ลุ้น 4 มาตรการ กระตุ้นอสังหาฯ โค้งสุดท้ายปี 63

ก่อนอื่นเราพาไปดูภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในปี2562 ซึ่งยังไม่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 แต่ถ้ายังจำกันได้ ปี 2562 ได้รับผลกระทบจากมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย ตั้งแต่เดือนเมษายน 2562 และช่วงปลายปี ยังได้รับผลกระทบจากสงครามการค้า ที่ทำให้ภาพรวมเศรษฐกิจชะลอตัวลงไป แต่ปี 2562 ภาคอสังหาฯ ยังสามารถทำยอดโอนได้ 391,964 หน่วย มีมูลค่ากว่า 9.3 แสนล้านบาท ชะลอจากปี 2561 เล็กน้อย 

และในปีนี้ภาวะเศรษฐกิจได้รับผลกระทบจากมาตรการป้องกันการแพร่ระบาดโควิด-19 ในประเทศ และทั่วโลก ซึ่งมีการล็อคดาวน์ ทำให้เกิดภาวะ Income Shock รายได้หายไปอย่างรวดเร็ว กระทบความไม่เชื่อมั่นทางเศรษฐกิจ สิ่งที่ได้รับผล กระทบก่อน คือ สินค้าฟุ่มเฟือย และสินทรัพย์คงทน อย่าง บ้าน และรถ จนทำให้ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ คาดการณ์ปริมาณการโอนปี 2563 จะติดลบ 18% และมูลค่าติดลบ 22% หรือหายไปเกือบ 2 แสนล้านบาท นี่เป็นการประมาณการในช่วงต้นไตรมาส 3 ที่ผ่านมา 

และล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยยอดโอนที่อยู่อาศัยเดือนสิงหาคม 29,003 หน่วย ติดลบ 15.6% จากปีที่ผ่านมา เป็นการติดลบ 2 เดือนต่อเนื่องจากเดือนกรกฎาคม 

ทั้งนี้คาดว่า ยอดโอนในปีนี้ ต่ำสุดในเดือนเมษายน 19,744 หน่วย และขึ้นมาเล็กน้อยเดือนพฤษภาคม ขณะที่เดือนมิถุนายน มีการปลดล็อคกิจการต่างๆ ทำให้เกิดการเร่งโอน จากที่อั้นมาในช่วง 2 เดือนที่ล็อคดาวน์ ทำให้ปริมาณการโอนเดือนมิถุนายนเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 35,214 หน่วย และเดือนกรกฎาคม สิงหาคม ค่อยๆ ลดลงตามลำดับ ทำให้ภาพรวม 8 เดือน มีปริมาณการโอน 227,877 หน่วย ติดลบ 7.5% 

ส่วนมูลค่าการโอน ดูเหมือนจะไม่ได้รับผลกระทบ เฉพาะเดือนสิงหาคมโอนไป 75,694 ล้านบาท เป็นบวก 3.1% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันปีก่อน ขณะที่รวม 8 เดือนแรก ตั้งแต่มกราคม ถึง สิงหาคม โอนไปแล้ว 576,568 ล้านบาท บวกอยู่ 1.1%  

การที่มูลค่าการโอนยังเติบโตได้ เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคาร สงเคราะห์ และรักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่ามาจากราคาบ้านในภาพรวมที่ยังมีทิศทางปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แม้จะชะลอการเติบโตลงตามความต้องการที่อยู่อาศัยที่น้อยลง เป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวม ส่วนกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง ถึง บน ยังมีการโอนปกติ และไม่ได้รับผลกระทบเชิงเศรษฐกิจมากนัก ทำให้มูลค่าการโอนยังคงเพิ่มขึ้น ขณะที่ยอดโอนลดลงส่วนหนึ่งเป็นเพราะสถาบันการเงินมีอัตราปฎิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น 

โดยไตรมาส 4 ธุรกิจอสังหาฯ มีโอกาสฟื้นตัว เป็นครั้งแรก จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ และภาคอสังหาฯ ในช่วงปลายปี 

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เข้ากระทรวงไปแล้ว เมื่อต้นสัปดาห์ที่ผ่านมา แน่นอนมีภารกิจสำคัญที่จะฟื้นเศรษฐกิจภาพรวม โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาฯ  ที่ภาคเอกชนคาดหวังจะเห็นมาตรการเพิ่มเติม  

