บ้านมือหนึ่ง VS บ้านมือสอง ซื้อแบบไหนถึงจะคุ้ม?

บ้านเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าค่อนข้างสูง หากจะตัดสินใจซื้อจึงต้องพิจารณาให้รอบคอบเสียก่อน ซึ่งปัจจุบันมีทั้งบ้านมือหนึ่งจากโครงการสวยๆ และบ้านมือสองสภาพดี ไว้สำหรับคนที่ออกแบบต่อเติมให้ตรงความต้องการ แต่ถ้าเราจะซื้อบ้าน ควรซื้อมือไหนดีล่ะ?

วันนี้ True ID จะมาแนะนำการเลือกซื้อบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสองแบบไหนที่คุ้ม เหมาะกับตัวคุณกัน

เจาะตลาดซื้อขาย-บ้าน

ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC เผยภาพรวมที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศในช่วงไตรมาส 4 ปี 2563 พบว่า 

• มีที่อยู่อาศัยมือสองเสนอขายเฉลี่ยเดือนละ 113,211 หน่วย รวมมูลค่าเฉลี่ยเดือนละ 842,253 ล้านบาท ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองมีสัดส่วนเฉลี่ย 10.9% ต่อเดือน เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยที่ประกาศขาย 

• บ้านมือหนึ่งตอบรับกับผู้บริโภคที่ต้องการบ้านและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ใหม่กว่ามาพร้อมกับความทันสมัยที่มากกว่าโครงการบ้านมือสอง ซึ่งตอบโจทย์กับไลฟ์สไตล์ในปัจจุบันโดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ได้มากกว่า

บ้านมือหนึ่ง VS บ้านมือสอง?

จากผลสำรวจ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study พบว่า 

ส่วนใหญ่ถึง 72% ให้ความสนใจเลือกซื้ออสังหาฯ จากโครงการใหม่ 

ด้วยเหตุผล ดังนี้

1.สิ่งอำนวยความสะดวกและคุณสมบัติในบ้านที่ใหม่ ทันสมัยกว่า (58%) 

2.อยู่ในทำเลที่ดีตอบโจทย์การใช้ชีวิต (44%)

3.โครงการตั้งอยู่ในทำเลใหม่ที่มีศักยภาพ (43%)

โดยผู้บริโภคที่สนใจบ้านมือหนึ่งส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่มากที่สุดคือช่วงอายุ 30-39 ปี อยู่ที่ 33% รองลงมาคือช่วงอายุ 22-29 ปี อยู่ที่ 25%

ขณะที่ผู้บริโภค 1 ใน 4 (28%) พิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยมือสองที่นำกลับมาขายใหม่หรือรีเซล (Resale)

 
ด้วยเหตุผล ดังนี้

1.ความคุ้มค่า โดยการซื้อบ้านมือสองทำให้ได้ที่อยู่อาศัยตรงตามสภาพจริงเพราะได้เห็นโครงการที่ก่อสร้างและตกแต่งแล้วเสร็จก่อนตัดสินใจซื้อ (57%)

2.ราคาที่ถูกกว่าโครงการเปิดใหม่ในสัดส่วนที่ไล่เลี่ยกัน (56%)

โดยผู้บริโภคที่สนใจบ้านมือสองส่วนใหญ่จะเป็นในช่วงอายุตั้งแต่ 40-60 ปีขึ้นไปอยู่ที่ 30% และช่วงอายุ 50-59 ปี อยู่ที่ 18%

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC คาดว่าปี 2564 มีแนวโน้มการเปิดตัวใหม่ต่อเนื่อง เติบโต 6.3% อยู่ที่ 52,044 หน่วย ซึ่งจะขยายตัวทุกไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2563 ถึงไตรมาส 4 ปี 2564

