อนาคตอสังหาฯ ลุ้นปลดล็อก "มาตรการภาษี-LTV"

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และการรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC เปิดเผยว่า พิษโควิด-19 ที่กระทบกับภาวะเศรษฐกิจ และกำลังซื้อของประชาชน สะท้อนให้เห็นจากปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย 

เดือนเมษายน 2563 มียอดโอน 19,744 หน่วย ติดลบ 11.4%  แต่เมื่อคิดเป็นมูลค่า 51,591 ล้านบาท ติดลบ 0.8% สาเหตุที่มูลค่าลดลงน้อยกว่ากว่า เนื่องจากที่อยู่อาศัยมีราคาสูงขึ้น 

เมื่อเจาะเข้าไปดูรายภูมิภาค ภาคใต้ ติดลบ 40% รองลงมาเป็นภาคเหนือ 30.3% และภาคตะวันออก 18.3% จะเห็นว่า เป็นภูมิภาคที่มีรายได้จากการท่องเที่ยว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวต่างชาติ เมื่อมาตรการป้องกันการแพร่ระบาดทั่วโลก ทั้งการล็อคดาวน์ งดเดินทางระหว่างประเทศ ทำให้ไม่เกิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจ จึงเกิดการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง ส่วนภูมิภาคที่ไม่ใช่เมืองท่องเที่ยว มีการติดลบน้อยกว่า หรือ เป็นบวก เช่น ภาคตะวันตก ยังบวก 1.6% เนื่องจากยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยอยู่  

เจาะลงไปอีก จะพบว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ หรือ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม รวมทั่วประเทศ ติดลบ 10.2% ภาคใต้ ติดลบ 40.8% และภาคเหนือ ติดลบ 32.8% ส่วนภาคตะวันออก แนวราบติดลบ 4.7% เป็นเพราะอาณิสงค์ EEC ที่ทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบในพื้นที่ติดลบไม่แรงจนเกินไป ส่วน กรุงเทพฯ-ปริมณฑล และภาคกลาง ติดลบเล็กน้อย ส่วนภาคตะวันตก แนวราบยังเป็นบวกได้ 8.2% 

ขณะที่แนวสูง หรือ คอนโด กลุ่มนี้ รับแรงกระแทกค่อนข้างแรง ทั่วประเทศติดลบ 14.0% เหตุผลสำคัญ คือ ผู้ซื้อบ้านปรับตัว New Normal เว้นระยะห่างทางสังคม จึงตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบ ซึ่งตอบโจทย์ในยุคโควิด-19 มากกว่าคอนโด ที่ต้องใช้พื้นที่ร่วมกัน เช่น ลานจอดรถ ลิฟท์ เป็นต้น  โดยภาคตะวันออกกลับมาติดลบรุนแรง 59.5% ตามมาด้วย ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ติดลบ 56.6% ภาคตะวันตก ลบ27.8% ภาคใต้ ลบ21.1% และกรุงเทพฯ-ปริมณฑลหดตัว 3.4%  ส่วนภาคกลาง คอนโดยังเป็นบวกได้ 84.2% 

ขณะที่ กำลังซื้อจากต่างชาติ ที่มีสัดส่วนกว่า 10% ของยอดโอนทั้งหมด เป็นอีกปัจจัยทำให้ยอดโอนคอนโดหายไปพร้อมกับการล็อคดาวน์เช่นกัน โดยเดือนเมษายน ปริมาณการโอนอยู่ที่ 228 หน่วย ติดลบ 66.4% และคิดเป็นมูลค่า 1,139 ล้านบาท ติดลบ 63.2%   (ทั้งนี้ต่างชาติซื้อได้เฉพาะคอนโด)  

ส่วน5 อันดับ ต่างชาติที่มียอดโอนสูงสุด ยังคงเป็นจีน มากที่สุด 192 หน่วย ตามห่างๆ คือ สหราชอาณาจักร 14 หน่วย รัสเซีย ฝรั่งเศส ประเทศละ 13 หน่วย และ สหรัฐฯ 8 หน่วย 