ทำให้มีการคาดกันว่า ไตรมาส 4 ปีนี้ มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ที่คาดกันว่ามาแน่ คือ 1.การลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง อสังหาฯ สำหรับบ้านราคา 3-5 ล้านบาท จากเดิมที่รัฐบาลมีการลดค่าธรรมเนียมในกลุ่มราคาบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท จนถึงสิ้นปีนี้อยู่แล้ว ซึ่งดูจากหน่วยเหลือขาย บ้านต่ำกว่า 3 ล้านมีอยู่ 51% และบ้านในกลุ่ม 3-5 ล้านบาท มีเกือบ 30% และที่สำคัญกลุ่มนี้ ที่บอกเอาไว้ตอนต้นว่ายังมีกำลังซื้อ หากกระตุ้นการตัดสินใจซื้อในช่วงนี้ จะมาช่วยพยุงธุรกิจอสังหาฯไว้ได้ 

2.มาตรการกระตุ้นที่อยู่อาศัยมือ 2 ซึ่งที่ผ่านมาทั้งในกลุ่มต่ำกว่า 3 ล้านบาท รัฐลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง เฉพาะบ้านใหม่ ไม่รวมมือ 2 ซึ่งส่งผลให้กลุ่มที่ต้องการขยับขยายซื้อบ้านใหม่ และยังไม่สามารถขายบ้านหลังเดิมได้ ก็ไม่สามารถซื้อบ้านหลังใหม่ ซึ่งต้องผ่อน 2 หลังพร้อมกันได้ จึงต้องชะลอการตัดสินใจซื้อไปก่อน 

3.ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งจัดเก็บในอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมิน โดยเลือกราคาที่สูงกว่ามาใช้เป็นฐานในการคำนวณ   สำหรับผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่ขาดสภาพคล่อง ต้องขายโครงการให้ผู้ประกอบการรายอื่น อาจกระทบจากภาษีตรงนี้ แต่วงการอสังหาฯ คาดกันว่า แนวทางนี้อาจไม่มีการลดเป็นการทั่วไป 

และ4 อีกหนึ่งมาตรการที่สำคัญ ที่จะกระตุ้นกำลังซื้อจากต่างประเทศ คือ การเปิดให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ได้โดยตรง ไม่ต้องใช้นอมินีเหมือนที่ผ่านมา 

พามาดูกำลังซื้อจากต่างชาติปี 2562 ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย 12,798 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 50,610 ล้านบาท ซึ่งเติบโตต่อเนื่องทุกปี ต้องบอกว่า นี่เป็นการเก็บข้อมูลเฉพาะการซื้อคอนโด ซึ่งต่างชาติซื้อตามกฎหมายประเทศไทย เนื่องจากประเทศไทย ยังไม่สามารถให้ชาวต่างชาติซื้อแนวราบได้ แต่ถ้าพูดตามตรงก็จะเห็นมีนอมินีซื้อแทน เพื่อเลี่ยงกฎหมาย จึงเป็นที่มาของข้อเสนอ ปลดล็อคให้ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยอย่างถูกกฎหมาย 

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมิน ค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย หนึ่งในผู้เสนอให้รัฐบาลเติมกำลังซื้อจากต่างประเทศ ด้วยการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติ เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย แบบมีเงื่อนไข เพราะปัจจุบันต่างชาติอาศัยนอมินีซื้อที่อยู่อาศัยในไทยอยู่แล้ว จึงอยากให้ออกกฎหมายอย่างเป็นทางการ เช่น เก็บภาษีซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับต่างชาติ 20% / 2.ภายใน 3 ปีห้ามขายต่อ เพื่อไม่ให้เกิดการเก็งกำไร / 3.กำหนดราคาขั้นต่ำที่ 8 ล้านบาท เพื่อไม่ให้ต่างชาติแห่ซื้อบ้านราคาต่ำ จนเกิดการเก็งกำไร / 4.อนุญาติให้ซื้อเฉพาะบ้านมือ 1 และสุดท้ายให้เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 

นายโสภณ ยังระบุด้วยว่า ปัจจุบันต่างชาติเข้ามาอยู่ในประเทศไทยราว 4 หมื่นหน่วย ใช้เงิน 1,200 ล้านบาทต่อเดือน หรือ 14,400 ล้านบาทต่อปี เป็นกลุ่มนักธุรกิจชาวญี่ปุ่น เกาหลี และผู้เกษียณอายุชาวสแกนดิเนเวีย และยุโรป เป็นต้น และหากเปิดให้ต่างชาติซื้อได้แบบมีเงื่อนไข จะมีเม็ดเงินเข้ามาหมุนเวียน และพัฒนาระบบเศรษฐกิจไทยมากขึ้น