กู้ซื้อบ้าน มาตรการ LTV คืออะไร และมีผลอย่างไร?

ในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันมีการขยายตัวที่ค่อนข้างต่ำ เนื่องจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้ประชาชนไม่มีกำลังซื้อสินค้า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นอีกกลุ่มที่ได้รับผลกระทบไปเต็มๆ จึงมีกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เสนอแนวคิดที่จะให้ยกเลิกมาตรการ LTV ซึ่งวันนี้ trueID news จะมาไขข้อข้องใจว่ามาตการ LTV คืออะไร และมีผลอย่างไร?

มาตรการ LTV คืออะไร

LTV นั้นย่อมาจากคำเต็มว่า loan-to-value ratio หมายถึง อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน ตัวอย่างเช่น หากบ้านราคา 2 ล้านบาท และกำหนดให้ LTV = 90% หมายความว่าเราจะกู้เงินเพื่อซื้อบ้านได้เพียง 1.8 ล้านบาท (90% x 2 ล้าน) และต้องวางเงินดาวน์อีก 2 แสนบาทสำหรับส่วนที่เหลืออีก 10% ของราคาบ้านนั่นเองนั้นย่อมาจากคำเต็มว่า loan-to-value ratio หมายถึง อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน ตัวอย่างเช่น หากบ้านราคา 2 ล้านบาท และกำหนดให้ LTV = 90% หมายความว่าเราจะกู้เงินเพื่อซื้อบ้านได้เพียง 1.8 ล้านบาท (90% x 2 ล้าน) และต้องวางเงินดาวน์อีก 2 แสนบาทสำหรับส่วนที่เหลืออีก 10% ของราคาบ้านนั่นเอง

สำหรับมาตรการ LTV หรือในชื่อที่เป็นทางการว่า “หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย” มีหลักการสำคัญคือการกำหนด LTV (อีกนัยหนึ่งคือกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ ตามตัวอย่างข้างต้น) ของการกู้สินเชื่อใหม่และสินเชื่อรีไฟแนนซ์ให้เข้มขึ้นเพื่อที่จะสะท้อนความเสี่ยงได้ดีขึ้นสำหรับการผ่อนบ้านพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป หรือบ้านมีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ดังนั้นมาตรการ LTV จึงส่งผลเฉพาะกับคนที่ผ่อนบ้าน 2 หลังพร้อม ๆ กันหรือกู้ซื้อบ้านที่ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปเท่านั้น

เหตุผลสำคัญที่ต้องออกมาตรการ LTV ก็เพื่อช่วยยกระดับมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อบ้านให้อยู่ในเกณฑ์ที่เหมาะสม ไม่กระตุ้นให้ประชาชนก่อหนี้เกินตัว รวมถึงการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกินควร อันจะช่วยสนับสนุนให้เกิดการเติบโตเศรษฐกิจอย่างยั่งยืนต่อไป

"มาตรการ LTV อธิบายอย่างง่าย ๆ ก็คือเกณฑ์ที่กำหนดวงเงินที่ผู้กู้จะกู้ซื้อบ้านได้ หรืออีกนัยหนึ่งก็คือกำหนดว่าผู้กู้จะต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำเท่าไรนั่นเอง"

มาตรการ LTV มีผลอย่างไร?

จากข้อมูลของ IMF ระบุว่ากว่า 2 ใน 3 ของวิกฤตการเงินเกือบ 50 ครั้งที่ผ่านมามีความเกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ แบงก์ชาติจึงจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อบ้านให้รัดกุม เหมาะสมมากขึ้น มาตรการ LTV จึงมีผลไม่ให้เกิดการเก็งกำไรคอนโด ที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยมีการบิดเบือนของราคา เนื่องจากไม่มีความต้องการซื้อบ้านเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยจริง จนเกิดปัญหาการปั่นราคาจนทำให้เกิดภาวะฟองสบู่แตกและส่งผลต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวมได้

ในภาพรวม มาตรการ LTV จะช่วยลดความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นกับระบบเศรษฐกิจไทย นอกจากนี้ยังมีส่งผลดีกับกลุ่มต่าง ๆ ดังนี้

- ผู้ที่กู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง : ซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสมมากขึ้น เนื่องจากการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลง
- ผู้ที่กู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร : จะประเมินความเสี่ยงในการลงทุนได้ดีขึ้น ไม่ประเมินความเสี่ยงต่ำเกินไป รวมถึงลดความเสี่ยงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อไว้จะปรับตัวลงรุนแรงในอนาคตอันเนื่องมาจากภาวะฟองสบู่แตก  
- ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ (เจ้าของโครงการ) : สามารถประเมินความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง (real demand) ได้ดีขึ้น วางแผนการลงทุนได้เหมาะสมมากขึ้น 
- สถาบันการเงิน : ลูกหนี้มีคุณภาพดีขึ้น ลดภาระการกันสำรองหนี้เสีย

ขอบคุณ infographic จาก : ธนาคารแห่งประเทศไทย

ข้อมูล : ธนาคารแห่งประเทศไทย

ภาพโดย Nattanan Kanchanaprat จาก Pixabay 

++++++++++