ทริสฯ คงอันดับเครดิตองค์กร “SPALI” ที่ “A” แนวโน้ม “Stable”

#ทันหุ้น - ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “A” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งทั้งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์แนวราบและคอนโดมิเนียม ซึ่งได้รับแรงหนุนจากพอร์ตโฟลิโอที่มีความหลากหลาย อันดับเครดิตยังพิจารณาถึงผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง ความสามารถในการทำกำไรที่ดี ภาระหนี้สินทางการเงินที่อยู่ในระดับต่ำ และสภาพคล่องที่บริหารจัดการได้

อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงผลกระทบจากระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยกดดันความต้องการที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง การผ่อนคลายข้อกำหนดด้านสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง คาดว่าจะช่วยพยุงความต้องการในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาปานกลางถึงต่ำในช่วง 12 เดือนข้างหน้า

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

มีสถานะผู้นำในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัยของไทยด้วยสินค้าที่หลากหลาย

สถานะเครดิตของบริษัทได้รับแรงหนุนจากสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งและความได้เปรียบในการแข่งขันในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัยของบริษัท โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง โดยยอดขายและยอดโอนที่อยู่อาศัยของบริษัทนั้นอยู่ในระดับเกินกว่า 2 หมื่นล้านบาทต่อปีมาตั้งแต่ปี 2558 ซึ่งทำให้บริษัทจัดอยู่ในกลุ่มผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 5 อันดับแรกของประเทศไทย ทั้งนี้ ยอดขายของบริษัทอยู่ที่ระดับ 2.7 หมื่นล้านบาทและรายได้จากยอดขายอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ระดับ 3.1 หมื่นล้านบาทในปี 2567 โดยมีส่วนแบ่งตลาดอยู่ที่ประมาณ 13%-14% จากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 22 รายที่ได้รับการจัดอันดับโดยทริสเรทติ้ง

ความสามารถในการแข่งขันที่แข็งแกร่งของบริษัทได้รับแรงหนุนจากพอร์ตโฟลิโอที่มีการกระจายตัวหลากหลายเป็นอย่างดี ทั้งในด้าน ประเภทสินค้า ระดับราคา และทำเลที่ตั้ง บริษัทนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยหลากหลายประเภท ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาว์นเฮาส์ คอนโดมีเนียม และที่ดินเปล่า โดยครอบคลุมกลุ่มลูกค้าตั้งแต่ระดับล่างถึงระดับบน โครงการของบริษัทกระจายอยู่ทั้งในเขตกรุงเทพมหานครและอีก 30 จังหวัดทั่วประเทศ ซึ่งสะท้อนถึงการขยายตลาดสู่ต่างจังหวัดอย่างต่อเนื่อง พอร์ตโฟลิโอที่มีการกระจายตัวหลากหลายนี้ช่วยให้บริษัทสามารถปรับตัวตามสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงและยังคงรักษาสถานะผู้นำตลาดไว้ได้

ณ เดือนมิถุนายน 2568 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 191 โครงการและมีโครงการคอนโดมิเนียมจำนวน 35 โครงการในประเทศไทยซึ่งมีมูลค่าเหลือขาย (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและยังไม่ได้ก่อสร้าง) รวมทั้งสิ้นจำนวน 1.31 แสนล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นโครงการแนวราบคิดเป็นสัดส่วน 80% ของมูลค่าเหลือขาย ในขณะที่ส่วนที่เหลือเป็นโครงการคอนโดมิเนียม ทั้งนี้ ประมาณครึ่งหนึ่งของมูลค่าเหลือขายทั้งหมดเป็นโครงการในพื้นที่กรุงเทพมหานครและอีกครึ่งหนึ่งอยู่ในต่างจังหวัด 

