ส่องมุมมองโบรกฯ หลัง SPALI จะตั้งกองทรัสต์ คาดโกยกำไร 1.5 พันลบ.

ทันหุ้น-สู้โควิด : "เอเชีย พลัส" และ"โนมูร พัฒนสิน" มีมุมมองต่อกรณีที่บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI จะออกทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ศุภาลัย หรือ SPALIRT โดยจะขายกรรมสิทธิ์อาคารสำนักงาน ศุภาลัย แกรนด์ ทาวเวอร์ มูลค่าไม่เกิน 3.2 พันล้านบาท ให้กับกอง SPALIRT 

บล.เอเชีย พลัส ประเมินว่า การขายกรรมสิทธิ์อาคารสำนักงาน ศุภาลัย แกรนด์ ทาวเวอร์ไปให้ SPALIRT จะสร้างกำไรขายสินทรัพย์และกระแสเงินสด คาดกระบวนการแล้วเสร็จในไตรมาส 4/63 หรือไตรมาส 1/64 พร้อมรับรู้กำไรพิเศษหลังภาษี 1.5 พันล้านบาท หรือ 0.7 บาทต่อหุ้น โดยเงินที่ได้คาดนำไปต่อยอดลงทุนใหม่ รวมทั้งเพิ่มโอกาสจ่ายเงินปันผล อย่างไรก็ตาม ฝ่ายวิจัยยังไม่ได้รวมแผนขายสินทรัพย์ในประมาณการ เพื่อรอดูความชัดเจนของกรอบเวลา และรายละเอียดเพิ่มเติมจากการประชุมนักวิเคราะห์ในวันที่ 29 ต.ค.นี้ 

ทั้งนี้โครงการ ศุภาลัย แกรนด์ ทาวเวอร์ เป็นอาคารสำนักงานตั้งอยู่บริเวณริมถนนพระราม 3 รวม 33 ชั่น มีพื้นที่ให้เช่า 4.2 หมื่นตารางเมตร อัตราการเช่าเฉลี่ย 90% และอัตราค่าเช่าราว 400-450 บาท/ตารางเมตร/เดือน  โดยอาคารดังกล่าวสร้างรายได้ค่าเช่าให้แก่ SPALI ปีละประมาณ 200 ล้านบาท และกำไรไม่ถึง 50 ล้านบาทต่อปี คิดเป็นสัดส่วนไม่เกิน 1-1.5% ของฐานรายได้และกำไรรวมของบริษัท ดังนั้นการจำหน่ายแบบกรรมสิทธิ์ของอาคารดังกล่าวให้กับกอง SPALIRT แทบไม่กระทบต่อการดำเนินงานแต่อย่างใด แต่ในทิศทางกลับกันบริษัทสามารถ Unlock Value  สินทรัพย์ โดยคาดจะรับรู้กำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์  ราว 1.5 พันล้านบาท หรือ 0.7 บาทต่อหุ้น 

ด้านบล.โนมูระ พัฒนสิน มีมุมมอง Neutral ในระยะสั้น เพราะระยะเวลาในการจัดตั้งกองทรัสต์ น่าจะใช้เวลาไม่เกิน 6 เดือน หลังจากนี้ ทำให้ยังไม่มีผลต่องบการเงินของ SPALI 

ทั้งนี้หากจัดตั้ง SPALIRT สำเร็จ จะมีผลบวกต่อ SPALI เพราะมูลค่า Book value ของทรัพย์สิน ศุภาลัย แกรนด์ ทาวเวอร์ อยู่ที่ราว 800 ล้านบาท ซึ่งส่วนต่างจากมูลค่ากอง SPALIRT (ไม่นับส่วนที่ SPALI ถือกลับไม่เกิน 20%) หลังภาษี น่าจะอยู่ที่ราว 1.5 พันล้านบาท หรือคิดเป็นกำไรต่อหุ้นราว 0.77 บาท ซึ่งส่วนนี้จะบันทึกเป็นกำไรพิเศษใน SPALI อย่างช้าไม่น่าเกินไตรมาส 2/64 

นอกจากนี้คาด cash flow ที่ SPALI ได้จากการขายทรัพย์สินเข้ากองทุนครั้งนี้ราว 2.5 พันล้านบาท น่าจะช่วยเติมสภาพคล่องระยะสั้น แต่ระยะสั้น-กลาง น่าจะเป็นเงินตั้งต้นในการลงทุนในทรัพย์สินอื่นเพิ่มเติมสำหรับ SPALIAR 

กลยุทธ์การลงทุน ยังคงแนะนำซื้อ ให้ราคาเป้าหมายหุ้น SPALI ของปี 2564 ที่ 20 บาทต่อหุ้น มองว่ามีความเสี่ยงน้อยกว่ารายอื่นในกลุ่ม โดยปีหน้ามี backlog condo รอโอนสูงมากและคุณภาพดี ในขณะที่กลุ่ม low-rise ยังโตได้ สวนทางกลุ่มโดยเฉพาะตลาดต่างจังหวัดที่การแข่งขันต่ำกว่า