“อสังหาฯ ไทย” ซึมยาว มือสองครองตลาด

ตลาดอสังหาฯ ไทย “ขาลงยาว” ยังไม่ฟื้น

ตลาดที่อยู่อาศัยไทยในปี 2569 ยังอยู่ในภาวะซบเซาต่อเนื่อง และยังไม่เห็นสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน โดยข้อมูลจากศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจะอยู่ที่ประมาณ 300,000 หน่วย ลดลง 5.1% จากปีก่อน

การหดตัวครั้งนี้ถือเป็นปีที่ 4 ติดต่อกัน สะท้อนว่า ตลาดไม่ได้อ่อนแรงเพียงระยะสั้น แต่กำลังเข้าสู่ช่วง “ชะลอตัวเชิงโครงสร้าง”

กำลังซื้ออ่อน หนี้ครัวเรือนสูง กดตลาด

ปัจจัยหลักที่กดดันตลาดคือ “กำลังซื้อของผู้บริโภค” ที่ยังไม่ฟื้น

• หนี้ครัวเรือนสูงถึงประมาณ 5 เท่าของรายได้เฉลี่ยต่อเดือน 
• ค่าครองชีพเพิ่ม 
• รายได้ฟื้นตัวช้า 

ส่งผลให้ผู้บริโภคจำนวนมาก “อยากซื้อแต่ไม่พร้อมซื้อจริง” โดยเฉพาะในภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง

ตลาดเปลี่ยน “ผู้ซื้อเป็นฝ่ายเลือก”

ภายใต้ภาวะตลาดชะลอ อุปทานสะสมยังอยู่ในระดับสูง ทำให้ตลาดปี 2569 กลายเป็น

“ตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market)”

ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองมากขึ้น

• ต่อรองราคาได้ 
• เลือกทำเลได้ 
• ได้โปรโมชั่นมากขึ้น 

บ้านมือสอง “แซงตลาดใหม่”

หนึ่งในจุดเปลี่ยนสำคัญคือ โครงสร้างตลาดที่เปลี่ยนไป

• ปี 2561–2562 
  • บ้านใหม่ 50.2% 
  • มือสอง 49.8% 
• ปี 2567–2569 
  • บ้านใหม่ 36.2% 
  • มือสอง 63.8% 

สะท้อนว่า “บ้านมือสองกลายเป็นตัวหลักของตลาด”

เหตุผลหลัก

• ราคาถูกกว่า 
• ได้พื้นที่มากกว่า 
• เข้าถึงทำเลดีได้ง่ายกว่า 

ตลาดยังหด แต่ “มือสองโตเชิงสัดส่วน”

แม้บ้านมือสองจะมีสัดส่วนเพิ่มขึ้น แต่ในเชิงปริมาณยังหดตัวเช่นกัน เพียงแต่ “บ้านใหม่หดตัวแรงกว่า” ทำให้สัดส่วนมือสองเพิ่มขึ้นในภาพรวม

ปัจจัยหนุน vs ปัจจัยกดดัน

ปัจจัยหนุน

• มาตรการรัฐ (ลดค่าธรรมเนียมโอน-จำนอง) 
• ผ่อนคลาย LTV 
• ดีมานด์ต่างชาติบางส่วน 
• โปรโมชั่นระบายสต๊อก 

ปัจจัยลบ

• กำลังซื้ออ่อน 
• หนี้ครัวเรือนสูง 
• เศรษฐกิจชะลอ 
• ความเสี่ยงสงครามโลก 

 “ปัจจัยลบยังมีน้ำหนักมากกว่า”

รายใหญ่ “เดินเกมสวนตลาด”

แม้ตลาดซบเซา แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังเดินหน้าลงทุน

AP Thailand

• เปิด 12 โครงการ 
• มูลค่า 17,150 ล้านบาท

Sansiri

• เปิดโครงการใหม่ 
• มูลค่า 15,900 ล้านบาท

รวมกว่า 33,000 ล้านบาท

กลยุทธ์หลัก

• เน้นทำเลศักยภาพ 
• เจาะกลุ่มรายได้กลาง-บน 
• กระจายพอร์ตลดความเสี่ยง 

ตลาดเข้าสู่ยุค “คัดคุณภาพ”ภาพรวมสะท้อนว่า ตลาดอสังหาฯ ไทยกำลังเปลี่ยนจาก

 “เติบโตเชิงปริมาณ”

“คัดคุณภาพผู้เล่น”

• รายใหญ่ได้เปรียบด้านทุน 
• รายเล็กต้องปรับตัว 
• ตลาดเน้นดีมานด์จริง