Office REITs รอทิศทางที่ชัดเจน ผลตอบแทนสูงยังไม่คุ้มเสี่ยง
#REITs #ทันหุ้น - บล.ดีบีเอสวิคเคอร์ส วิเคราะห์หุ้นกลุ่มกองทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust ) ระบุว่า Office REITs ได้รับผลกระทบหนักที่สุดในปี 2023 อัตราการว่างเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซัพพลายที่เพิ่มยังเป็นปัจจัยสำคัญที่กดดันอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มพีค ทำให้ Yield gap กว้างขึ้น แต่ยังมีความเสี่ยง ผลตอบแทนที่สูงยังไม่คุ้มกับความเสี่ยง
Office REITs ได้รับผลกระทบหนักที่สุดในปี 2023 โดยปรับตัวลงถึง 33.7 % เทียบกับ REIT & PFPO ที่ปรับตัวลง 15.0% และ SET Index ปรับตัวลง 15.2% ในปี 2566โดยได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นเนื่อง การประเมินมูลค่าลดลงตามต้นทุนการเงินเพิ่มขึ้น ในขณะที่ความต้องการ REITs ในสำนักงานลดลง และมีความกังวลเกี่ยวกับซัพพลายที่จะเข้ามาเพิ่ม และแนวโน้มการทำงานแบบไฮบริด ทำให้ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานลดลง
REITs อาคารสำนักงาน : รอทิศทางที่ชัดเจน ผลตอบแทนที่สูงยังไม่คุ้มกับความเสี่ยงพื้นที่เช่าว่าง ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซัพพลายยังคงเป็นความเสี่ยงที่สำคัญ นับตั้งแต่ช่วงก่อน COVID-19 อัตราพื้นที่เช่าว่างมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จาก 6.9% ในปี 2019 เป็น 16.5% ในเดือน ก.ย.ปี 2023 เป็นผลจากความต้องการพื้นที่สำนักงานลดลง แนวโน้มการทำงานแบบไฮบริดหรือทำงานที่บ้านมากขึ้นทำให้ผู้เช่าบางรายลดปริมาณการเช่าลงในขณะที่ซัพพลายยังคงเพิ่มขึ้นจากโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่ โดยซัพพลายสำนักงานในกรุงเทพฯ ทั้งหมดเพิ่มขึ้น +5.8% จากปี 2019 ถึง ก.ย. 2023 และ เพิ่มขึ้น +2.5% YTD จากโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่ และในอีกสามปีข้างหน้า
แนวโน้มซัพพลายที่เพิ่มยังเป็นความกังวลที่สำคัญ เนื่องจากเราคาดว่าซัพพลายจะเพิ่มขึ้น 16.3% ในช่วงปี 2024-26F ซึ่งอาจนำไปสู่พื้นที่เช่าที่ว่างมากขึ้นถึง 20% และจะกดดันต่อค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง
อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มพีค ทำให้ Yield gap กว้างขึ้น แต่ก็ยังไม่คุ้มค่ากับความเสี่ยง เฟดได้จบการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยไปแล้ว ทำให้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปีแตะระดับต่ำสุดที่ 3.8% ในเดือนธันวาคม หลังจากพุ่งขึ้นไปสูงสุดที่ 5.0% ในเดือนตุลาคม ส่วนประเทศไทยอัตราผลตอบแทนพันธบัตรอายุ 10 ปี ลดลงเหลือ 2.7% ในเดือนธันวาคม จาก 3.4%ในเดือนตุลาคม นักเศรษฐศาสตร์ของบล.ดีบีเอสฯยังคงมุมมองต่ออัตราดอกเบี้ยนโยบายว่าจะคงตลอดทั้งปี 2024โดยที่ราคาปัจจุบันอัตราผลตอบแทนที่ประเมินไว้สำหรับ REITs สำนักงาน - อยู่ในระดับสูงกว่า 12.0% ในปี 2024F
หากเทียบกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล 10 ปีในปัจจุบันที่ 2.7% - ทำให้ส่วนต่างกว้างขึ้น (ประมาณ 9.3%) อาจดูดีสำหรับนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง แต่อย่างไรก็ตาม เราเชื่อว่าจะเป็นการดีที่สุดที่จะรอให้สถานการณ์มีความชัดเจนก่อน บล.ดีบีเอสฯคงประเมินมุมมองเชิงลบต่อธุรกิจนี้และประเมินว่ายังมีความเสี่ยงที่ราคาจะปรับตัวลงได้อีก