KKPS จับทิศลงทุนอสังหาฯ แนะหุ้นเด่นน่าลงทุนปี 69

#ทันหุ้น - บริษัทหลักทรัพย์ เกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) (KKPS) ส่องหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ปี 2569 ประเมินว่า จากจุดต่ำสุดสู่การฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป แนะนำ SPALI และ SIRI หุ้นเด่น

จุดต่ำสุดปี 2568 ฟื้นตัวเล็กน้อยในปี 2569 แนะนำ SPALI-SIRI
ท่ามกลางความท้าทายของภาวะเศรษฐกิจมหภาค ฝ่ายวิจัยคาดว่าความต้องการในตลาดที่อยู่อาศัยจะฟื้นตัวตามวัฏจักรในปี 2569 ภายหลังผ่านจุดต่ำสุดในปี 2568 ซึ่งยอดพรีเซลในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปรับลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 23 ปี แม้ปี 2568 จะเป็นก้นวัฏจักร แต่การฟื้นตัวในปี 2569 คาดว่าจะเป็นไปอย่างจำกัดและไม่สม่ำเสมอ โดยเอื้อประโยชน์ต่อผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่ง ทั้งนี้คาดว่า AP, SIRI และ SPALI จะเป็นกลุ่มที่ได้ประโยชน์หลักจากการฟื้นตัว อย่างไรก็ดี ฝ่ายวิจัยยังคงคัดเลือก SPALI เป็นหุ้นเด่น เนื่องจากมีงบดุลแข็งแกร่งที่สุด ประสิทธิภาพการพัฒนาโครงการสูง และมีอัพไซด์จากการเติบโตของพรีเซลที่ชัดเจน พร้อมคาดว่าจะรักษาความแข็งแกร่งของพรีเซลและมีอัพไซด์ต่ออัตรากำไรเพิ่มเติม

มูลค่าอยู่ในระดับต่ำสุด สะท้อนแล้วในราคาหุ้นปี 2568 ใกล้ครบถ้วน
ตลอดปี 2568 กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ซื้อขายที่ระดับมูลค่าต่ำสุด โดยมีค่า PER ราว 7.0–8.3 เท่า หรือ ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวปี 2547–2568 ราว 1.5–2.0 ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน ซึ่งอยู่ในระดับใกล้เคียงช่วงวิกฤต เช่น วิกฤตการเงินโลกปี 2551 และช่วงล็อกดาวน์โควิด-19 ปี 2563 สะท้อนการคาดการณ์การหดตัวของพรีเซล (-13% สำหรับบริษัทจดทะเบียนขนาดใหญ่) และการหดตัวของกำไรหลัก (ลดลง 21% สำหรับหุ้นอสังหาริมทรัพย์ 4 บริษัทที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์) จากสมมติฐานการฟื้นตัวของพรีเซลในระดับตัวเลขหลักเดียวต่ำ การคาดการณ์การเติบโตของกำไรหลักปี 2569 ที่ราว 5% และอัตราผลตอบแทนเงินปันผล 5.0–8.0% ความเสี่ยงด้านขาลงของมูลค่าเพิ่มเติมจึงน่าจะจำกัด

อุปสงค์: เอื้อประโยชน์ต่อบจ.รายใหญ่ พร้อมสัญญาณบวก 2 ประการ
จากประวัติที่ผ่านมา วัฏจักรขาลงของพรีเซลในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ใช้เวลาประมาณ 3 ปีในการแตะจุดต่ำสุดในปี 2568 (รอบขาลงปัจจุบันเริ่มในปี 2566) การฟื้นตัวในปี 2569 คาดว่าจะเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป อิงฐานต่ำและการปรับสมดุลด้านอุปทาน และฝ่ายวิจัยคาดว่าพรีเซลทั้งกลุ่มจะฟื้นตัวราว 3% ในปี 2569 (สำหรับ 10 บริษัทจดทะเบียนชั้นนำ) ขณะที่ผู้พัฒนารายใหญ่ 3 ราย ได้แก่ AP, SIRI และ SPALI จะเติบโตได้ราว 6% ประเด็นสำคัญ คือ แนวโน้ม 2 ประการที่อาจสร้างโอกาส ได้แก่ (1) ความต้องการที่อยู่อาศัยกระจายออกจากกรุงเทพฯ ไปยังเมืองหลักในต่างจังหวัด และ (2) ความนิยมบ้านมือสองเพิ่มขึ้น จากข้อจำกัดด้านความสามารถในการซื้อ

อุปทาน: คอนโดมิเนียมฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง
มูลค่าการเปิดตัวโครงการรวมของผู้พัฒนาโครงการจดทะเบียน 10 อันดับแรก คาดว่าจะลดลงเป็นปีที่ 2 ติดต่อกันสู่ราว 2.22 แสนล้านบาทในปี 2568 (-18% YoY) ก่อนจะทรงตัวเมื่อเทียบรายปีในระยะถัดไป ในเชิงอัตรากำไร คอนโดมิเนียมมีความน่าสนใจมากขึ้นเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยแนวราบ เนื่องจากสต๊อกคอนโดลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่หก (ตั้งแต่ปี 2563 ถึงครึ่งแรกปี 2568 ลดลงเฉลี่ย -5% ต่อปี) ขณะที่สต๊อกบ้านแนวราบขยายตัว (+6% CAGR สำหรับบ้านเดี่ยว และ +2% CAGR สำหรับทาวน์เฮาส์) สะท้อนการปรับสู่ภาวะปกติของอุปทานในตลาดคอนโดที่รวดเร็วกกว่า

นโยบายสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคัดเลือก
การเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ชะลอลงเมื่อเทียบรายปีตลอด 10 ไตรมาสที่ผ่านมา (ช่วงขาลง) อย่างไรก็ดี ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระบบเริ่มแสดงสัญญาณฟื้นตัวระยะแรก เพิ่มขึ้น 0.2% YoY ในไตรมาส 2/2568 ฝ่ายวิเคราะห์กลุ่มธนาคารของฝ่ายวิจัยคาดว่ายอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเติบโต 1.7% ในปี 2569 สำหรับธนาคาร 6 แห่งที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ โดยได้แรงหนุนจากการรีไฟแนนซ์ และการปล่อยสินเชื่อใหม่ที่เพิ่มขึ้นสำหรับผู้พัฒนาโครงการชั้นนำที่มีศักยภาพในการดำเนินงานและความชัดเจนด้านยอดขายสูงกว่า