รายได้จากการลงทุนในต่างประเทศเติบโตขึ้น

ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา บริษัทได้ขยายโอกาสในการลงทุนในประเทศออสเตรเลียอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันบริษัทได้ร่วมมือกับหุ้นส่วนท้องถิ่น 5 รายเพื่อพัฒนา 25 โครงการในรูปแบบโครงการที่ดำเนินงานร่วมกันจำนวน 4 โครงการ (Joint Operation -- JO) และในรูปแบบ 10 กิจการร่วมค้า (Joint Venture -- JV) โดยมีมูลค่าเหลือขายรวมทั้งสิ้น (ตามสัดส่วนการถือหุ้นของบริษัท) อยู่ที่ 1.35 แสนล้านบาท ซึ่งในจำนวนนี้เป็นโครงการที่ดำเนินงานร่วมกัน 4 โครงการคิดเป็นมูลค่า 1.3 หมื่นล้านบาท โครงการดังกล่าวมีระยะเวลาพัฒนาโครงการนาน 5-15 ปี

การดำเนินธุรกิจของบริษัทในประเทศออสเตรเลียขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญในปีที่ผ่านมา หลังจากที่บริษัทจัดตั้งบริษัทร่วมทุนในสัดส่วน 50:50 กับ Stockland Corporation Ltd. เพื่อเข้าซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวน 12 โครงการจาก Lendlease Corporation Ltd. ซึ่งมีมูลค่าโครงการรวม 2.52 แสนล้านบาท ภายหลังบริษัทชำระเงินครบตามข้อผูกพันทั้งหมดแล้ว คาดว่ามูลค่าการลงทุนของบริษัทในประเทศออสเตรเลียจะอยู่ที่ประมาณ 1.7 หมื่นล้านบาท คิดเป็นประมาณ 17% ของสินทรัพย์รวมของบริษัท

ในอนาคต รายได้จากโครงการที่ดำเนินงานร่วมกันของบริษัทคาดว่าจะอยู่ในช่วง 2-3 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2568-2570 คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 8%-10% ของรายได้จากการดำเนินงานทั้งหมดของบริษัท และด้วยการลงทุนผ่านโครงการร่วมทุนที่ขยายใหญ่ขึ้น ทริสเรทติ้งคาดว่าส่วนแบ่งกำไรจากโครงการร่วมทุนจะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในอีก 2-3 ปีข้างหน้า โดยคาดว่าส่วนแบ่งกำไรจากโครงการร่วมทุนจะจะเพิ่มขึ้นเป็น 800 ล้านบาทถึง 1 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2568-2570 จากเดิมที่อยู่ในช่วง 200-500 ล้านบาท

รายได้คาดว่าจะลดลงในปี 2568 ก่อนฟื้นตัวในปีถัดไปขณะที่อัตรากำไรยังคงสูงกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม

เนื่องจากอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยซบเซา คาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมในปี 2568 ของบริษัทจะลดลงประมาณ 20% จากปีก่อน ก่อนจะฟื้นตัวกลับมาอยู่ที่ 2.8-3 หมื่นล้านบาทในปี 2569–2570 โดยมีอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปีที่ 8%-10% ในช่วงปี 2568–2570 คาดว่า EBITDA จะลดลงมาอยู่ที่ 7.5-8.5 พันล้านบาทต่อปี เทียบกับ 9 พันล้านบาทถึง 1.1 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564–2567 แม้ว่ากำไรจะอ่อนตัวลง แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่าการควบคุมต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่มีประสิทธิภาพจะยังคงช่วยรักษาอัตรากำไรของบริษัทให้อยู่ในระดับสูงกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมได้ โดยในช่วงสามปีข้างหน้าทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 35% และ EBITDA Margin จะทรงตัวที่ 28%-29%

ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะยังคงเผชิญความกดดันอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2568–2570 โดยมีสาเหตุหลักจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอลง และการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นจากผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยรายใหญ่ ซึ่งปัจจัยเหล่านี้อาจกดดันการเติบโตของรายได้และความสามารถในการทำกำไร นอกจากนี้ ยอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้ส่วนใหญ่นั้นก็มีกำหนดจะโอนในปี 2568 ดังนั้น จึงทำให้รายได้ของบริษัทในปี 2569-2570 จะขึ้นอยู่กับความสามารถในการสร้างยอดขายใหม่จากโครงการคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่รวมถึงโครงการแนวราบใหม่และโครงการแนวราบที่มีอยู่ เพื่อเร่งการขายสินค้าคงค้าง บริษัทอาจต้องใช้กลยุทธ์การตั้งราคาที่แข่งขันได้ ซึ่งอาจส่งผลให้อัตรากำไรลดลงเพิ่มเติม อย่างไรก็ตาม อัตรากำไรที่สูงของบริษัทช่วยให้บริษัทมีความยืดหยุ่นในการปรับราคาขายเพื่อกระตุ้นยอดขายหากจำเป็น

