"คอลลิเออร์ส" คาดการณ์ทิศทางอสังหาฯปีหน้า ชี้แนวราบเป็นดาวเด่น คลังสินค้าให้เช่ายังแรงต่อ

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด กล่าวถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมปีพ.ศ. 2564 และคาดการณ์ปี พ.ศ. 2565 ว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานครปีพ.ศ. 2564 พบว่า อุปทานเปิดขายใหม่ยังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 หลังจากในปีพ.ศ. 2561 โดยมีอุปทานเปิดขายใหม่พื้นที่กรุงเทพมหานครมากถึง 66,201 ยูนิต ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีที่ผ่านมาออกไป เน้นการพัฒนาโครงการแนวราบทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและจังหวัดยุทธศาสตร์ที่ยังคงมีกำลังซื้อที่แข็งแรง แต่พบว่าผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางส่วน ยังคงมีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องในบางทำเลที่มั่นใจในกำลังซื้อหรือทำเลที่มีลูกค้าเฉพาะกลุ่มที่ชัดเจน แต่ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ค่อนข้างระมัดระวังในการกำหนดราคาขายเป็นอย่างมาก เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในช่วงที่ผ่านมาไม่สามารถปรับราคาขายเพิ่มขึ้นจากเดิมได้มากนัก และพบว่าผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดพยายามมองหาจุดขายใหม่ๆ หรือบริการอื่นๆ เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ เช่น เรื่องของการบริการทางการแพทย์ , Pet – Friendly หรือ คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ หรือแม้กระทั้งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมในรูปแบบ Branded Residences ที่ผู้พัฒนามีการร่วมมือกับเชนบริหารโรงแรมชื่อดังเข้ามามีส่วนร่วมในการมอบประสบการณ์การพักอาศัยให้กับผู้ซื้อโครงการที่ได้มากกว่าการอยู่อาศัย

นอกจากนี้เราพบว่าในปีพ.ศ. 2564 ที่ผ่านมา ผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลายรายหันกลับมาให้ความสนใจกับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงราคาขายต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตร.ม. ในพื้นที่กรุงเทพฯรอบนอกอีกครั้งและหลายโครงการที่เปิดตัวในช่วงที่ผ่านมาค่อนข้างได้รับความสนใจจากนักลงทุนที่ซื้อเพื่อการปล่อยเช่ารวมถึงเรียลดีมานด์ที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเป็นอย่างดี

คาดปีหน้าคอนโดฯกลับมาคึกคักเปิดเพิ่มไม่ต่ำกว่า 28%

สำหรับในปี พ.ศ.2565 บริษัทคาดการณ์ทิศทางของตลาดคอนโดมิเนียมว่า ตลาดจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง เนื่องจากเห็นถึงสัญญาณที่ดีตั้งแต่ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี พ.ศ. 2564 ที่ผ่านมา หลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในประเทศไทยเริ่มผ่อนคลาย การกำหนดเวลาการออกนอกเคหสถานได้มีการผ่อนปรน ควบคู่ไปกับจำนวนการฉีดวัคซีนที่เพิ่มมากขึ้น และที่สำคัญคือมาตรการเปิดประเทศจากทางภาครัฐฯ ตั้งแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน ที่ผ่านมา รวมถึงปัจจัยบวกในเรื่องที่การธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศผ่อนปรนมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราว มีผลบังคับใช้สำหรับสัญญาเงินกู้ยืมซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม พ.ศ. 2564 – 31 ธันวาคม พ.ศ. 2565 ทั้งหมดนี้ล้วนส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมกลับมาคึกคักมากขึ้นในช่วงปลายปี 2564 เนื่องจากผู้พัฒนามีความเชื่อมั่นในตลาดคอนโดมิเนียมว่าจะมีการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อ จึงเร่งดำเนินการเตรียมความพร้อมสำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีหน้ากันอย่างคึกคัก