สอดคล้องกับ บทวิจัย ของศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ที่คาดการณ์ยอดจองคอนโดเปิดใหม่ หรือ Pre-Sale ต่อจำนวนคอนโดเปิดใหม่ทั้งหมด ในไตรมาส 2 ปีนี้ มีโอกาสลดต่ำลง อยู่ที่ระดับ 15% จากระดับปัจจุบัน (ไตรมาส 1) ที่ 20% เนื่องจาก เดือน เม.ย.-พ.ค. เป็นช่วงที่อสังหาฯ ไทยได้รับผลกระทบจาก โควิด-19 จากมาตรการ Lockdonw ประเทศ  

ยอด Pre-Sale 15% มีผลอย่างไร ต่อผู้พัฒนาอสังหาฯ ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS เปิดเผยว่า Pre-Sale ที่อยู่ในระดับต่ำ อาจมีผลทำให้สถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อให้กับผู้พัฒนาอสังหาฯ ในช่วงที่สถาบันการเงินต้องตั้งการ์ดสูงแบบนี้ ซึ่งโครงการอสังหาฯ ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีมูลค่าสูง ผู้พัฒนาอสังหาฯ จึงไม่นิยมสร้างเสร็จแล้วค่อยเปิดขาย แต่ทยอยขายเพื่อขอสินเชื่อกับธนาคารมาพัฒนาอสังหาฯ และผู้ประกอบการที่ต้องการรักษาสภาพคล่องเอาไว้ จึงไม่มีแนวโน้มว่าจะสร้างให้เสร็จด้วยเงินสดของตนเอง จึงมีแนวโน้มว่า 7-20% จากคอนโดที่เปิดตัวทั้งหมดปี 2019 มีความเสี่ยงที่จะสร้างไม่เสร็จตามเป้าหมาย ราว 2 ปี  และ 7% หรือราว 5,600 หน่วย จาก 15 โครงการ มีความเสี่ยงที่ผู้ประกอบการจะทิ้งโครงการ กลายเป็นตึกร้าง อย่างที่มีให้เห็นแล้วในวิกฤตต้มยำกุ้ง ปี 40 

สถานการณ์เช่นนี้ ทำให้ทั้งผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ และผู้ประกอบการอสังหาฯ เรียกร้อง ให้ภาครัฐ และธนาคารแห่งประเทศไทย ใช้ยาแรงกระตุ้นภาคอสังหาฯ และฟื้นความเชื่อมั่น เพื่อธุรกิจอสังหาฯฟื้นตัวโดยเร็ว โดยแบ่งเป็นมาตรการด้านความต้องการที่อยู่อาศัย หรือ ของประชาชนทั่วไป คือ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง ที่ลดลงมา จากค่าธรรมเนียมการโอน คิด 2% เหลือ 0.01%  และ ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง จากเดิมที่คิด 1% เหลือ 0.01% จาก 3% ที่ต้องจ่ายเวลาซื้อขายที่อยู่อาศัย หรือ "ล้านละ 3 หมื่นบาท" เหลือ 0.02% หรือ "ล้านละ 2 ร้อยบาท" แต่มีเงื่อนไข คือ ต้องเป็นที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และต้องซื้อกับผู้ประกอบการฯ เท่านั้น พูดง่ายๆ ต้องเป็นบ้านมือ 1 เงื่อนไขเยอะแบบนี้ จึงมีการเรียกร้องให้ ขยายมาตรการนี้ ทั้งเพดานราคา เป็น 5 ล้านบาท หรือ 7 ล้านบาท และให้ครอบคลุมถึงบ้านมือ 2 ด้วย เนื่องจากวงจรของบ้านมือ 1 และ 2 เชื่อมกัน คนที่มีบ้านอยู่แล้ว ต้องการขยับขยายที่อยู่อาศัย ก็ต้องขายที่อยู่เดิมก่อน เพื่อเป็นทุนในการซื้อบ้านใหม่ เป็นต้น 

และยังเสนอมาตรการสำหรับผู้พัฒนาอสังหาฯ เช่น ให้ผู้ประกอบการเข้าถึงซอฟท์โลน เพื่อสามารถนำเงินไปพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ และขอให้ลดภาษีธุรกิจเฉพาะที่จัดเก็บในอัตรา 3.3% ซึ่งเป็นการคิดกับผู้ประกอบการ แต่ผู้ประกอบการเอง ยืนยันว่า หากลดภาษีอัตราดังกล่าว ก็จะส่งผ่านไปยังราคาผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยให้สามารถลดราคาลงได้อีก เป็นประโยชน์ต่อผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย 

