ตลาดอสังหาฯ ไทยชะงัก รายเล็กเจ็บหนัก-บ้านมือสองรุ่ง

อสังหาฯ ไทยปี 2569 “ขาลงปีที่ 4” ตลาดรวมยังอ่อนแรง

ข้อมูลจาก SCB EIC และ KResearch ประเมินตรงกันว่า ตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2569 ยังอยู่ในช่วงขาลงต่อเนื่อง โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มลดลงอีก 5% เหลือประมาณ 824,000 ล้านบาท ขณะที่จำนวนหน่วยโอนอาจลดเหลือราว 300,000 หน่วย หดตัว 5.1%

ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่า ตลาดไม่ได้แค่ “ขายยาก” แต่กำลังเผชิญภาวะ “ปิดดีลยาก” จากกำลังซื้อที่ลดลง และการกู้ซื้อที่ยากขึ้น

แรงกดดันสำคัญที่ฉุดตลาดในรอบนี้ ไม่ได้มาจากปัจจัยเดียว แต่เกิดจาก 3 ด้านพร้อมกัน

1. หนี้ครัวเรือนสูง กำลังซื้ออ่อนแรง ภาระหนี้เดิม ทั้งบัตรเครดิต รถยนต์ และสินเชื่อส่วนบุคคล ทำให้ครัวเรือนจำนวนมากไม่สามารถก่อหนี้บ้านใหม่ได้

2. แบงก์เข้มสินเชื่อ ปฏิเสธกู้สูง สถาบันการเงินระวังความเสี่ยงมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มรายได้กลาง-ล่าง ส่งผลให้ยอดจองจำนวนมากไม่สามารถเปลี่ยนเป็นยอดโอนได้จริง

3. ค่าครองชีพสูง รายได้โตไม่ทัน ต้นทุนชีวิตประจำวัน ทั้งอาหาร พลังงาน และค่าเดินทาง กินกำลังซื้อก่อนถึงการผ่อนบ้าน

เมื่อทั้ง 3 ปัจจัยทำงานพร้อมกัน บ้านจึงกลายเป็น “ภาระระยะยาว” ที่หลายครอบครัวเลือกชะลอ

กลุ่มไหน “เจ็บสุด” ในวิกฤตรอบนี้

ภาวะตลาดอ่อนแรงไม่ได้กระทบทุกกลุ่มเท่ากัน แต่กำลังคัดผู้รอดอย่างชัดเจน

"คอนโดใหม่" กลายเป็นหนึ่งในกลุ่มเปราะบางที่สุด โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ที่มีสต๊อกค้างสูง เมื่อดีมานด์ชะลอ แต่ซัพพลายหยุดไม่ได้ ผู้ประกอบการต้องแบกต้นทุนถือครองเพิ่ม

"บ้านระดับล่าง-กลาง" เจอปัญหากู้ไม่ผ่านหนักสุด แม้เป็นตลาดแมส แต่กลับกลายเป็นจุดเปราะบางจากหนี้ครัวเรือน

"ผู้ประกอบการรายเล็ก" เผชิญแรงกดดันสูงสุด เพราะเงินทุนจำกัด แข่งโปรโมชั่นสู้รายใหญ่ยาก และสภาพคล่องตึงตัว

ภาพรวมจึงไม่ใช่แค่ยอดขายชะลอ แต่คือ “เกมคัดกรอง” ว่าใครแข็งแรงพอจะอยู่รอด

บ้านมือสอง-ตลาดเช่า-รีโนเวต “ผู้ชนะใหม่”

ในทุกวิกฤต มักมีธุรกิจที่ได้ประโยชน์ และในรอบนี้ “บ้านมือสอง” คือหนึ่งในผู้ชนะชัดเจน

ข้อมูลจาก KResearch ระบุว่า บ้านมือสองมีสัดส่วนถึง 64.6% ของตลาดอสังหาฯ ไทยในปีนี้

เหตุผลหลักคือ

ราคาต่ำกว่าบ้านใหม่

ทำเลดีกว่าในหลายพื้นที่

ต่อรองง่ายกว่า

ภาระการเงินเริ่มต้นต่ำกว่า

ขณะเดียวกัน เมื่อการซื้อบ้านยากขึ้น ผู้บริโภคจำนวนมากจึงเปลี่ยนจาก “ซื้อ” ไปสู่ “เช่า” มากขึ้น โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ ส่งผลให้ตลาดเช่าเติบโตตาม

อีกกลุ่มที่ได้อานิสงส์คือ “ธุรกิจรีโนเวต” เพราะผู้ซื้อบ้านมือสองจำนวนมากเลือกซื้อบ้านราคาต่ำ แล้วปรับปรุงใหม่แทนซื้อบ้านใหม่ราคาแพง

วิกฤตนี้ยังดัน “โซลาร์บ้าน-สถานีชาร์จ EV”

ต้นทุนค่าครองชีพและค่าไฟที่สูงขึ้น ยังผลักดันให้เจ้าของบ้านมองหาแนวทางลดต้นทุนระยะยาว เช่น

โซลาร์รูฟท็อป

ระบบประหยัดพลังงาน

สถานีชาร์จรถ EV ภายในบ้าน

สะท้อนว่า วิกฤตอสังหาฯ ไม่ได้แค่เปลี่ยนตลาดบ้าน แต่กำลังเปลี่ยน “ระบบนิเวศการอยู่อาศัย”

อสังหาฯ ไทยปี 2569 ไม่ได้เผชิญแค่ภาวะขายช้า แต่กำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งใหญ่ จากตลาดบ้านใหม่สู่ตลาดที่ผู้บริโภคเน้น “ความคุ้มค่า สภาพคล่อง และต้นทุนระยะยาว”

ผู้ชนะอาจไม่ใช่คนที่ขายบ้านได้มากที่สุด แต่คือคนที่ปรับตัวได้เร็วที่สุด มองเห็นพฤติกรรมใหม่ของผู้บริโภค และเปลี่ยนวิกฤตให้เป็นโอกาส