ณ เดือนมิถุนายน 2568 บริษัทมียอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้รวมมูลค่า 1.3 หมื่นล้านบาทโดยประมาณครึ่งหนึ่งมาจากโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ และอีกครึ่งหนึ่งจากโครงการคอนโดมิเนียม ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะโอนยอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้ประมาณ 7 พันล้านบาทในช่วงที่เหลือของปี 2568 ตามด้วยมูลค่า 3 พันล้านบาทในปี 2569 มูลค่า 600 ล้านบาทในปี 2570 และส่วนที่เหลือจะทยอยโอนในปี 2571 นอกจากนี้ บริษัทยังมีสินค้าคงเหลือที่สร้างเสร็จแล้วมูลค่ารวม 4.06 หมื่นล้านบาท ซึ่งสามารถรับรู้เป็นรายได้ทันทีเมื่อมีการขาย

ภาระหนี้และกระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้น

จากการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากรวมถึงการลงทุนขนาดใหญ่ในประเทศออสเตรเลียในปี 2567 และโครงการซื้อหุ้นคืนของบริษัทเมื่อเร็ว ๆ นี้ ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น 40% ณ เดือนมิถุนายน 2568 จาก 35% ณ สิ้นปี 2567 การเพิ่มขึ้นของภาระหนี้ประกอบกับกำไรที่อ่อนแอลง ส่งผลให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินลดลงต่ำกว่า 20% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 เพื่อตอบสนองต่อสถานการณ์ดังกล่าว บริษัทมีแผนลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลงท่ามกลางภาวะตลาดที่ยังไม่เอื้ออำนวย โดยคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะลดลงเหลือ 37% ภายในสิ้นปี 2568 และทยอยลดลงต่อเนื่องมาอยู่ที่ระดับ 33%-34% ในช่วงปี 2569–2570ขณะเดียวกัน อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะยังคงต่ำกว่า 20% ในปีนี้ แต่จะปรับตัวดีขึ้นมาอยู่เหนือระดับ 20% ตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป

ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดตัวโครงการแนวราบที่มูลค่าประมาณ 2-2.4 หมื่นล้านบาทต่อปีและโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 9 พันล้านบาทถึง 1 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2568-2570 ส่วนงบประมาณสำหรับซื้อที่ดินนั้น ทริสเรทติ้งคาดว่าจะอยู่ที่ 7-8 พันล้านบาทต่อปี นอกจากนี้ บริษัทมีแผนลงทุนใน SEA Estate Co., Ltd. ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนกับ AU Group (Hong Kong) เพื่อพัฒนาและบริหารโรงงานและคลังสินค้าให้เช่ามูลค่า 1.8 พันล้านบาท โดยบริษัทถือหุ้นในสัดส่วน 41% สมมติฐานกรณีพื้นฐานยังรวมถึงการลงทุนในโครงการร่วมทุนสำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยในออสเตรเลียประมาณ 7 พันล้านบาท และธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าประมาณ 750 ล้านบาทในช่วงปี 2568–2570 อีกด้วย ทริสเรทติ้งยังคาดว่าอัตราการจ่ายเงินปันผลจะอยู่ที่ 40%-44% และมูลค่าหุ้นซื้อคืนคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 900 ล้านบาทเมื่อสิ้นสุดโครงการในเดือนพฤศจิกายน 2568

