการเบลล่า แล มอนเต้ ที่เขาใหญ่ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์โควิด การระดมฉีดวัคซีน การเมือง เศรษฐกิจในไตรมาส 4 นี้ด้วยจะเปลี่ยนไปในทิศทางที่ดีขึ้นหรือไม่

“ปีนี้ไม่มีลงทุนคอนโดมิเนียม หยุดมา 2 ปีแล้ว เน้นระบายสต๊อกเก่า เพราะมีสัญญาณชะลอตัว ส่วนใหญ่ที่ลงทุนเป็นแนวราบและขยายในโครงการร่วมทุน”

เพื่อรักษาสภาพคล่องเงินสด “ศานิต” บอกว่า ได้ขายสินทรัพย์ของโรงแรมรอยัลออคิด (ประเทศไทย) ให้กับกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ วงเงิน 4,500 ล้านบาท และขายที่ดินย่านแจ้งวัฒนะ 100 ไร่ มูลค่ากว่า 1,000 ล้านบาท และถนนรัชดาภิเษกประมาณ 20 ไร่ ให้นักลงทุนไทยและต่างชาติ คาดว่าจะขายได้กว่า 3,000 ล้านบาท

“ปลายปีนี้จะมีเงินจากการขายแอสเสทร่วม 10,000 ล้านบาท ชำระหนี้เงินกู้ หุ้นกู้ จะทำให้สถานการณ์ของบริษัทดีขึ้น และรองรับสถานการณ์ปีหน้า”

ขณะที่รายได้ปีนี้จะมีรายได้ 13,070 ล้านบาท ใกล้เคียงปี 2563 แบ่งเป็นรายได้แนวราบ 80% คอนโดมิเนียม 10% และโรงแรม 10% แต่จากโควิดทำให้รายได้กลุ่มโรงแรมที่ร่วมกับบมจ.แกรนด์แอสเสทฯ ต่ำกว่าเป้ามาก คาดว่าไม่ถึง 1,000 ล้านบาท จากปกติมีรายได้ปีละ 2,000 ล้านบาท ส่วนบ้านเดี่ยวต่ำกว่าเป้า 10% และคอนโดมิเนียมต่ำกว่าเป้า 30%

“ปี 2565 ยังคงเดินหน้าเปิดโครงการใหม่ เน้นแนวราบเพราะตลาดยังไปได้ ส่วนจะลงทุนมากหรือน้อยรอดูสถานการณ์สิ้นปีนี้อีกที”

ขณะเดียวกันบริษัทได้เข้าไปลงทุนธุรกิจใหม่ คือ ธุรกิจถุงมือยาง ร่วมทุนกับแกรนด์แอสเสทและ บจ.วัฒนชัย รับเบอร์เมท ผู้ผลิตและส่งออกถุงมือยาง ลงทุน 500 ล้านบาท ตั้งโรงงานผลิตในนิคมอุตสาหกรรมทีเอฟดี 2 ฉะเชิงเทรา เนื้อที่ 21 ไร่ กำลังยื่นขอการส่งเสริมการลงทุน (BOI) มีกำลังการผลิต 21 ล้านกล่อง/ปี

“ถุงมือยางจะเป็นธุรกิจดาวรุ่ง แหล่งรายได้ใหม่ ส่งออกไปอเมริกา ยุโรป ตะวันออกกลาง เอเชีย ทำให้แกรนด์แอสเสทฟื้นตัวจากธุรกิจโรงแรม ท่องเที่ยวไม่ดี และเป็นรายได้มาแทนคอนโดมิเนียมและโรงแรมของเราทั้งหมด” ศานิตกล่าวย้ำ

• ‘ศุภาลัย’จ่อเลื่อนเปิดตัวเร่งระบายสต๊อก

ด้าน “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า แม้ขณะนี้จะยังไม่มีคำตอบว่าโควิดจะจบเมื่อไหร่ บริษัทยังคงเป้าลงทุน 31 โครงการ มูลค่า 34,000 ล้านบาท ครึ่งปีแรกเปิดแล้ว 9 โครงการ เหลือ 22 โครงการ มูลค่า 24,800 ล้านบาท เป็นแนวราบ 18 โครงการ และคอนโดมิเนียม 4 โครงการ จะเปิดขายครึ่งปีหลัง