ทั้งนี้คาดการณ์ว่าการเปิดตัวใหม่ในปีหน้าอาจปรับตัวมาอยู่ที่ประมาณ 24,000 ยูนิต ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากในปีก่อนหน้าประมาณร้อยละ 28.5 จะกลับมาเป็นบวกอีกครั้งหลังจากที่ตลาดซบเซามากว่า 3 ปี คาดการณ์ว่า สำหรับในปีพ.ศ. 2565 ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกหรือในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะช่วงรามคำแหง – ลำสาลี รถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดยเฉพาะบริเวณถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์ และรถไฟฟ้าสายสีชมพู โดยเฉพาะถนนรามอินทรา และทำเลย่านบางนา ซึ่งจะเป็นพื้นที่ที่คาดการณ์จะมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมกันอย่างคึกคักในปีหน้า

ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่าภาพรวมอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ในช่วงปีพ.ศ.2564 ที่ผ่านมา มีทั้งสิ้นจำนวน 47 โครงการ 18,678 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 63,356 ล้านบาท ยังคงปรับตัวลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 3,585 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 16.1 ในส่วนของมูลค่าการพัฒนาปรับตัวลดลงประมาณ 7,516 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 10.6 จากปีก่อนหน้า ซึ่งพบว่าจากอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดในปี พ.ศ. 2564 ที่ผ่านมายังคงเป็นตลาดของผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ โดยพบว่าเป็นการพัฒนาโดยผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์มากถึง 15,534 ยูนิตหรือคิดเป็นร้อยละ 83.2 ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 55,326 ล้านบาท และผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์อีกประมาณ 3,144 ยูนิตหรือคิดเป็นร้อยละ 16.8 ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 8,030 ล้านบาท

ตลาดแนวราบยังเป็นดาวเด่นของอสังหาฯ

นายภัทรชัยกล่าวว่า สำหรับตลาดแนวราบนั้น คาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นตลาดดาวเด่นของภาคอสังหาริมทรัพย์ในหน้าอย่างต่อเนื่อง ผู้พัฒนารายใหญ่ยังคงเพิ่มสัดส่วนการพัฒนาแนวราบมากขึ้นและมองหาทำเลใหม่ๆ เพื่อที่จะเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและจังหวัดยุทศาสตร์ที่สำคัญ โดยเฉพาะในพื้นที่อีอีซี และจังหวัดใหญ่ๆ เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต เป็นต้น เนื่องจากอย่างไรก็ตามแม้ว่าภาวะเศรษฐกิจโดยภาพรวมจะยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง บ้านก็ยังคงเป็นปัจจัย 4 ที่ยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน ซึ่งคาดการณ์ว่า ยอดขายตลาดแนวราบในปีพ.ศ. 2565 จะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์

สำหรับตลาดพื้นที่สำนักงานในปีพ.ศ. 2565 เป็นตลาดที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิดเนื่องจากคาดการณ์ว่าในปีพ.ศ. 2565 -2566 จะเป็นช่วงเวลาที่มีอุปทานใหม่ก่อสร้างแล้วเสร็จและเข้าสู่ตลาดอีกเกือบ 1 ล้านตารางเมตร ซึ่งสร้างความกังวลใจให้กับผู้พัฒนาพื้นที่สำนักงานในประเทศไทยพอสมควร หากพื้นที่สำนักงานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเหล่านั้นไม่สามารถดูดซับได้อย่างที่คาดการณ์ไว้ โดย ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปีพ.ศ. 2564 อุปทานพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ 9.314 ล้านตร.ม. ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าร้อยละ 2.6 ขณะที่อัตราการเช่าโดยรวมปรับตัวลดลงจากปีก่อนหน้าเล็กน้อยมาอยู่ที่ร้อยละ 93.8 เนื่องจากอุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่ที่เปิดในปีที่ผ่านมาหลายอาคารยังคงมีอัตราการเช่าที่ค่อนข้างต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในปีที่ผ่านมาส่วนใหญ่ยังคงมาจากกลุ่มธุรกิจอีคอมเมิร์ซ สถาบันการเงิน และธุรกิจโค เวิร์คกิ้ง สเปซ และการย้ายพื้นที่อาคารสำนักงานเพื่อการลดต้นทุนในการประกอบธุรกิจ ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่าในปีที่ผ่านมาผู้เช่าบางส่วนยังคงมีความต้องการต่อสัญญาเช่าพื้นที่แต่ขณะเดียวกันมีความต้องการขอปรับลดขนาดพื้นที่เช่าลงจากเดิม ขณะที่ผู้เช่ารายใหญ่ที่มีการใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ในแต่ละอาคารสำนักงานมีอำนาจการเจรจาต่อรองที่สูงขึ้นเพื่อที่จะได้รับเงื่อนไขที่ดีขึ้นจากเจ้าของอาคาร

