MK จ่อบุ๊คกำไรก้อนโตใน Q3/63 มุ่งเพิ่มพอร์ต Recurring

ทันหุ้น - สู้โควิด - บริษัทหลักทรัพย์ หยวนต้า (ประเทศไทย) จำกัด ระบุถึง MK ว่า คาดกำไรพิเศษจากการขายสิทธิในการเช่าราว 300 ลบ. ปัจจุบันเร่งพัฒนาพื้นที่เช่าเพิ่มเพื่อรักษาระดับ Recurring Income พร้อมปรับเพิ่มประมาณการกำไรปี 2564 ขึ้น 50% เป็น 176 ลบ. จากดอกเบี้ยจ่ายที่คาดลดลงจากการชำระคืนหนี้สินระยะยาว

ในช่วงต้น 3Q63 บริษัทมีธุรกรรมจำหน่ายสิทธิการเช่าให้กับ PROSPECT (กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) โดยมีพื้นที่รวม 123-1-90.27 ไร่ และพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 131,839.00 ตรม. ประกอบด้วย อาคารคลังสินค้า อาคารโรงงาน อาคารโรงงานขนาดเล็ก และอาคาร Built-to-Suit (ระยะเวลาการเช่าประมาณ 19 ปีนับจากวันที่กองทรัสต์เข้าลงทุน) คาดได้รับเงินสดและกำไรพิเศษจากธุรกรรมดังกล่าว ราว 2.2 พันลบ. และ 300 ลบ. ตามลำดับ ทั้งนี้ บริษัทมีแผนนำเงินสดราว 1.2 พันลบ. ไปเพื่อชำระหนี้ระยะยาวและอยู่ระหว่างการศึกษาแผนการลงทุนเพื่อขยายพอร์ต Recurring Income เพิ่มเติมคาดเห็นความชัดเจนมากขึ้นในช่วง 1H64

ปัจจุบันบริษัทเหลือพื้นที่ให้เช่าในโครงการ Bangkok Free Trade Zone (BFTZ) อยู่ราว 70,000 ตรม. แต่มีแผนพัฒนาที่ดินที่เหลืออีกราว 80,000 ตรม คาดแล้วเสร็จ 100% ภายใน 1Q64 โดยจะส่งผลให้รายได้จากการเช่าและบริการกลับเข้าสู่ระดับปกติก่อนการจำหน่ายสิทธิการเช่า ที่ราว 110 ลบ. +/- ต่อไตรมาส

ล่าสุดบริษัทอยู่ระหว่างพัฒนาโครงการ "รักษ" เป็นการร่วมมือกับ "บำรุงราษฎร์" และ "ไมเนอร์ฯ" มูลค่าโครงการรวมกว่า 2.0 พันลบ. ดำเนินธุรกิจด้านสุขภาพในรูปแบบของ Wellness Centre ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมเปิดให้บริการในเดือน ธ.ค. 2563

อย่างไรก็ตาม บริษัทอยู่ในช่วงปรับแผนโมเดลสินค้าเพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ COVID-19 และความไม่แน่นอนของการเปิดประเทศเพื่อรองรับลูกค้าต่างชาติ ทั้งนี้ เราอยู่ระหว่างรอความชัดเจนของแผนธุรกิจและยังไม่ได้รวมไว้ในประมาณการ ทั้งนี้ บริษัทตั้งเป้าหมายเพิ่มสัดส่วนอัตรากำไรขั้นต้นจากธุรกิจ Recurring Income เป็น 50% ภายในสิ้นปี 2564 (ปัจจุบันอยู่ราว 35%)

เบื้องต้น คาดรายได้จากการเช่ากลับสู่สภาวะปกติที่ราว 140 ลบ. +/- ใน 1Q64 จากธุรกิจสนามกอล์ฟที่กลับมาให้บริการปกติ รวมถึงโครงการ Park Court ที่อัตราเช่าพักทยอยฟื้นตัวดีขึ้น แต่คาดต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2-3 ปี (สิ้นปี 2565-66) ในการเพิ่มสัดส่วนกำไรขั้นต้นจาก Recurring Income อีกราว 100-150 ลบ. จากลักษณะธุรกิจของ Wellness Centre ที่ต้องใช้เวลาในการสร้างฐานลูกค้าใหม่ ขณะที่ปริมาณนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติคาดยังมีปริมาณที่จำกัดใน 1H64

ปรับไปใช้ราคาเป้าหมาย ณ สิ้นปี 2564 ที่ 3.60 บาท อิง PBV2564 ที่ระดับ 0.56x เทียบเท่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีของบริษัท คำแนะนำ "ซื้อ" ราคาหุ้นปัจจุบันเทียบเท่า PBV2564 ที่เพียง 0.44x เชิงกลยุทธ์แนะนำเข้าลงทุนหลังประกาศงบ 4Q63 หลังรายได้จากการเช่าฟื้นตัวใกล้เคียงสภาวะปกติ และโครงการ Wellness ที่เริ่มเปิดให้บริการ เป็นปัจจัยสำคัญคาดหนุนผลประกอบการให้พลิกกลับมาเป็นกำไรตั้งแต่ 1Q64 เป็นต้นไป