‘เอสอาร์ที’ เขย่าใหม่ ขุมทรัพย์รถไฟ 4 หมื่นไร่ เปิดทำเลทอง ‘หัวหิน’
ด้วยภาระหนี้ล้นพ้นตัวร่วม 1.8 แสนล้าน ทำให้รัฐบาลต้องเร่งปฏิรูปการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) องค์กรมีอายุ 124 ปี ให้กลับมามีรายได้ ปลดแอกหนี้ที่ติดตัวมาหลายทศวรรษ กุญแจสำคัญ ต้องพลิกที่ดินไม่ได้ใช้เพื่อการเดินรถทั่วประเทศ 38,469 ไร่ มูลค่า 3 แสนล้านบาท นำมาพัฒนาปั๊มรายได้ จึงนำไปสู่การจัดตั้งบริษัทลูก “บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด” หรือบริษัท รถไฟพัฒนาทรัพย์สิน จำกัด ด้วยทุนจดทะเบียน 200 ล้านบาท ตามมติคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (คนร.) และคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 29 กันยายน 2563 ที่ผ่านมา
ล่าสุด กำลังเฟ้นหามืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ นั่งเป็นแม่ทัพขับเคลื่อนการบริหารทรัพย์สิน หลังตลอดหลายปีที่ผ่านมา “รฟท.” ปล่อยเช่าเป็นเบี้ยหัวแตก จากที่ดินในมือมีมูลค่ามหาศาล แต่เพราะขาดความเชี่ยวชาญ ทำให้สร้างผลตอบแทนเข้าองค์กรได้แค่ปีละ 2,400 ล้านบาท หรือ 1% ของมูลค่าทรัพย์สิน สำหรับ “เอสอาร์ที แอสเสท” มี 3 ภารกิจหลัก 1.บริหารสัญญาเช่าเดิมที่ยังไม่หมดอายุให้จ่ายค่าเช่าสม่ำเสมอ 2.พิจารณาต่อสัญญาเช่าที่กำลังจะหมดอายุ 2,977 สัญญา เช่น ย่านถนนรัชดาภิเษกกว่า 100 สัญญา ให้ได้ผลตอบแทนสูงสุด และ 3.หาเอกชนร่วมลงทุนพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่ โดยมีรายได้จากค่าจ้างและส่วนแบ่งรายได้จาก รฟท.เป็นการตอบแทน
นิรุฒ มณีพันธ์ ผู้ว่าการ รฟท. กล่าวว่า เมื่อวันที่ 9 กันยายน 2564 ได้เซ็นบันทึกข้อตกลง (MOU) กับเอสอาร์ที แอสเสท ถือเป็นการปฏิรูปด้านการบริหารจัดการทรัพย์สินครั้งสำคัญของ รฟท. เพื่อสร้างรายได้ให้องค์กรในระยะยาวตามแผนฟื้นฟูกิจการ และเป็นจุดเริ่มต้นการส่งมอบทรัพย์สินให้บริษัทลูกบริหารจัดการแทน “กรรมสิทธิ์ทั้งหมดยังคงเป็นของ รฟท. เราโอนแค่สิทธิการบริหารให้ ช่วงแรกจะทยอยโอนทรัพย์สินขนาดใหญ่ที่ทำสัญญาไว้แล้ว 75 สัญญา มูลค่า 1,645 ล้านบาท ให้เสร็จในเดือนตุลาคมนี้ เพื่อให้บริษัทลูกนำไปบริหารจัดการได้ทันที เช่น เปิดประมูล จากนั้นทยอยโอนจนครบ 12,839 สัญญา มูลค่า 3,166 ล้านบาท ภายในปี 2565”