ในส่วนของตลาดบ้านมือสองก็มีแนวโน้มเติบโตด้วยเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นบ้านมือสอง คอนโดมือสอง ทั้งที่เจ้าของขายเอง หรือประมูลผ่านกรมบังคดีที่นำมาขายทอดตลาด หรือทรัพย์สินรอการขาย (NPA) จากธนาคารและสถาบันการเงิน ต่างก็ได้รับความสนใจมากขึ้นในช่วงนี้ เนื่องจากราคาบ้านมือสองที่ถูกกว่าบ้านใหม่ 20-60% ทำให้ผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่มีกำลังซื้อจำกัด มีโอกาสเข้าถึงบ้านมือสองในราคาเอื้อมถึงได้ในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ และยังเป็นโอกาสให้กลุ่มนักลงทุน มาลงทุนซื้อบ้านมือสองที่ได้ผลตอบแทนดี จากราคาบ้านที่สูงขึ้นในอีก 3-5 ปีข้างหน้า

บ้านมือหนึ่ง VS บ้านมือสอง เลือกแบบไหนดี?

บ้านมือหนึ่ง

1.สภาพดี  ไม่ต้องเสียค่าซ่อมแซมอีกเป็นระยะเวลานาน  

2.การออกแบบและใช้วัสดุก่อสร้าง ตลอดจนอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่ทันสมัย และระยะเวลาการเสื่อมสภาพที่ยาวนานกว่า

3.สามารถวางแผนตกแต่งบ้านได้ง่ายและสะดวกกว่าบ้านมือสอง

4.มีประกันหลังการขาย โดยจะมีการตรวจ Defect หรือข้อบกพร่องต่างๆ ก่อนเซ็นรับโอนบ้าน ซึ่งโครงการจะซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพที่ดีที่สุดจนกว่าเราจะพอใจ

บ้านมือสอง

1.สามารถย้ายเข้าอยู่อาศัยได้ทันที เพราะส่วนใหญ่จะมีการตกแต่งให้พร้อมรองรับการใช้งานจริงตามความต้องการของผู้อาศัยไว้เรียบร้อย

2.มีทำเลที่ดีกว่า เช่น ห้างสรรพสินค้า และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ไม่ต้องเดินทางไกลถึงชานเมือง

3.ราคาที่ย่อมเยาว์กว่าบ้านมือหนึ่ง และสามารถต่อรองราคาได้

4.ได้บ้านแบบตรงปก ไม่ต้องรอลุ้นหลังโครงการเสร็จ และสามารถรีโนเวทได้เต็มที่

5.วัสดุมีคุณภาพที่ดีกว่า สำหรับบ้านที่มีอายุ 15 – 30 ปีขึ้นไป จะมีขนาดของเสา-คาน ที่ใหญ่และแข็งแรงกว่าบ้านสมัยใหม่ ส่วนใหญ่จะเป็นผนังก่ออิฐ ซึ่งสามารถรื้อถอนหรือต่อเติมได้ง่ายอีกด้วย 

จะซื้อบ้านต้องเตรียมอะไรบ้าง?

1.เตรียมเมินรายได้
ควรเลือกซื้อที่อยู่อาศัยให้เหมาะกับรายได้ เพื่อให้การขอวงเงินกู้สอดคล้องกับรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระ โดยผู้กู้ ไม่ว่าจะเป็นกรณีกู้คนเดียว หรือมีผู้กู้ร่วมจะต้องคำนึงถึงรายได้ของผู้กู้และผู้กู้ร่วมว่ามีทั้งหมดเท่าไร มีรายจ่ายเท่าไร มีผ่อนอะไรบ้าง และมีความสามารถในการผ่อนชำระได้เท่าไร โดยไม่ควรเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในราคาเกินตัว เกินกว่าความสามารถในการผ่อนชำระไหว และไม่ควรกู้เกินตัวเช่นกัน

2. เตรียมหาเงินเก็บ
ควรมีเงินเก็บอย่างน้อย 10% ของราคาที่อยู่อาศัย เผื่อกรณีที่กู้ได้ไม่เต็มวงเงิน จะได้มีเงินส่วนนี้ไว้จ่ายส่วนต่าง หรือเป็นเงินที่ใช้เป็นค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ 

