CGSI ส่องหุ้นกลุ่มอสังหาราคาน้ำมันขึ้นกระทบกำไร เหตุต้นทุนเพิ่ม

#ทันหุ้น-CGSI ออกบทวิเคราะห์หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ โดยมองว่าหากราคาน้ำมันทรงตัวที่ 100 เหรียญสหรัฐ/บาร์เรล อาจกระทบกำไร 1-4% จากต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้นและยอด presales ที่ชะลอตัวชั่วคราว ยังแนะนำให้ “คงน้ำหนักการลงทุน” โดยเลือกหุ้น CPN, WHA และ SIRI เป็นหุ้น Top pick ของกลุ่ม

ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI ระบุในบทวิเคราะห์ ว่า ผู้บริหารบริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) มองว่า กลุ่มอสังหาฯ เพื่อการอุตสาหกรรม และโลจิสติกส์น่าจะ outperform กลุ่มอื่น และเชื่อว่าไทยยังคงดึงดูดการลงทุนทั้งจากการย้ายฐานการผลิต และ data centre ขณะที่ฝ่ายวิเคราะห์ฯคาดว่ายอดโอนที่ดินในไทยจะยังสูงถึง 3,251 ไร่ในปี 69 ทั้งจากยอดจองล่วงหน้า และมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ

นอกจากนี้ CBRE เชื่อว่าตลาดคอนโดมิเนียมน่าจะผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว แต่ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบจะชะลอตัวในปีนี้ โดย CBRE คาดการณ์ว่าปีนี้จะมีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 40,000 ยูนิต ทั้งในเขตเมืองและย่านกลางเมือง/ชานเมือง ซึ่งจะขับเคลื่อนด้วยบริษัทพัฒนาอสังหาฯ กลุ่มเล็กๆ ส่วนโครงการย่านกลางเมืองและชานเมืองส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ใกล้กับศูนย์กลางการขนส่ง, โรงพยาบาลและมหาวิทยาลัย ซึ่งคอนโดมิเนียมระดับ Luxury เปิดใหม่จะมาพร้อมความแตกต่าง, เป็นแบรนด์ดังและมีจุดขายที่เป็นเอกลักษณ์ อีกทั้ง ราคาขายที่ 360,000 บาท/ตร.ม. ในปีนี้ยังเป็นสถิติใหม่

CBRE คาดว่าที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดใหม่จะมีจำนวนลดลง 6.6% yoy เหลือ 13,000 ยูนิตในปี 69 เนื่องจากอัตราการขายที่ลดลงส่งผลให้มีสต็อกโครงการเพิ่มขึ้น ขณะที่พบว่าบริษัทพัฒนาอสังหาฯ เน้นโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า นอกจากนี้ ตลาดบ้านมือสองยังคึกคักมากขึ้น (45% ของความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 69) ทั้งนี้ในช่วงเศรษฐกิจขาลง CBRE มองว่ากลุ่มที่น่าจะฟื้นตัวเร็วที่สุดน่าจะเป็นกลุ่ม Luxury เนื่องจากลูกค้าส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการที่เลื่อนการตัดสินใจซื้อบ้าน เพราะขาดความเชื่อมั่น แต่มีกำลังซื้อสูง

สำหรับพื้นที่ค้าปลีกนั้น CBRE มีมุมมองที่ระมัดระวังมากขึ้น เนื่องจากจะมีอุปทานอีก 250,000 ตร.ม. ก่อสร้างเสร็จในปี 69 ซึ่งนับเป็นสถิติสูงสุดในรอบ 10 ปีสำหรับพื้นที่นอก CBD และเนื่องจากอุปทานใหม่เติบโตเร็วกว่าการดูดซับของผู้เช่า CBRE จึงคาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย (OR) จะลดลงเหลือ 89% ในปี 69 เทียบกับ 92.8% ในปี 68 ขณะเดียวกัน CBRE มองเชิงบวกต่อพื้นที่สำนักงานที่จะเข้าสู่ตลาดในปีนี้มากกว่า เพราะจะลดลงเหลือ 90,000 ตร.ม. จาก 479,800 ตร.ม. ในปี 68 โดยอาคารสำนักงานใหม่และที่ปรับปรุงแล้ว จะทำให้ OR เพิ่มขึ้น และอัตราค่าเช่าน่าจะเริ่มทรงตัวในปี 69

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI มองว่า หากราคาน้ำมันทรงตัวที่ระดับ 100 เหรียญสหรัฐ/บาร์เรล ประเมินว่าผลกระทบต่อกำไรของบริษัทพัฒนาอสังหาฯจะอยู่ที่ 1-4% จากต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้น และยอด presales ที่ชะลอตัวลงชั่วคราว แต่คอนโดมิเนียมจะได้รับผลกระทบน้อยกว่าเพราะโครงการที่จะก่อสร้างเสร็จในปี 69 ได้ล็อคค่าก่อสร้างไว้แล้ว ขณะที่ผลกระทบต่อผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมจะมาจากการเลื่อนขายที่ดินชั่วคราวและส่วนแบ่งกำไรที่ลดลงจากบริษัทร่วมในธุรกิจไฟฟ้า ซึ่งคาดว่าจะทำให้กำไรของ WHA ลดลง 1.4% และ AMATA ลดลง 3.2% ใน 69

สำหรับกรณีของ CPN คาดว่าผลกระทบต่อกำไรสุทธิปีนี้น่าอยู่ที่เพียง 0.8-1.6% หากอัตราค่าไฟฟ้าเพิ่มขึ้น 5-10% ในเดือนพ.ค.-ธ.ค.69 ดังนั้น จึงยังแนะนำให้คงน้ำหนักการลงทุน (Neutral) ในกลุ่มอสังหาฯ เพราะความท้า ทายด้านเศรษฐกิจมหภาคยังส่งผลต่อความต้องการอสังหาฯ แต่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลของกลุ่มยัง น่าสนใจที่ 5.8-6.3% ในปี 69-70 โดย downside risk จะมาจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจจาก GDP ที่ ขยายตัวช้า, มาตรการภาษีของสหรัฐฯ, ความตึงเครียดด้านภูมิรัฐศาสตร์ ส่วน upside risk จะมาจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยในครึ่งปีแรก 69 และการขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินเป็น 99 ปี