“นิรุฒ” เปิดไฮไลต์ 75 สัญญา พร้อมประมูลได้ทันที่ มีแปลง A ติดสถานีกลางบางซื่อ เนื้อที่ 32 ไร่ พัฒนาเป็นอาคารสำนักงานและแปลง E ย่านตึกแดง เนื้อที่ 79 ไร่ พัฒนาเป็นเชิงพาณิชย์ ยังมีสถานีธนบุรี 21 ไร่ ใกล้โรงพยาบาลศิริราช พัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส มีทั้งเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โรงแรม และศูนย์สุขภาพ รองรับรถไฟฟ้าสายสีส้ม (มีนบุรี-ศูนย์วัฒนธรรม-บางขุนนนท์) และสายสีแดง (ตลิ่งชัน-ศิริราช-ศาลายา) โดยมีสถานีศิริราชเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทาง
นอกจากนี้ มีที่ดินหัวหินอีก 2 แปลงในทำเลไพรม์แอเรียที่หมดสัญญาและมอบให้บริษัทลูกเปิดประมูลใหม่ มี” โรงแรมเซ็นทารา แกรนด์ บีช รีสอร์ทและวิลล่าหัวหิน” เนื้อที่ 71.65 ไร่ ของกลุ่มเซ็นทรัล จะหมดสัญญาวันที่ 15 พฤษภาคม 2565 ขณะนี้ รฟท.ร่างทีโออาร์เสร็จแล้ว ไม่เกินปลายปีนี้จะประกาศเชิญชวน ให้เอกชนเช่าพัฒนา 34 ปี แบ่งเป็นจัดหาประโยชน์ 30 ปี ปรับปรุงก่อสร้างเพิ่มเติม 4 ปี จากการประเมินคาดว่าจะได้ผลตอบแทน 8,927 ล้านบาทตลอดอายุสัญญา
“นิรุฒ” บอกว่า อีกแปลงเป็นสนามกอล์ฟหัวหิน เนื้อที่ 500 ไร่ ติดสถานีรถไฟหัวหิน และมีบริษัท บุญรอดบริวเวอรี่ จำกัด เป็นผู้เช่าเดิม ปัจจุบันหมดสัญญาไปแล้วตั้งแต่วันที่ 31 มีนาคม 2558 มีแผนจะพัฒนาเป็นมิกซ์ยูส เพราะต่อไปจะไม่ใช่แค่สนามกอล์ฟ ต้องมีกิจกรรมที่หลากหลาย “ทั้ง 2 แปลงในหัวหิน จะเป็นภารกิจแรกของเอสอาร์ที แอสเสท ในการหารายได้เพิ่ม จากปัจจุบันรถไฟมีรายได้จากที่ดินเพียงปีละ 2,000-3,000 ล้านบาท หลังบริษัทลูกเข้ามาบริหารแทน จะทำให้รถไฟมีรายได้เพิ่มขึ้นทุกปี แต่ปีนี้เป็นปีแรกที่ตั้งไข่ ยังมีรายได้ไม่มาก 3,070 ล้านบาท ตั้งแต่ปี 2565 จะเพิ่มเป็น 3,834 ล้านบาท และมากขึ้นเรื่อยๆ รวม 10 ปี คาดว่ามีรายได้ 125,175 ล้านบาท และใน 30 ปี จะมีรายได้ 631,628 ล้านบาท ในการจัดการภาระหนี้และบริหารองค์กรในอนาคต”