3. เตรียมสร้างประวัติทางการเงิน
โดยก่อนจะยื่นกู้สัก 3-6 เดือน ควรให้มีเงินคงเหลือติดบัญชีอย่างน้อย 500-1,000 บาท ไม่ควรกดเงินออกมาทั้งหมด 100% ทันทีที่เงินเดือนออก

4. เตรียมสร้างประวัติรายได้
ควรสร้างประวัติรายได้ด้วยการมีเงินเข้าบัญชีทุกเดือน อย่างน้อย 6-12 เดือนก่อนยื่นกู้

5. เตรียมเคลียร์หนี้
โดยเฉพาะหนี้การผ่อนสินค้าให้หมดก่อนขอยื่นกู้ ยิ่งเคลียร์ให้หมดก่อน 3-6 เดือนจะดีมาก เพราะระยะเวลาดังกล่าว แบงก์ต่างๆ จะส่งรายงานให้เครดิตบูโร โชว์ว่าหนี้เคลียร์เรียบร้อยแล้ว แต่ถ้าเป็นเพิ่งไปเคลียร์ก่อนยื่นกู้ไม่กี่วัน จะยังไม่โชว์ อาจจะเสี่ยงกว่าเล็กน้อย

6. กรณีมีประวัติค้างชำระ 
มีประวัติเป็นหนี้คงค้าง สถาบันการเงินจะส่งข้อมูลตามจริงมายังเครดิตบูโร กรณีที่ยังไม่จ่าย สถาบันการเงินอาจประเมินว่ามีโอกาสที่จะขาดความสามารถในการชำระหนี้ในอนาคต 

กรณีที่ซื้อบ้าน-คอนโดฯ แบบผ่อนดาวน์ และผู้ซื้อมีประวัติการผ่อนเงินดาวน์อย่างดีตลอดระยะเวลาการผ่อน ไม่ผิดนัดเลย รวมถึงประวัติการชำระหนี้ต่างๆ หลังจากที่เคลียร์หนี้เสียแล้ว ดีมาตลอด จะช่วยให้มีโอกาสได้รับการพิจารณามากขึ้น

7. ห้ามผ่อนสินค้าก่อนกู้
ก่อนยื่นกู้ 3 เดือน ไม่ควรรีบไปผ่อนสินค้าใด ๆ เลยเด็ดขาด เพราะจะตัดโอกาสในการได้วงเงินตามเป้าหมาย

8. เตรียมเอกสารให้พร้อม
ทั้งเอกสารเกี่ยวกับรายได้ เช่น หนังสือรับรองเงินเดือน สลิปเงินเดือน เอกสารประวัติรายได้ รายการเดินบัญชีอย่างน้อย 3-6 เดือน ฯลฯ เอกสารเกี่ยวกับผู้กู้ ทั้งสำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน เอกสารเกี่ยวกับการเปลี่ยนชื่อ หรือการสมรส ฯลฯ ยิ่งเอกสารต่าง ๆ ครบในวันยื่นกู้ จะได้รับผลอนุมัติที่เร็วขึ้น

กู้ไม่ผ่าน คืนเงินจอง เงินทำสัญญา เงินดาวน์หรือไม่?
ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละโครงการที่แตกต่างกัน ควรตกลงก่อนตัดสินใจวางเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์ต่างๆ เพื่อไม่ให้มีปัญหากันภายหลัง อาจจะต้องมีการระบุในสัญญาจอง ว่ากรณีที่กู้ไม่ผ่านจะได้รับเงินคืนเท่าไร อย่างไร

ดังนั้นไม่ว่าจะเป็นบ้านมือหนึ่งหรือบ้านมือสองล้วนมีข้อดีและข้อจำกัดที่ต่างกันออกไป ซึ่งการซื้อบ้านไม่ได้อยู่ที่ความเก่าหรือใหม่ของบ้าน แต่ควรพิจารณาถึงความตอบโจทย์การใช้ชีวิตและไลฟ์สไตล์ของสมาชิกในครอบครัวได้อย่างครบถ้วน 

ข้อมูลจาก ddproperty, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC, businesstoday