ยอดจองซื้อฟื้นตัว Q3/68 หนุนโดยตลาดคอนโด

#ทันหุ้น - ข้อมูลจากทีม Wealth Research หลักทรัพย์บัวหลวง ระบุว่ายอดจองซื้อของกลุ่มอสังหาฯในไตรมาสที่ 3 ปี 2568 ทรงตัว เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าสะท้อนการฟื้นตัว อย่างค่อยเป็นค่อยไปหลังจากยอดจองซื้อที่อ่อนแอในไตรมาส 2 โดย SPALI โดดเด่นจากอุปสงค์คอนโด ที่แข็งแกร่ง ขณะที่ AP และ SIRI รายงานการฟื้นตัวแข็งแกร่งเช่นกัน เมื่อมองไปข้างหน้า ไตรมาสที่ 4 ปี 2568 มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่มากกว่า 8 หมื่นล้านบาท หนุนโมเมนตัมการฟื้นตัวต่อเนื่องถึงปลายปี

เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัว หนุนโดยคอนโด ในไตรมาสที่ 3 ปี 2568

เราคาดยอดจองซื้อรวมในไตรมาสที่ 3 ปี 2568 อยู่ที่ 4.47 หมื่นล้านบาท ทรงตัวเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (ลดลง 1%) แต่เพิ่มขึ้น 34% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าสะท้อนการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปจากระดับต่ำในไตรมาสที่ 2 ปี 2568 โดยมีสัดส่วนโครงการแนวราบ 66% (2.93 หมื่นล้านบาท) และคอนโด 34% (1.55 หมื่นล้านบาท) ยอดขายโครงการแนวราบยังคงชะลอตัว โดยลดลง 2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนแต่เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าขณะที่ยอดจองซื้อโครงการคอนโด ฟื้นตัวชัดเจน เพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเติบโตอย่างก้าวกระโดด 194% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าสะท้อนการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากและความมั่นใจของผู้ซื้อในย่านเมือง หลังความชัดเจนของนโยบายสินเชื่อช่วงกลางปี

AP ยังคงนำกลุ่มด้วยยอดจองซื้อที่ 1.24 หมื่นล้านบาท (ลดลง 7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน, เพิ่มขึ้น 52% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า) หนุนโดยโครงการคอนโดใหม่ (ใหม่ เช่น Life Udomsuk Station มูลค่า 1.0 พันล้านบาท, จองแล้ว 50%) SIRI ตามมาที่ 1.05 หมื่นล้านบาท (เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน, 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า) หนุนโดยแรงขายคอนโดเก่าระดับกลางถึงบนและโครงการแนวราบระดับกลางที่เปิดใหม่ SPALI โตเด่นที่สุดที่ 8.6 พันล้านบาท (เพิ่มขึ้น 28% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน, 68% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า) ทั้งจากโครงการแนวราบและโครงการคอนโดใหม่ ในขณะที่ LH รายงานยอดจองซื้อที่ 4.9 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน, 10% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่ PSH อยู่ที่ 3.9 พันล้านบาท (เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน, 89% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า) ด้าน SC ยังอ่อนแอที่สุดในกลุ่มอยู่ที่ 4.4 พันล้านบาท ลดลงทั้ง เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (–32%) และ เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (–23%)

SPALI เด่นชัดจากการฟื้นตัวของตลาดคอนโด

ตลาดคอนโด เริ่มฟื้นตัว โดยมีแรงหนุนจากการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งในกลุ่มแมสและ upper mid-end โดยยอดจองซื้อโครงการคอนโดของ SPALI เติบโตโดดเด่นที่ 79% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และ 373% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าสะท้อนความสามารถในการรองรับอุปสงค์ที่ฟื้นตัว ขณะที่ SIRI และ SC ฟื้นตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

ในระดับสามหลักเช่นกัน เราคาดว่า AP, SIRI และ SPALI จะยังคงรักษาโมเมนตัมนี้ไว้ได้ในไตรมาสที่ 4 ปี 2568 จากแรงหนุนเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากทั่วกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวหลัก สะท้อนความเชื่อมั่นว่าตลาดคอนโด ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในช่วงกลางปี 2568

แนวโน้มกำไรกลุ่มอสังหาฯ – ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนแต่ฟื้นตัว เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