มีสภาพคล่องที่สามารถบริหารจัดการได้

ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทจะสามารถบริหารจัดการได้ โดย ณ เดือนมิถุนายน 2568 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 2.95 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 1.15 หมื่นล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินและเงินกู้ระยะสั้นจากธนาคารจำนวน 1.14 หมื่นล้านบาท และตั๋วแลกเงินมูลค่า 6.5 พันล้านบาท โดยบริษัทได้ชำระหุ้นกู้ที่ครบกำหนดไถ่ถอนเมื่อเดือนสิงหาคมและกันยายน 2568 จำนวน 5.4 พันล้านบาทแล้วด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีความต้องการเงินลงทุนและความต้องการเงินทุนหมุนเวียนรวมประมาณ 800 ล้านบาท รวมถึงการลงทุนในกิจการร่วมค้าอีก 2 พันล้านบาทและเงินปันผลจ่ายที่ 2.1 พันล้านบาท

แหล่งสภาพคล่องของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 2.8 พันล้านบาท ตลอดจนวงเงินกู้ที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่สามารถยกเลิกได้จำนวน 1.08 หมื่นล้านบาท และวงเงินกู้ที่สามารถยกเลิกได้อีกจำนวน 4.9 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่จำนวน 7 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินที่ปลอดภาระค้ำประกันและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีที่จำนวน 1.42 หมื่นล้านบาทและที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จในโครงการที่ปลอดภาระหนี้ซึ่งมีมูลค่าทุนอยู่ที่ 4.06 หมื่นล้านบาทซึ่งสามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันเพื่อขอวงเงินกู้ใหม่ในกรณีที่จำเป็นได้อีกด้วย บริษัทยังมีพอร์ตลงทุนมูลค่ายุติธรรมที่ 1 พันล้านบาท ซึ่งทริสเรทติ้งมองว่าเป็นอีกแหล่งเสริมสภาพคล่องเพิ่มเติม

ข้อกำหนดทางการเงินของภาระหนี้ระบุให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ต่ำกว่า 2 เท่า ทั้งนี้ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2568 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 0.8 เท่า ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าบริษัทจะไม่มีปัญหาในการปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินดังกล่าวได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า

โครงสร้างหนี้

ณ เดือนมิถุนายน 2568 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินรวมจำนวนทั้งสิ้น 3.78 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้ หนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนของบริษัทซึ่งประกอบด้วยหนี้มีหลักประกันของบริษัทและหนี้ทั้งหมดของบริษัทย่อยมีจำนวน 4.6 พันล้านบาท ดังนั้น อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมของบริษัทจึงอยู่ที่ 12%

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญของทริสเรทติ้งสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในช่วงระหว่างปี 2568-2570 มีดังนี้

•           บริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ที่มูลค่า 3-3.3 หมื่นล้านบาทต่อปี

•           งบประมาณในการซื้อที่ดินจะอยู่ที่จำนวน 7-8 พันล้านบาทต่อปี

•           เงินลงทุนในบริษัทร่วมทุนในประเทศออสเตรเลียและธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าจะอยู่ที่จำนวนทั้งสิ้นประมาณ 8 พันล้านบาทตลอดปี 2568-2570

•           รายได้จากการดำเนินงานรวมในปี 2568 คาดว่าจะลดลง 20% จากปีก่อน และฟื้นตัวมาอยู่ที่ประมาณ 2.8-3 หมื่นล้านบาทต่อปีในปี 2569-2570 โดย 8%-10% จะเป็นรายได้จากโครงการที่ดำเนินงานร่วมกันในประเทศออสเตรเลีย

•           อัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ระดับประมาณ 35% และ EBITDA Margin จะอยู่ในช่วง 28%-29%.

แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหมายของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะมีผลการดำเนินงานที่เป็นไปตามสมมติฐานกรณีพื้นฐานที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้ และจะสามารถรักษาสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งเอาไว้ได้ตลอดช่วงปีประมาณการ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 20% ตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทแข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจนส่งผลให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอยู่ที่ระดับเกินกว่า 40% เป็นเวลาที่ต่อเนื่อง ในขณะที่สัดส่วนรายได้ที่เพิ่มขึ้นอย่างมากจากสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำจะเป็นปัจจัยบวกต่ออันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิต

ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลง หากความสามารถในการทำกำไรและ/หรือโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอ่อนแอไปจากระดับที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทลดลงต่ำกว่าระดับ 20% อย่างต่อเนื่อง

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (SPALI)