“ตั้งใจจะเปิดไตรมาส 3 แต่พอเลื่อนปิดแคมป์ บางโครงการเลื่อนเปิด จะไปกระจุกตัวไตรมาส 4 แต่ขึ้นอยู่กับโควิดด้วย คาดการณ์ยากตอนนี้เราประเมินสถานการณ์เดือนต่อเดือน ถ้าครึ่งปีหลังยังไม่แย่ไปกว่านี้ก็เปิด ถ้ายังไม่คลี่คลายอาจเลื่อนไปปีหน้า คงเป็นคอนโดมิเนียม เพราะยังไม่ได้เปิดเลยสักโครงการ มูลค่าโครงการละ 1,000-2,000 ล้านบาท”

ในปีนี้ตั้งเป้ายอดขาย 27,000 ล้านบาท ครึ่งปีแรกรับรู้แล้ว 13,000 ล้านบาท ยอดโอนมีเป้าหมายที่ 28,000 ล้านบาท ครึ่งปีแรกทำได้แล้ว 11,000 ล้านบาท ครึ่งปีหลังเชื่อว่ายังมีโอกาสทำได้ตามเป้า ขณะเดียวกันยังคงเดินหน้าซื้อที่ดินให้ได้ตามแผน 8,000 ล้านบาท

จากความไม่แน่ไม่นอนของโควิด “ไตรเตชะ” กล่าวว่า ทำให้ครึ่งปีแรกมีการเปิดโครงการใหม่ลดลง เทียบกับปีที่แล้วเป็นปีที่ไม่ค่อยดีอยู่แล้ว แม้จะมีดีเวลลอปเปอร์หลายรายตั้งใจเปิดครึ่งปีหลัง แต่อาจจะยังไม่พร้อม ทำให้ในปีนี้จะเห็นการเปิดตัวใหม่น้อย

“ตลาดอสังหาฯปีนี้ คงเป็นปีที่ไม่ได้ดีมากอีกปีหนึ่งต่อเนื่องจากปีที่แล้ว ตลาดยังคงซึมจากภาวะโควิด แต่ก็เริ่มเห็นสัญญาณที่ดีบ้าง โดยเฉพาะบ้านสร้างเสร็จพร้อมโอนที่ยังขายได้ ไม่ได้แย่มาก อย่างเรายังเติบโตทุกปี ทั้งที่เปิดตัวโครงการไม่มาก เพราะแนวราบยังไปได้ดีอยู่ ส่วนคอนโดมิเนียมเหนื่อยหน่อย แต่ว่าคอนโดมิเนียมพร้อมขายพร้อมโอน ปีนี้ยังขายได้ดีกว่าปีที่แล้ว แต่ยังไม่ได้ใกล้เคียงก่อนหน้านี้”

สำหรับศุภาลัยมีสต๊อกคอนโดมิเนียมกว่า 10,000 ล้านบาท ราคา 3 ล้านบาทบวกลบ มีทั้งสร้างเสร็จ 2-3 ปี และเพิ่งเสร็จ กระจายอยู่ในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด มีจัดโปรโมชั่นต่อเนื่องตั้งแต่ปีที่แล้วที่ดีเวลลอปเปอร์ปรับลดราคาเพื่อให้ระบายสินค้าได้ เพราะคอนโดมิเนียมขายยากกว่าแนวราบ และระบายได้ช้า ถามว่าจะระบายหมดเมื่อไหร่ ตอบไม่ได้ อยู่ที่โควิด

• ‘อนันดา’ จัดโปรอยู่ฟรี 2 ปีกู้ทะลุ 100%

ขณะที่ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บมจ.อนันดา ดีเวล ลอปเม้นท์ กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯในสถานการณ์โควิด-19 แม้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจ แต่มีกำลังซื้อบางส่วนที่ต้องการหาที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์

จึงนำคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ รวม 33 โครงการ อาทิ แอชตัน, ไอดีโอ คิว และ ไอดีโอ โมบิ ราคาเริ่มต้น 1.59-24.9 ล้านบาท จัดแคมเปญพิเศษ “Ananda Breaking News” อยู่ฟรี 2 ปี กู้เกิน 100% แต่งครบ พร้อมอยู่ถึงวันที่ 31 ส.ค.นี้

นอกจากปรับตัว ปรับแผน ลดราคาขายแล้ว อีกความหวังของผู้ประกอบการ คือมาตรการจากภาครัฐที่จะมาช่วยพยุงตลาดอีกแรง

โดยเฉพาะการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง 3% เหลือ 0.01% ที่กำลังจะสิ้นสุด ธ.ค.นี้ แม้ว่าที่ผ่านมาจะยังเกาไม่ถูกที่คัน แต่หากรัฐบาลขยายเพดานราคาเกิน 3 ล้านบาท จะช่วยปลุกมู้ดตลาดได้ไม่มากก็น้อย