เราคาดกำไรรวมในไตรมาสที่ 3 ปี 2568 ราว 4.8 พันล้านบาท ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จากอัตรากำไรที่ลดลง แต่ฟื้นตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า จากยอดโอนโครงการที่เพิ่มขึ้นและอัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่กลับเข้าสู่ระดับปกติ เมื่อเทียบเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ยังคงถูกกดดันจากต้นทุนและดอกเบี้ยจ่ายที่สูง แต่การฟื้นตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า สะท้อนการโอนคอนโดที่กลับมา และคาดว่าผลของโครงการแนวราบที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะ AP, SIRI และ SPALI ซึ่งจะเห็นการเติบโตของกำไร เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าหนุนจากการโอนโครงการคอนโด ที่มีอัตรากำไรสูง และพอร์ตที่หลากหลายโดยต่างจังหวัด

แนวโน้มไตรมาส 4/68: โมเมนตัมฟื้นตัวต่อเนื่องจากการเปิดตัวโครงการใหม่

เมื่อมองไปข้างหน้า ไตรมาสที่ 4 ปี 2568 จะเห็นมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ฟื้นตัวแรงขึ้นเกินกว่า 8–8.5 หมื่นล้านบาท (โครงการแนวราบราว 70%, โครงการคอนโดราว 30%) นำโดย AP, SIRI และ SPALI สะท้อนการฟื้นตัวต่อเนื่องภายใต้นโยบายกระตุ้นอสังหาฯ ของภาครัฐ โดยมองว่าเป็นจังหวะสะสมหุ้นได้ในกลุ่มหลัก ทั้งนี้ แม้ PER ของกลุ่มอสังหาฯ ในปี 2568 จะยังสูงกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีอยู่ราว 1 ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน (standard deviation) แต่เรายังคงให้น้ำหนักเชิงบวก โดยคาดว่า สัญญาณฟื้นตัวของยอดจองซื้อฯ ที่มากกว่าคาดกำลังช่วยยืนยันปริมาณขายในปัจจุบัน

ข้อมูลจากทีม Wealth Research หลักทรัพย์บัวหลวง ระบุว่ายอดจองซื้อของกลุ่มอสังหาฯในไตรมาสที่ 3 ปี 2568 ทรงตัว เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าสะท้อนการฟื้นตัว อย่างค่อยเป็นค่อยไปหลังจากยอดจองซื้อที่อ่อนแอในไตรมาส 2 โดย SPALI โดดเด่นจากอุปสงค์คอนโด ที่แข็งแกร่ง ขณะที่ AP และ SIRI รายงานการฟื้นตัวแข็งแกร่งเช่นกัน เมื่อมองไปข้างหน้า ไตรมาสที่ 4 ปี 2568 มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่มากกว่า 8 หมื่นล้านบาท หนุนโมเมนตัมการฟื้นตัวต่อเนื่องถึงปลายปี

เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัว หนุนโดยคอนโด ในไตรมาสที่ 3 ปี 2568

เราคาดยอดจองซื้อรวมในไตรมาสที่ 3 ปี 2568 อยู่ที่ 4.47 หมื่นล้านบาท ทรงตัวเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (ลดลง 1%) แต่เพิ่มขึ้น 34% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าสะท้อนการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปจากระดับต่ำในไตรมาสที่ 2 ปี 2568 โดยมีสัดส่วนโครงการแนวราบ 66% (2.93 หมื่นล้านบาท) และคอนโด 34% (1.55 หมื่นล้านบาท) ยอดขายโครงการแนวราบยังคงชะลอตัว โดยลดลง 2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนแต่เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าขณะที่ยอดจองซื้อโครงการคอนโด ฟื้นตัวชัดเจน เพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเติบโตอย่างก้าวกระโดด 194% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าสะท้อนการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากและความมั่นใจของผู้ซื้อในย่านเมือง หลังความชัดเจนของนโยบายสินเชื่อช่วงกลางปี