นอกจากนี้ ยังพร้อมใจกันเสนอธนาคารแห่งประเทศไทย ให้ปลดล็อคมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย โดยให้ยกเลิกมาตรการเป็นการชั่วคราวสัก 2 ปี หรือจนกว่าสถานการณ์ด้านอสังหาฯ จะกลับมาเป็นปกติ 

อย่างไรก็ตาม ธนาคารแห่งประเทศไทย มีการผ่อนคลายมาตรการ LTVมาแล้ว 2 ระยะ ระยะแรก เป็นการผ่อนเกณฑ์ผู้กู้ร่วม จากเดิมที่ ใครกู้ร่วมต้องนับเป็นสัญญาของตนเองด้วย ปรับใหม่เป็นนับเฉพาะผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเท่านั้น หากใครไม่ได้เป็นกรรมสิทธิ์  เมื่อไปกู้ยืมซื้อที่อยู่อาศัยก็จะนับเป็นสัญญา1 จากเดิมนับเป็นสัญญา2  

และการผ่อนคลายระยะ 2 ผ่อนเกณฑ์การวางดาวน์ขั้นต่ำ ราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 10 ล้านบาท สัญญาที่ 1 กู้ได้ 100% อยู่แล้ว ให้กู้เพิ่มอีก 10% เป็นการกู้เพื่อต่อเติมที่อยู่อาศัย หรือสัญญาที่ 2 ลดเงื่อนระยะเวลาจาก 3 ปี เป็น 2 ปี ถ้าอายุสัญญาที่ 1 ไม่เกิน 2 ปี ทำสัญญาที่ 2 ต้องวางดาวน์ 20% แต่หากสัญญาที่ 1 เกิน 2 ปี วางดาวน์สัญญาที่ 2 ระดับ 10% ส่วนสัญญาที่ 3 ยังคงต้องวางดาวน์ 30% 

และกลุ่มบ้านเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ลดการวางดาวน์สัญญาที่ 1 จากเดิม 20% เหลือ 10% และสัญญาที่ 2 และ 3 คงเดิม อยู่ที่ 20% และ 30% ตามลำดับ 

นายรณดล นุ่มนนท์ รองผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย ยืนยันว่า การผ่อนคลายมาตรการ LTV ทั้ง 2 ระยะนั้น เพียงพอที่จะทำให้สถานการณ์อสังหาฯ เป็นปกติ และปัจจุบันไม่จำเป็นต้องมีการผ่อนคลายมาตรการเพิ่มเติม 

ยอดโอนกรรมสิทธิ์ ปี 2562 มีมูลค่า กว่า 8 แสนล้านบาท หากปีนี้ติดลบ 16.7%  อาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการ  และธุรกิจรวมถึงแรงงานที่เกี่ยวข้องทั้ง  ช่างไม้ ช่างปูน ช่างเฟอร์นิเจอร์ สุขภัณฑ์ต่างๆ นี่คือ ธุรกิจอสังหาฯ ที่รัฐบาลหลายยุคหลายสมัย ใช้เป็นกลไกเพื่อฟื้นเศรษฐกิจ ในภาวะวิกฤต  ดังนั้นยังคงต้องติดตามต่อไปว่า ข้อเสนอที่มีการเรียกร้องนั้นจะได้รับการตอบสนองหรือไม่ เพื่อพยุงสถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯ และเศรษฐกิจไทย ให้ฟื้นตัวได้เร็วตามที่มีการเสนอหรือไม่ 

ติดตามรายการเศรษฐกิจ Insight ตอน อนาคตอสังหาฯ ลุ้นปลดล็อก "มาตรการภาษี-LTV"

ได้ที่ https://www.youtube.com/watch?v=gPK0mQEgPP8

เกาะติดข่าวที่นี่
website: www.TNNThailand.com
facebook : TNNThailand
facebook live : TNN Live
twitter : @TNNThailand
Line : @TNNONLINE
Youtube Official : TNNThailand
Instagram : @tnn_online

TIKTOK : @tnnonline