แม้ว่าตัวเลขจะดูห่างไกล แต่ “นิรุฒ” มั่นใจรายได้เป็นไปตามเป้าหมาย เนื่องจากมีที่ดินแปลงใหญ่พร้อมพัฒนา ไม่ว่าย่าน กม.11 เนื้อที่ 325 ไร่ จะมอบให้บริษัทลูกจัดหาเอกชนลงทุน 50 ปี มูลค่าลงทุน 69,000 ล้านบาท พัฒนาเป็นมิกซ์ยูส มีโรงแรม สำนักงาน ที่อยู่อาศัย ศูนย์แสดงสินค้า คาดได้ผลตอบแทนตลอดอายุสัญญา 60,000 ล้านบาท ยังมีสถานีแม่น้ำ เนื้อที่ 271 ไร่ มูลค่า 88,780 ล้านบาท พัฒนาเป็นมิกซ์ยูส สถานีมักกะสัน รวมถึงที่ดินอาร์ซีเอ 62 ไร่ ถนนพระราม 9 ตามแนวรถไฟสายบางซื่อ-คลองตัน มีบริษัท นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ จำกัด (กลุ่มแบงก์กรุงเทพ) เป็นผู้เช่า กำลังจะหมดสัญญาในปี 2565 ยังไม่รวมที่ดินย่านสถานีขนาดใหญ่กระจายทั่วประเทศ เช่น สถานีขอนแก่น แม้ยังไม่กดปุ่มประมูล แต่ด้วยเป็นที่ดินอยู่ในรัศมีทำเลทอง จึงเป็นที่จับต้องของบิ๊กทุน
ล่าสุดเริ่มมีความเคลื่อนไหวจากเอกชนขาใหญ่สนใจจะเข้าร่วมลงทุน “สถานีธนบุรี” ที่ รฟท.จะลงทุนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส มูลค่า 3,341 ล้านบาท จากการเปิดทดสอบควมสนใจ มีหลายกลุ่มที่สนใจ ทั้งทุนอสังหาฯ ค้าปลีก โรงพยาบาล
ขณะที่ นพ.บุญ วนาสิน ประธานกรรมการ บมจ.ธนบุรี เฮลท์แคร์ กรุ๊ป เปิดเผยว่า บริษัทจะร่วมกับโรงพยาบาลศิริราชลงทุน PPP พัฒนาสถานีธนบุรี ใช้เงินลงทุน 4,000 ล้านบาท โดยกลุ่มธนบุรีจะพัฒนาเป็นศูนย์มะเร็ง ส่วนที่เหลือทางโรงพยาบาลศิริราชจะเป็นผู้พัฒนา เช่น ศูนย์พักฟื้นสุขภาพ และกำลังหาเอกชนรายอื่นมาร่วมด้วย
“เรายังสนใจจะลงทุนศูนย์การแพทย์เฉพาะทางใกล้สถานีกลางบางซื่อ ซึ่ง รฟท.ทำบันทึกข้อตกลงกับกรมการแพทย์ เรื่องการเช่าที่ดินแล้ว ซึ่งโครงการนี้เป็นการลงทุน PPP มูลค่าร่วม 1 หมื่นล้าน เรากำลังเจรจากับ ปตท.เพื่อพัฒนาโครงการร่วมกันด้วย”
นพ.บุญระบุ เป็นความเคลื่อนไหวเกิดขึ้นพลันที่ รฟท.โอนทรัพย์สิน สู่มือ “เอสอาร์ที แอสเสท” ล็อตแรก ต่อไปถึงคิวของตลาดนัดจตุจักรและเซ็นทรัล พลาซา ลาดพร้าว ที่ รฟท.จะโอนให้บริษัทลูกรันสัญญาปัจจุบันตลาดนัดจตุจักร ทาง รฟท.กำลังเคลียร์ค่าเช่าคงค้างกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) ส่วนเซ็นทรัล พลาซา ลาดพร้าว กำลังนับถอยหลังหมดสัญญาในปี 2571 ตามสัญญาต้องเจรจารายเก่าให้ยุติก่อนสัญญาสิ้นสุด 3 ปี
แว่วว่า “กลุ่มเซ็นทรัล” ส่งซิกขออยู่ต่อแล้ว แต่ด้วยอาคารที่ผ่านการใช้งานมานาน 50 ปี ขณะที่ปัจจุบันที่ดินมีการพัฒนาไปมาก มีรถไฟฟ้าพาดผ่าน ดังนั้นรูปแบบการพัฒนาและค่าเช่าคงจะไม่เหมือนเดิม