AP ยังคงนำกลุ่มด้วยยอดจองซื้อที่ 1.24 หมื่นล้านบาท (ลดลง 7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน, เพิ่มขึ้น 52% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า) หนุนโดยโครงการคอนโดใหม่ (ใหม่ เช่น Life Udomsuk Station มูลค่า 1.0 พันล้านบาท, จองแล้ว 50%) SIRI ตามมาที่ 1.05 หมื่นล้านบาท (เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน, 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า) หนุนโดยแรงขายคอนโดเก่าระดับกลางถึงบนและโครงการแนวราบระดับกลางที่เปิดใหม่ SPALI โตเด่นที่สุดที่ 8.6 พันล้านบาท (เพิ่มขึ้น 28% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน, 68% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า) ทั้งจากโครงการแนวราบและโครงการคอนโดใหม่ ในขณะที่ LH รายงานยอดจองซื้อที่ 4.9 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน, 10% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่ PSH อยู่ที่ 3.9 พันล้านบาท (เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน, 89% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า) ด้าน SC ยังอ่อนแอที่สุดในกลุ่มอยู่ที่ 4.4 พันล้านบาท ลดลงทั้ง เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (–32%) และ เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (–23%)

SPALI เด่นชัดจากการฟื้นตัวของตลาดคอนโด

ตลาดคอนโด เริ่มฟื้นตัว โดยมีแรงหนุนจากการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งในกลุ่มแมสและ upper mid-end โดยยอดจองซื้อโครงการคอนโดของ SPALI เติบโตโดดเด่นที่ 79% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และ 373% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าสะท้อนความสามารถในการรองรับอุปสงค์ที่ฟื้นตัว ขณะที่ SIRI และ SC ฟื้นตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

ในระดับสามหลักเช่นกัน เราคาดว่า AP, SIRI และ SPALI จะยังคงรักษาโมเมนตัมนี้ไว้ได้ในไตรมาสที่ 4 ปี 2568 จากแรงหนุนเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากทั่วกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวหลัก สะท้อนความเชื่อมั่นว่าตลาดคอนโด ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในช่วงกลางปี 2568

แนวโน้มกำไรกลุ่มอสังหาฯ – ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนแต่ฟื้นตัว เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

เราคาดกำไรรวมในไตรมาสที่ 3 ปี 2568 ราว 4.8 พันล้านบาท ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จากอัตรากำไรที่ลดลง แต่ฟื้นตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า จากยอดโอนโครงการที่เพิ่มขึ้นและอัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่กลับเข้าสู่ระดับปกติ เมื่อเทียบเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ยังคงถูกกดดันจากต้นทุนและดอกเบี้ยจ่ายที่สูง แต่การฟื้นตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า สะท้อนการโอนคอนโดที่กลับมา และคาดว่าผลของโครงการแนวราบที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะ AP, SIRI และ SPALI ซึ่งจะเห็นการเติบโตของกำไร เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าหนุนจากการโอนโครงการคอนโด ที่มีอัตรากำไรสูง และพอร์ตที่หลากหลายโดยต่างจังหวัด

แนวโน้มไตรมาส 4/68: โมเมนตัมฟื้นตัวต่อเนื่องจากการเปิดตัวโครงการใหม่

รูปภาพแสดงตารางสรุปยอดจองซื้อ (presales) ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาส 3 ปี 2568

เมื่อมองไปข้างหน้า ไตรมาสที่ 4 ปี 2568 จะเห็นมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ฟื้นตัวแรงขึ้นเกินกว่า 8–8.5 หมื่นล้านบาท (โครงการแนวราบราว 70%, โครงการคอนโดราว 30%) นำโดย AP, SIRI และ SPALI สะท้อนการฟื้นตัวต่อเนื่องภายใต้นโยบายกระตุ้นอสังหาฯ ของภาครัฐ โดยมองว่าเป็นจังหวะสะสมหุ้นได้ในกลุ่มหลัก ทั้งนี้ แม้ PER ของกลุ่มอสัง

หาฯ ในปี 2568 จะยังสูงกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีอยู่ราว 1 ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน (standard deviation) แต่เรายังคงให้น้ำหนักเชิงบวก โดยคาดว่า สัญญาณฟื้นตัวของยอดจองซื้อฯ ที่มากกว่าคาดกำลังช่วยยืนยันปริมาณขายในปัจจุบัน

ที่มา : บทวิเคราะห์ BLS Resident Property Update ฉบับวันที่ 6 ตุลาคม 2568