"กลุ่มนิคมอุตฯ" ลงทุนอย่างไร? หลังตอบรับปัจจัยบวกอนาคตแล้ว

บล.เคจีไอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ส่องหุ้น "กลุ่มนิคมอุตสาหกรรม" คาดว่าอุปสงค์การลงทุนที่ฟื้นตัวขึ้นจะหนุนอุปสงค์ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม และส่งผลดีต่อ Amata Corporation (AMATA.BK/AMATA TB)* และ WHA Corporation (WHA.BK/WHA TB)* ในปีนี้ อย่างไรก็ตาม มองว่าการจะทำยอดขายที่ดินให้สูงต่อในปีหน้าเป็นเรื่องท้าทาย และอาจจะเป็นประเด็นที่จำกัด upside ของราคาหุ้น หลังจากที่วิ่งขึ้นมาแล้วถึง 30% จากปี 2564 คงให้น้ำหนักหุ้นกลุ่มนิคมอุตสาหกรรมที่ Neutral และคงคำแนะนำถือทั้ง AMATA (ราคาเป้าหมาย 22.00 บาท) และ WHA (ราคาเป้าหมาย 4.50 บาท)  

สำหรับยอดขอและอนุมัติสิทธิประโยชน์ BOI ของไทยเพิ่มขึ้น จากข้อมูลของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ยอดยื่นขอสิทธิประโยชน์การลงทุนในช่วงสามเดือนแรกของปีนี้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญถึง 77% YoY เป็น 1.85 แสนล้านบาท เนื่องจากสถานการณ์ COVID-19 ดีขึ้น, มีการกลับมาเปิดประเทศอีกครั้ง และ มีการย้ายฐานการผลิตจากความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ ในขณะเดียวกัน ยอดอนุมัติสิทธิประโยชน์ BOI พุ่งสูงขึ้นถึง 171% YoY เป็น 2.40 แสนล้านบาท ซึ่งเมื่อแยกตามทำเลที่ตั้ง พบว่าอุปสงค์การลงทุนในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ยังคงแข็งแกร่งและคิดเป็น 54% ของยอดขอ BOI และ 62% ของยอดอนุมัติ BOI โดยกลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ยังคงเป็นกลุ่มหลัก คิดเป็นประมาณ 50% ของยอดขอ และ 30% ของยอดอนุมัติ

อุปสงค์การลงทุนจากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ฟื้นตัวขึ้น โดยในช่วงสามเดือนแรกของปีนี้ ยอดขอ BOI ของ FDI เพิ่มขึ้นถึง 115% YoY เป็น 1.55 แสนล้านบาท ในขณะที่ยอดอนุมัติ BOI อยู่ที่ 1.75 แสนล้านบาท (+151% YoY) อุปสงค์การลงทุนจากจีนและญี่ปุ่นยังคงแข็งแกร่ง โดยการลงทุนจากสองประเทศนี้ยังอยู่ในห้าอันดับแรกของทั้งยอดขอ และยอดอนุมัติ ซึ่งเมื่อแยกตามกลุ่มอุตสาหกรรม พบว่ากลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ยังมีสัดส่วนสูงที่สุดที่ 60% ของยอดขอ BOI ของ FDI และ 43%ของยอดอนุมัติ BOI ของ FDI

คาดว่าอุปสงค์ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจะฟื้นตัวขึ้น โดยยอดขายที่ดินของ Amata Corporation (AMATA.BK/AMATA TB)* และ WHA Corporation (WHA.BK/WHA TB)* ทยอยขยับเพิ่มขึ้นมาตั้งแต่ 2H65 โดยยอดขายที่ดินของ AMATA ใน 2H65 เพิ่มขึ้นเป็น 520 ไร่ (จาก 170 ไร่ใน 1H65) ในขณะที่ยอดขายที่ดินของ WHA ใน 2H65 เพิ่มขึ้นเป็น 1,400 ไร่ (จาก 500 ไร่ใน 1H65) ฝ่ายวิจัยคาดว่าอุปสงค์ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมน่าจะใช้ได้ในปีนี้จากการฟื้นตัวของอุปสงค์การลงทุน ซึ่งเราคาว่าทั้ง AMATA และ WHA จะสามารถจับอุปสงค์การลงทุนได้จากพอร์ตลูกค้าที่แข็งแกร่ง 

ทั้งนี้ ลูกค้าจีนคิดเป็นประมาณ 35% ของลูกค้า AMATA และ 30% ของลูกค้า WHA ในขณะที่กลุ่มอิเล็กทรอนิกส์เฉลี่ยประมาณ  10% ของลูกค้าทั้งสองบริษัท เราได้ใส่อุปสงค์ดังกล่าวเข้าไว้ในสมมติฐานของเราเรียบร้อยแล้ว โดยคาดว่ายอดขายที่ดินในปี 2566F ของ AMATA จะอยู่ที่ 1,000 ไร่ (บริษัทตั้งเป้าไว้สูงถึง 2,250 ไร่) และของ WHA จะอยู่ที่ 2,050 ไร่ (บริษัทตั้งเป้าเอาไว้เพียง 1,750 ไร่)

ราคาหุ้นเหมือนจะสะท้อนแนวโน้มบวกข้างหน้าไปเรียบร้อยแล้ว ราคาหุ้นทั้ง AMATA และ WHA วิ่งขึ้นมาแล้วถึง 30% และ 35% ตามลำดับ จากต้นปี 2564 (หลังจากที่ยอดขายที่ดินผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วที่ 212 ไร่ ในกรณีของ AMATA และ 510 ไร่ในกรณีของ WHA) ทั้งนี้ ยอดขายที่ดินที่ต่ำมากในปี 2563 เป็นเพราะมีการใช้มาตรการ lockdown ในช่วงที่ COVID-19 ระบาด ฝ่ายวิจัยคิดว่าเป็นความท้าทายที่จะทำสถิติยอดขายที่ดินใหม่อีกจากปี 2567F เพราะลูกค้าต้องพิจารณาแผนการขยายธุรกิจ (อย่างน้อย 3-5 ปี) สำหรับการลงทุนซื้อที่ดินครั้งแรก ซึ่งหมายความว่าอุปสงค์ที่ดินขนาดใหญ่ในนิคมอุตสาหกรรมอาจจะลดลงในปีต่อๆไป ดังนั้น ภาวะบวกที่จะขับเคลื่อนราคาหุ้นจึงอาจจะถูกกดโดยยอดขายที่ดิน

ฝ่ายวิจัยยังคงให้น้ำหนักหุ้นกลุ่มนิคมอุตสาหกรรมที่ เท่ากับตลาด และคงคำแนะนำหุ้น AMATA (ถือ ราคาเป้าหมาย 22.00 บาท) และ WHA (ถือ ราคาเป้าหมาย 4.50 บาท)

ความเสี่ยงด้านภูมิรัฐศาสตร์ (Geopolitical risk), เศรษฐกิจชะลอตัวลง, ภัยธรรมชาติ, การซื้อที่ดิน, การกระจุกตัวของกลุ่มอุตสาหกรรม, เงินทุนไม่เพียงพอ