'อสังหา' เริ่มเทกออฟ รอแรงส่งภาครัฐ ลดค่าโอน อัดมาตรการฟื้น ศก.

นับเป็นข่าวดีของวงการอสังหาริมทรัพย์และผู้ที่ต้องการจะซื้อบ้าน หลังธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนปรนหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือมาตรการ LTV กู้ได้ 100% ไม่มีเงินดาวน์ยาวถึงวันที่ 31 ธ.ค.2565

ถึงจะมาช้า แต่ก็มาถูกเวลา ในยามธุรกิจอสังหาฯต้องการยากระตุ้นกำลังซื้อที่เหลือ 2 เดือนสุดท้าย หลังซมพิษเศรษฐกิจและโควิด-19 มาร่วม 2 ปี

ขณะที่ผู้ประกอบการเด้งรับ จัดทัพโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่พร้อมโอน มีอยู่ในตลาด 750,000 ล้านบาท จัดโปรโมชั่นรับคึกคักทั้งมาตรการ LTV และการเปิดประเทศที่มาลงล็อกพอดี

“แสนสิริ” นำบ้านและคอนโด 12 โครงการ ขายราคาพิเศษ 1.4-36 ล้านบาท กู้ได้เต็ม 100% ไม่ต้องดาวน์ อยู่ฟรี 2 ปี ฟรีทุกค่าใช้จ่ายถึงสิ้น ธ.ค.นี้ เช่น เดอะ เบส สะพานใหม่ เดอะ เบสเพชรบุรี-ทองหล่อ บุราสิริ วัชรพล ราคา 13.99-22 ล้านบาท เศรษฐสิริกรุงเทพกรีฑา 2 ราคา 14-36 ล้านบาท “พฤกษา” ขน 140 โครงการ จัดแคมเปญ “ลดเด็ด พิเศษ ใหญ่ ไม่งอก” ถึง 31 ธ.ค.นี้ มีส่วนลดสูงสุด 2 ล้านบาท ฟรีทุกค่าใช้จ่าย อยู่ฟรีและส่วนกลางฟรี 36 เดือน “แอล.พี.เอ็น.”จัดมหกรรมคอนโดลุมพินี 17 โครงการ ลดราคาพิเศษสูงสุด 50% ด้าน “อนันดาดีเวลลอปเมนท์” วันที่ 20-21 พ.ย.นี้ จัดมหกรรมคอนโด บ้าน ทาวน์โฮม พร้อมเข้าอยู่ 30 โครงการ ใกล้รถไฟฟ้า ขายราคาพิเศษ 1.49-24.9 ล้านบาท จองในงานรับเพิ่มไอโฟน 13 กู้เต็ม 100% ฟรีค่าโอน อยู่ฟรี 2 ปี

แม้ทุกค่ายคาดหวังมาตรการ LTV จะปลุกตลาดอสังหาฯให้กระเตื้องส่งท้ายปี แต่เนื่องจากเพิ่งบังคับใช้ไม่ถึงเดือน จึงยังไม่แรงพอต่อการฟื้นตลาดปีนี้ เพราะธนาคารพาณิชย์เองยังตั้งการ์ดสูง ต้องลุ้นกันต่อปีหน้า

อุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บมจ.แสนสิริ กล่าวว่า ไตรมาส 4 นี้ ตลาดอสังหาฯมีสัญญาณเริ่มดีขึ้น ลูกค้าเข้ามาชมโครงการมากขึ้น แต่มาจากหลายปัจจัย ทั้งคลายล็อกดาวน์ การเปิดประเทศ และมาตรการ LTV ให้กู้ได้ 100% จากเดิม 70-90% ปัจจุบันแสนสิริมีสต๊อกบ้านและคอนโดประมาณ 11,000 ล้านบาท ตั้งเป้าถึงสิ้นปีนี้จะระบายได้หมด ทำให้ปีนี้มีรายได้ตามเป้า 28,000 ล้านบาท และยอดขาย 31,000 ล้านบาท

“การผ่อนปรน LTV ยังไม่เห็นผลชัด ต้องใช้เวลา บางแบงก์ยังเข้มงวด แต่บรรยากาศเริ่มดีขึ้น ลูกค้าที่เคยกู้ไม่ผ่านก็กลับมา และมีลูกค้าใหม่เข้ามาบ้าง โครงการแนวราบจะคึกคักกว่าคอนโด แต่คอนโดในเมือง ใกล้โรงเรียน ที่ทำงาน ได้รับความสนใจซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 ถ้าไม่มีสถานการณ์อะไรภายใน ธ.ค.นี้ตลาดอสังหาฯจะดีขึ้นเรื่อยๆ ไปถึงปีหน้าที่น่าจะเห็นผลมากขึ้นจากมาตรการ LTV แต่ต้องมีปัจจัยอื่นมากระตุ้นตลาดด้วย เช่น การท่องเที่ยว เพราะถ้าต่างชาติเข้ามา การซื้อขายอสังหาฯจะดีขึ้น หลังเปิดประเทศเมื่อ 1 พ.ย. ยังไม่มีต่างชาติมาซื้ออสังหาฯ”

“อุทัย” ประเมินธุรกิจอสังหาฯในปี 2565 รัฐต้องมีมาตรการระยะยาวมากระตุ้นเศรษฐกิจ เมื่อเศรษฐกิจดี ธุรกิจอสังหาฯจะดีตามไปด้วย ถ้าเศรษฐกิจไม่ดี จีดีพีโต 2-3% รัฐต้องต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองจะหมด 31 ธ.ค.นี้ออกไปอีก เพราะธุรกิจอสังหาฯมีส่วนช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจและธุรกิจเกี่ยวเนื่อง คิดเป็นสัดส่วน 10% ของจีดีพีประเทศ

