มีบ้านหลังแรกยากตรงไหน? เปิดรายได้ หนี้สิน และชีวิตคนไทย

การมีบ้านเป็นของตัวเองถือเป็นหนึ่งในเป้าหมายสำคัญของคนทำงาน แต่สำหรับคนไทยจำนวนไม่น้อย การซื้อบ้านหลังแรกยังต้องเผชิญข้อจำกัดหลายด้าน ทั้งรายได้ที่ต้องแบ่งไปใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ภาระหนี้สินเดิม เงินออมที่ไม่เพียงพอ รวมถึงเงื่อนไขการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน

แม้รัฐบาลจะเดินหน้ามาตรการสนับสนุนการเข้าถึงที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะโครงการสินเชื่อ “บ้านคนละหลัง PLUS” วงเงินรวม 50,000 ล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาสถานการณ์ทางการเงินของครัวเรือนไทย พบว่าการมีบ้านหลังแรกยังเกี่ยวข้องกับปัจจัยมากกว่าอัตราดอกเบี้ยและวงเงินสินเชื่อ

รายได้ครัวเรือนไทย ซื้อบ้านได้ราคาเท่าไร?

ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติ (สสช.) ผลสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือน ปี 2568 พบว่า ครัวเรือนไทยมีรายได้เฉลี่ย 28,308 บาทต่อเดือน ขณะที่ค่าใช้จ่ายเฉลี่ยอยู่ที่ 22,420 บาทต่อเดือน

เมื่อเปรียบเทียบรายได้กับค่าใช้จ่าย จะเหลือส่วนต่างประมาณ 5,888 บาทต่อเดือน อย่างไรก็ตาม ตัวเลขดังกล่าวไม่ใช่เงินออมที่ทุกครัวเรือนสามารถนำไปใช้ซื้อบ้านได้ทั้งหมด เนื่องจากรายได้เฉลี่ยรวมรายได้ที่ไม่เป็นตัวเงิน และแต่ละครัวเรือนยังมีภาระทางการเงินแตกต่างกัน

หากนำรายได้เฉลี่ยครัวเรือน 28,308 บาทต่อเดือน หรือประมาณ 339,696 บาทต่อปี มาเปรียบเทียบกับราคาที่อยู่อาศัย จะพบว่าบ้านราคา 2 ล้านบาท มีมูลค่าประมาณ 5.9 เท่าของรายได้ทั้งปี ส่วนบ้านราคา 3 ล้านบาท มีมูลค่าประมาณ 8.8 เท่า

ตัวเลขดังกล่าวเป็นการเปรียบเทียบราคาบ้านกับรายได้เฉลี่ย ยังไม่ได้หักค่าใช้จ่ายประจำวันและภาระหนี้สินที่ต้องชำระในแต่ละเดือน

สำหรับผู้ที่มีรายได้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย หรือเป็นผู้เริ่มต้นทำงาน การเก็บเงินสำหรับซื้อบ้านอาจต้องใช้เวลานานขึ้น โดยเฉพาะเมื่อจำเป็นต้องแบ่งรายได้ไปเป็นค่าเช่าที่พัก ค่าเดินทาง ค่าอาหาร และค่าใช้จ่ายของสมาชิกในครอบครัว

หนี้ครัวเรือน 16.43 ล้านล้านบาท อีกข้อจำกัดของการกู้บ้าน

นอกจากรายได้แล้ว ภาระหนี้สินยังเป็นปัจจัยสำคัญต่อความสามารถในการซื้อบ้าน

ข้อมูลธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ณ ไตรมาส 2 ปี 2569 ระบุว่า หนี้ครัวเรือนไทยมีมูลค่าประมาณ 16.43 ล้านล้านบาท คิดเป็น 85.2% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ลดลงจากระดับ 86.8% ในไตรมาส 4 ปี 2568

แม้สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP จะปรับลดลง แต่ภาระหนี้เดิมยังมีผลต่อการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะผู้ที่ต้องผ่อนรถยนต์ ชำระหนี้บัตรเครดิต หรือมีสินเชื่อส่วนบุคคลอยู่ก่อนแล้ว

การพิจารณาสินเชื่อของธนาคารไม่ได้ดูเฉพาะเงินเดือนหรือรายได้ประจำ แต่ยังต้องประเมินภาระผ่อนชำระหนี้ทั้งหมด รวมถึงความสามารถในการชำระค่างวดบ้านในระยะยาว

ตัวอย่างเช่น ผู้มีรายได้เดือนละ 30,000 บาท หากมีภาระผ่อนรถยนต์เดือนละ 7,000 บาท และต้องการซื้อบ้านที่มีค่างวดเดือนละ 9,000 บาท จะมีภาระผ่อนรวม 16,000 บาท หรือประมาณ 53% ของรายได้ต่อเดือน โดยยังไม่รวมค่าใช้จ่ายในการดำรงชีวิต

