อสังหาสต็อกเก่า-เปิดใหม่ นิวไฮมูลค่าแตะ 1 ล้านล้าน “เสนา-บริทาเนีย” ชี้ดีมานด์ยังมี

ข่าววันนี้ 22 มีนาคม ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) จัดสัมมนา ”สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล” มีนางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ และนางศุภลักษณ์ จันทร์พิทักษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.บริทาเนีย ร่วมเสวนาเรื่อง ”การปรับตัวและกลยุทธ์ตลาดของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคหลังโควิด-19″

นางสาวเกษรา กล่าวว่า ในปีนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไปได้ เพราะยังมีดีมานด์ แต่ยังมีปัจจัยที่ต้องระวัง โดยเฉพาะปัจจัยนอกเหนือการควบคุม เช่น เงินเฟ้อสูงสุดในประวัติการณ์ ราคาน้ำมัน ค่าแรง ราคาวัสดุก่อสร้าง เข้ามากระทบต้นทุนการพัฒนาโดยเฉพาะคอนโดฯจะได้รับผลกระทบมากกว่าบ้านเดี่ยว ต้องล็อกราคาวัสดุไว้ให้ได้ เช่น 6 เดือน เพื่อรักษาราคาขายไว้ นอกนี้ต้องเร่งการขายสินค้าคงค้างเพื่อรักษากระแสเงินสดไว้ให้มากที่สุด ด้านกลยุทธ์การขาย ต้องหาวิธีการสื่อสารไปยังกลุ่มลูกค้าให้สอดรับกับเทรนด์ปัจจุบัน80%ขายผ่านออนไลน์ เช่น เฟซบุ๊ก ไลน์ และออฟไลน์20% และต้องเป็นเนื้อหาที่ทำให้ลูกค้าสนใจด้วย

“อย่างการพัฒนาคอนโดซึ่งเสนาเป็นเจ้าตลาดคอนโดต่ำล้าน มีอยู่กว่า 10,000 ยูนิต ตลาดระดับล่างนอกจากราคาแล้วต้องมีช่องทางขายหลากหลายด้วยจะต่างจากระดับกลางและบน ทั้งนี้ในช่วงเศรษฐกิจไม่ดี หนี้สินครัวเรือนสูง ไม่อยากโลกสวย การลดราคาเป็นสิ่งสำคัญมากในการทำตลาด นอกเหนือจากทำเลแล้ว”

นางสาวเกษรา กล่าวว่า ทั้งนี้ภาคธุรกิจอสังหาฯ เจอผลกระทบน้อยกว่าภาคธุรกิจอื่นๆ เช่น ธุรกิจท่องเที่ยว เพราะอสังหาฯยังมีกำลังซื้อจากในประเทศด้วยและเป็นสินค้าปัจจัยสี่ที่ทุกคนต้องมี แต่ก็คงได้รับผลกระทบบ้าง และมีปัจจัยอื่นเข้ามากระทบบ้าง

ด้านนางศุภลักษณ์ กล่าวว่า บริษัทาปรับมาทำตลาดผ่านออนไลน์ตั้งแต่ปี 2563 จาก 60% เป็น 80% เป็นอีกช่องทางทำให้ลูกค้ารู้จักแบรนด์เพราะเป็นน้องใหม่ในวงการ เพื่อช่วยให้กำหนดกลยุทธ์ในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้ชัดเจน

“เน้นขายเรื่องราคามากกว่าความคุ้มค่าด้านราคา ทำให้เราต้องเลือกโลเกชั่นที่ดี และในอนาคตบ้านจะมีมูลค่ามากขึ้น ในบางโลเกชั่นถ้าที่ดินแพง การลงทุนบ้านแฝด จะทำให้เราสามารถเข้าถึงลูกค้า ลูกค้าเข้าถึงราคาได้ เวลาเราวางโครงการลงไป ก็ขายได้หมด”

ทั้งนี้ภายใต้สถานการณ์ที่เกิดวิกฤตนี้ ทางผู้ประกอบการไม่ว่ารายเล็กรายใหญ่ต้องให้กำลังใจกันและกัน ยอมรับอสังหาฯชะลอตัว แต่แนวราบไม่มีวันตาย เพราะเป็นเรียลดีมานด์ แต่ผู้ประกอบการรายเล็ก ต้องมีวินัย รักษากระแสเงินสดให้ดี ต้องใช้สติ ในการดำเนินธุรกิจ มีเหตุมีผล และต้องปรับตัวให้ทันกับพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปด้วย

นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม รองกรรมการผู้อำนวยการสายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เอเซียพลัส จำกัด (ASPS) กล่าวว่า กำลังซื้ออสังหาฯยังมีอยู่ และไม่น่าห่วงเรื่องโครงสร้างการเงินเพระสัดส่วนหนี้ยังน้อย แต่จะประมาทไม่ได้ในเรื่องของซัพพลายใหม่ที่เข้ามา

ในปีนี้จากรวบรวมข้อมูล 18 บริษัทจดทะเบียนตลาดหลักทรัพย์ มีแผนเปิดใหม่ 342 โครงการใหม่ มูลค่าทำนิวไฮสูงถึง 447,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 305,000 ล้านบาท คอนโด 142,391 ล้านบาท แต่ในแง่กำลังซื้อปีนี้ เมื่อเทียบปี 2561 ไม่ได้ขึ้นไปสูงสุดแตะที่ 350,000 ล้านบาท

ด้านสต็อกพบว่ามีโครงการอยยู่ระหว่างพัฒนาที่มีอยู่ในตลาด 556,809 ล้านบาท แยกเป็นแนวราบ 321,582 ล้านบาท คอนโด 235,227 ล้านบาท เมื่อรวมแล้วจะมีมูลค่ารวมสูงกว่า 1 ล้านล้านบาท คาดว่า ไม่น่าห่วง เพราะโครงการที่เปิดส่วนใหญ่จะเป็นโครงการแนวราบที่สามารถปรับหรือปิดโครงการได้ หากเกิดสถานการณ์ที่ไม่คาดคิด ต่างกับรูปแบบพัฒนาโครงการคอนโดฯ