นอกจากนี้ รัฐบาลต้องเข้ามาช่วยเหลือลูกค้าระดับกลาง-ล่าง ที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อให้เข้าถึงสินเชื่อได้ง่าย ที่ผ่านมาแสนสิริมีลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อประมาณ 20% เพราะแบงก์ยังกังวลหนี้เสีย เข้มงวดการปล่อยกู้ ทำให้ลูกค้ามีความสามารถกู้ได้น้อยลง ขณะเดียวกันต้องเร่งแก้ปัญหาแรงงานขาดแคลนและเงินเฟ้อจะส่งผลกระทบต่อต้นทุนอสังหาฯ

ปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า การปลดล็อก LTV เป็นการกระตุ้นจิตวิทยาได้ระดับหนึ่ง ทำให้บรรยากาศคึกคักขึ้น มียอดขายดีขึ้น 10% จากลูกค้ามาซื้อทั้งบ้านหลังแรก และบ้านหลังที่ 2 แต่ไม่ได้มาจาก LTV อย่างเดียว มาจากปัจจัยอื่นด้วย ไม่ว่าประชาชนมีความมั่นใจต่อสถานการณ์โควิด การเปิดประเทศ แบงก์ลดความเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ มาช่วยส่งเสริมการขายในไตรมาส 4เป็นช่วงที่ผู้ประกอบการแข่งจัดแคมเปญเร่งทำยอดขายอยู่แล้ว ซึ่งพฤกษามีสต๊อกบ้านและคอนโดประมาณ 6,000-7,000 ล้านบาท ที่ต้องเร่งระบาย

สำหรับปี 2565 “ปิยะ” ประเมินว่า หากไม่มีโควิดระลอกใหม่ ตลาดอสังหาฯจะเติบโตจากปีนี้อย่างน้อย 10-12% จากปีนี้โต 7% เพราะผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว แต่ลูกค้าต่างชาติยังไม่มีเข้ามาแม้ว่าเปิดประเทศแล้ว โดยเฉพาะลูกค้าจีน คาดว่าจะเริ่มกลับมากลางปี 2565 ทั้งนี้ อยากให้รัฐอัดฉีดมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาพรวม โดยเฉพาะการเข้าถึงสินเชื่อกู้ซื้อบ้านของผู้ประกอบการรายย่อย (SMEs) และประชาชนทั่วไปให้เข้าถึงง่าย อาจจะต้องตั้งกองทุนดูแลกลุ่มนี้เพื่อให้แบงก์มั่นใจ เพราะที่ผ่านมาถูกปฏิเสธสินเชื่อจำนวนมาก เมื่อเศรษฐกิจแย่ แบงก์มีความเข้มงวด ไม่อยากเสี่ยง ทำให้ธุรกิจอสังหาฯขับเคลื่อนได้ยาก และขอให้รัฐขยายเวลาลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองจากวันที่ 31 ธ.ค.นี้ออกไปอีก และขยายเพดานราคาเป็น 5 ล้านบาท เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อให้เศรษฐกิจฟื้นตัว เพราะอสังหาฯถือเป็นสัดส่วน 10% ของจีดีพีประเทศ ทำให้ธุรกิจเกี่ยวเนื่องเติบโตด้วย

“ปีหน้าธุรกิจอสังหาฯจะมีปัญหาแรงงานขาดแคลน รัฐต้องบริหารจัดการให้ดี ถ้าไม่จัดการภาพใหญ่ ต่างคนต่างนำเข้า จะมีปัญหาในระยะกลาง ระยะยาว ในส่วนของพฤกษาแก้ปัญหาระยะสั้น ใช้รับเหมารายใหญ่ ลดใช้รับเหมารายย่อย เพิ่มค่าแรง โอที เพื่อเร่งสร้าง เร่งส่งมอบให้กับลูกค้า” ซีอีโอพฤกษากล่าว

ด้าน ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯเริ่มฟื้นตัวแล้ว จากการเปิดประเทศ คลายล็อกดาวน์ ส่วนมาตรการ LTV ยังไม่มีผลเท่าไหร่ เพราะแบงก์ยังคุมความเสี่ยง ตลาดอสังหาฯจะฟื้นตัวปัจจัยสำคัญคือการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐด้วย ถ้าเศรษฐกิจดี คนมีรายได้ อสังหาฯจะฟื้นตาม คาดว่าหลังปี 2566 ตลาดน่าจะกลับมาดีมากขึ้น จากปัจจุบันภาคกำลังซื้อกลาง-ล่างอ่อนแอจากโควิด ยกเว้นกลุ่มมีเงินออมยังมีดีมานด์อยู่ การที่แบงก์ชาติปลดล็อก LTV เพื่อรองรับเศรษฐกิจฟื้นตัวปีหน้า ซึ่งอนันดามีสต๊อกบ้านและคอนโดประมาณ 28,000 ล้านบาท รอรับรู้รายได้ในปีหน้า ภายใต้สถานการณ์โควิดไม่ระบาดระลอกใหม่และเศรษฐกิจฟื้นตัว

คงต้องลุ้นที่สุดแล้ว สิ่งที่ภาคธุรกิจต้องการ จะมีเสียงตอบรับจาก “ภาครัฐ” หรือไม่ในเมื่อธุรกิจอสังหาฯถือเป็นฟันเฟืองสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