โรงแรมผู้ประกอบการยังต้องประคับประคองธุรกิจ

สำหรับภาพรวมตลาดโรงแรมในประเทศไทยในปีหน้า คาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้พัฒนาจะต้องประคับประคองธุรกิจให้สามารถผ่านวิกฤตครั้งนี้ไปให้ได้ ปัจจัยที่จะเข้ามากระทบที่จะต้องเฝ้ามองอย่างใกล้ชิด คือสถานการณ์การแพร่ระบาดของการแพร่ระบาดโควิด-19 สายพันธุ์โอมิครอน หรือ โอไมครอน (Omicron) ในประเทศไทยว่าจะมีทิศทางไปในทิศทางใด หากรัฐบาลสามารถรับมือและป้องกันการแพร่ระบาดได้ดี อาจส่งผลให้สถานการณ์ภาพรวมธุรกิจโรงแรมในประเทศไทยในปีหน้าปรับตัวดีขึ้นขานรับมาตรการเปิดประเทศจากทางภาครัฐฯ ที่อนุญาตให้มีการเปิดประเทศตั่งแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน ที่ผ่านมา และอนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถเดินทางเข้าสู่เมืองไทยมากขึ้น แต่หากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสดังกล่าวมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น ปีพ.ศ. 2565 ก็จะเป็นจะเป็นอีกปีที่ค่อนข้างยากลำบากสำหรับธุรกิจโรงแรมในประเทศไทย ซึ่งเราอาจจะพบเห็นภาพของการประกาศขายธุรกิจโรงแรมเพิ่มมากขึ้น และภาพของการรับซื้อธุรกิจโรงแรมจากกลุ่มทุนใหญ่ๆ เพิ่มขึ้นอีกเช่นเดียวกันในปีหน้า

ส่วนคลังสินค้าให้เช่า และนิคมอุตสาหกรรม มองว่าจะยังคงเป็นอีกดาวเด่นที่สำคัญของภาค สังหาริมทรัพย์อีกหนึ่งประเภทในปีหน้าต่อเนื่องจากในปีนี้ โดยเฉพาะคลังสินค้าให้เช่า ความต้องการคลังสินค้าคุณภาพสูงรวมถึงศูนย์กระจายสินค้าและโรงงานของกลุ่มธุรกิจอีคอมเมิร์ซและผู้ประกอบการในกลุ่มคอนซูเมอร์ที่ยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ในปี พ.ศ. 2563 เป็นต้นมายังมีความต้องการอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูง ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ณ สิ้นครึ่งแรก ปี พ.ศ. 2564 คลังสินค้าและโรงงานรวมถึงศูนย์กระจายสินค้ามียอดการเช่าสัญญาใหม่มากกว่า 150,000 ตารางเมตร โดยพบว่าผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาด ยังสามารถปล่อยเช่าพื้นที่ได้เป็นอย่างดี และยังคงไม่ปรับลดเป้าผลประกอบการในปีนี้แม้ในช่วงครึ่งหลังของปีประเทศไทยต้องประสบกับปัญหาการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ระลอกใหม่ที่มีแนวโน้มผู้ติดเชื้อปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น