สถานการณ์เช่นนี้อาจทำให้ผู้กู้ได้รับวงเงินต่ำกว่าที่ต้องการ หรือไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อ ขึ้นอยู่กับหลักเกณฑ์ของสถาบันการเงินแต่ละแห่ง

บ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท ถูกปฏิเสธสินเชื่อ 48.1%

ข้อมูลจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรเกี่ยวกับสถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 พบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากกลุ่มตัวอย่างอยู่ที่ 44.9% เพิ่มขึ้นจาก 39.8% ในช่วงเดียวกันของปี 2568

เมื่อจำแนกตามระดับราคาที่อยู่อาศัย พบว่า กลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 48.1% ขณะที่บ้านราคา 3–7 ล้านบาท อยู่ที่ 41.5% และบ้านราคามากกว่า 7 ล้านบาท อยู่ที่ 35.7%

ตัวเลขดังกล่าวเป็นผลสำรวจจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ไม่ใช่สถิติการปฏิเสธสินเชื่อของทุกธนาคารทั่วประเทศ แต่เป็นข้อมูลที่ช่วยอธิบายข้อจำกัดด้านการเข้าถึงสินเชื่อในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มราคาที่สอดคล้องกับวงเงินสินเชื่อของโครงการบ้านคนละหลัง PLUS

ปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับการถูกปฏิเสธสินเชื่อมีทั้งภาระหนี้เดิม ความสามารถในการชำระหนี้ และความมั่นคงของรายได้ โดยเฉพาะผู้ประกอบอาชีพอิสระที่อาจมีรายได้เพียงพอในบางเดือน แต่ไม่สามารถแสดงหลักฐานรายได้อย่างต่อเนื่องตามเงื่อนไขของธนาคาร

กู้บ้าน 2 ล้านบาท ต้องมีรายได้เท่าไรถึงผ่อนไหว?

การซื้อบ้านไม่ได้จบลงเมื่อธนาคารอนุมัติสินเชื่อ เพราะผู้กู้ต้องรับภาระผ่อนชำระต่อเนื่องอีกหลายสิบปี

หากคำนวณสินเชื่อบ้านวงเงิน 2 ล้านบาท ระยะเวลาผ่อน 30 ปี ภายใต้สมมติฐานอัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดสัญญา จะมีภาระผ่อนโดยประมาณดังนี้

ตัวเลขนี้เป็นการคำนวณเพื่อเปรียบเทียบภาระผ่อนตามอัตราดอกเบี้ย ไม่ใช่ตารางผ่อนชำระจริงของธนาคาร

หากผู้กู้มีรายได้ 25,000 บาทต่อเดือน และต้องผ่อนบ้านเดือนละ 10,736 บาท จะคิดเป็นประมาณ 43% ของรายได้ โดยยังไม่รวมภาระหนี้อื่น

นอกจากนี้ การซื้อบ้านยังมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าประเมินหลักประกัน ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง ค่าประกันภัย การตกแต่งและซ่อมแซมบ้าน รวมถึงค่าใช้จ่ายในการย้ายเข้าอยู่อาศัย

ผู้ซื้อบ้านจึงต้องเตรียมเงินสำรองนอกเหนือจากค่างวดรายเดือน โดยค่าใช้จ่ายจริงขึ้นอยู่กับประเภทที่อยู่อาศัย ราคา และมาตรการช่วยเหลือที่ได้รับ

บ้านราคาที่ผ่อนไหว อาจอยู่ไกลจากที่ทำงาน

อีกหนึ่งข้อจำกัดของการซื้อบ้านหลังแรกคือทำเลที่ตั้ง โดยเฉพาะประชาชนที่ทำงานในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

บ้านหรือทาวน์เฮาส์ที่มีราคาสอดคล้องกับรายได้อาจตั้งอยู่ห่างจากพื้นที่ทำงาน ทำให้ผู้ซื้อจำเป็นต้องคำนวณค่าใช้จ่ายในการเดินทางควบคู่กับภาระผ่อนบ้าน

ข้อมูลสำนักงานสถิติแห่งชาติ ปี 2568 ระบุว่า ครัวเรือนไทยมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับยานพาหนะและการเดินทางเฉลี่ย 3,430 บาทต่อเดือน

สำหรับผู้ที่ต้องเดินทางจากบ้านชานเมืองเข้าสู่พื้นที่ทำงานทุกวัน ค่าเชื้อเพลิง ค่าทางด่วน หรือค่าขนส่งสาธารณะ อาจกลายเป็นภาระประจำที่ต้องนำมาพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน

ขณะเดียวกัน ผู้ที่เลือกเช่าที่พักใกล้สถานที่ทำงานอาจมีค่าเดินทางต่ำกว่า แต่ต้องรับภาระค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง ทำให้การเก็บเงินสำหรับซื้อบ้านในอนาคตเป็นเรื่องที่ต้องวางแผนอย่างรอบคอบ

การตัดสินใจซื้อบ้านหลังแรกจึงเกี่ยวข้องกับทั้งราคาที่อยู่อาศัย ระยะทางจากที่ทำงาน ค่าเดินทาง และความเหมาะสมต่อการใช้ชีวิตของสมาชิกในครอบครัว

ตลาดบ้านปี 2569 โอนเพิ่ม แต่การเข้าถึงสินเชื่อยังเป็นโจทย์

ข้อมูลศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 167,665 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นมูลค่ารวม 429,839 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.8%

การเพิ่มขึ้นของยอดโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นในช่วงที่ภาครัฐมีมาตรการสนับสนุนตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลายหลักเกณฑ์สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV

อย่างไรก็ตาม จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้นครอบคลุมผู้ซื้อหลายกลุ่ม ไม่ได้หมายความว่าผู้ซื้อบ้านหลังแรกทุกระดับรายได้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้เพิ่มขึ้นในสัดส่วนเดียวกัน

อีกด้านหนึ่ง ข้อมูล REIC ในไตรมาส 2 ปี 2569 พบว่า จำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลง 34.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่จำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยลดลง 4%

สถานการณ์ดังกล่าวเป็นข้อมูลที่ต้องติดตามควบคู่กัน ทั้งด้านความต้องการซื้อ กำลังซื้อของประชาชน และการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่

บ้านคนละหลัง PLUS เพิ่มโอกาสคนไทยมีบ้าน

ท่ามกลางข้อจำกัดด้านรายได้และภาระหนี้ รัฐบาลได้เดินหน้ามาตรการสนับสนุนการเข้าถึงที่อยู่อาศัยผ่านโครงการสินเชื่อบ้านคนละหลัง PLUS ซึ่งคณะรัฐมนตรีเห็นชอบเมื่อวันที่ 14 ตุลาคม 2569

โครงการดังกล่าวมีวงเงินรวม 50,000 ล้านบาท ดำเนินการผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กำหนดวงเงินกู้สูงสุด 3 ล้านบาทต่อรายต่อหลักประกัน และระยะเวลาผ่อนชำระสูงสุด 40 ปี ตามหลักเกณฑ์ธนาคาร

สำหรับอัตราดอกเบี้ยพิเศษในช่วง 2 ปีแรก แบ่งเป็น 2 กลุ่ม ได้แก่ ผู้ผ่านเกณฑ์รายได้ปกติได้รับอัตราดอกเบี้ย 2.6% ต่อปี และผู้ใช้เกณฑ์ผ่อนปรนรายได้และค่าครองชีพได้รับอัตราดอกเบี้ย 2.8% ต่อปี

โครงการเปิดให้ยื่นคำขอตั้งแต่วันที่ 15 ตุลาคม 2569 ถึงวันที่ 30 ธันวาคม 2573 หรือจนกว่าวงเงินจะหมด โดยกระทรวงการคลังคาดว่าจะก่อให้เกิดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจประมาณ 125,000 ล้านบาท

มาตรการดังกล่าวมีเป้าหมายลดต้นทุนทางการเงินและเพิ่มโอกาสให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มรายได้น้อยและปานกลาง

อย่างไรก็ตาม ผู้ขอสินเชื่อยังต้องผ่านการประเมินความสามารถในการชำระหนี้ และพิจารณาภาระผ่อนชำระหลังสิ้นสุดช่วงดอกเบี้ยพิเศษด้วย

มีบ้านหลังแรก ต้องพร้อมทั้งรายได้ เงินออม และภาระผ่อน

เมื่อพิจารณาข้อมูลรายได้ครัวเรือน ภาระหนี้สิน อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ และต้นทุนการซื้อที่อยู่อาศัย จะพบว่าการมีบ้านหลังแรกของคนไทยเกี่ยวข้องกับความพร้อมทางการเงินหลายด้าน

รายได้ที่เพียงพอต่อการใช้ชีวิตประจำวันอาจยังไม่เพียงพอสำหรับภาระผ่อนบ้าน ขณะที่ผู้มีรายได้ประจำบางส่วนต้องจัดการหนี้เดิมก่อนยื่นขอสินเชื่อ ส่วนผู้ประกอบอาชีพอิสระจำเป็นต้องเตรียมหลักฐานรายได้เพื่อประกอบการพิจารณาของธนาคาร

มาตรการบ้านคนละหลัง PLUS เป็นอีกช่องทางที่ช่วยลดภาระดอกเบี้ยในช่วงเริ่มต้นและเพิ่มโอกาสเข้าถึงสินเชื่อ แต่การตัดสินใจซื้อบ้านยังต้องคำนึงถึงราคาที่เหมาะสมกับรายได้ เงินสำรอง ค่าใช้จ่ายในการดำรงชีวิต และความสามารถในการผ่อนชำระตลอดระยะเวลาสัญญา

สำหรับคนไทยที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหลังแรก การประเมินความพร้อมทางการเงินก่อนยื่นกู้จึงเป็นขั้นตอนสำคัญ เพื่อให้การมีบ้านเป็นของตัวเองสามารถดำเนินไปควบคู่กับความมั่นคงทางการเงินของครอบครัวในระยะยาว