2 หุ้นตัวท็อป 'LH SPALI' รับผลดีภาครัฐเตรียมเปิดทางต่างชาติซื้อ 'อสังหาฯ'

ข่าววันนี้ หลังจากที่มีกระแสข่าวว่าขณะนี้รัฐบาลอยู่ระหว่างดำเนินการแก้กฎหมายเพื่อดึงดูดให้คนต่างชาติเข้ามาลงทุนในไทยประเทศไทยมากขึ้น อาทิ การแก้ประมวลกฎหมายที่ดิน, พระราชบัญญัติอาคารชุด (คอนโดฯ) รวมถึงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เพื่อขยายสิทธิการซื้อคอนโดฯ จากเดิมที่กำหนดให้ต่างชาติซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์ได้สูงสุด 49% ของพื้นที่ขายโครงการ (อีก 51% เป็นสิทธิของคนไทยถือครอง) เพิ่มเป็น 70-80% 

รวมถึงให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านแนวราบในโครงการ “บ้านจัดสรร” ในราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป และจะกำหนดให้สามารถซื้อบ้านเดี่ยวได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายโครงการ นอกจากนี้ให้นักลงทุนต่างชาติทำสัญญาเช่าจากเดิมสูงสุด 30 ปี จะขยายเพิ่มเป็น 50 ปี + 40 ปี โดยการปรับแก้ไขกฎหมายเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของคนต่างชาติจะเป็นการชั่วคราวประมาณ 3-5 ปีเท่านั้น และคาดว่านำเสนอเข้าที่ประชุมศบศ. ในช่วงปลายเดือน เม.ย. นี้ ก่อนนำเข้าที่ประชุมคณะรัฐมนตรีต่อไป

นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม  รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บล. เอเชีย พลัส กล่าวว่า แนวทางดังกล่าวถือเป็น Sentiment เชิงบวกต่อกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัย เนื่องจากหากเกิดขึ้นจริงย่อมดึงดูดเม็ดเงินลงทุนต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยมากขึ้น โดยประเด็นที่น่าสนใจ คือ การให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้ในราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป 

ซึ่งถือเป็นเรื่องใหม่ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมากขึ้น และน่าจะได้ตอบรับที่ดีหากสามารถปฏิบัติได้จริง โดยส่วนนี้ย่อมส่งผลบวกต่อกลุ่มผู้ประกอบการที่มีพอร์ตแนวราบเป็นหลัก และเน้นตลาดกลางบน-บน ได้แก่ LH และ SC ขณะที่การเสนอขยายเพดานซื้อคอนโดฯ ของต่างชาติ จากเดิม 49% เป็น 70-80% ถือเป็นการเปิดช่องทางในการขาย/ระบายสต๊อกในโครงการเดิมที่มีของผู้ประกอบการได้มากขึ้น โดยผลบวกย่อมส่งต่อไปยังกลุ่มผู้ประกอบการที่มีพอร์ตคอนโดฯ เช่น RML, NOBLE, ANAN, ORI, SPALI, AP, LPN และ SENA เป็นต้น

อย่างไรก็ดี ในทางปฏิบัติจริง คงต้องติดตามต่อไป เนื่องจากข้อเสนอทั้งหมดนี้ต้องนำไปสู่การแก้ไขกฎหมาย ซึ่งอาจต้องใช้ระยะเวลาในการพิจารณากว่าจะสามารถนำมาบังคับใช้จริงได้ รวมถึงบางประเด็นคงต้องมีการกำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติม อาทิเช่น การให้สัดส่วนต่างชาติซื้อคอนโดฯ ได้เกิน 49% อาจต้องมีการจำกัดให้สัดส่วนที่ถือกรรมสิทธิ์ส่วนที่เกิน 49% ขึ้นไป 

จะไม่มีสิทธิในการออกเสียง (โหวต) ในการประชุมนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อไม่ให้ต่างชาติเข้ามาครอบครองและกำหนดระเบียบที่จำกัดสิทธิของคนไทย เป็นต้น

โดยสรุปเชื่อว่าความน่าสนใจของประเด็นดังกล่าว จะช่วยขับเคลื่อนต่อราคาหุ้นกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยเลือกหุ้นที่ได้ประโยชน์ และพื้นฐานธุรกิจแข็งแกร่ง พร้อมปันผลสูง ได้แก่ LH (FV@B9.65),  SPALI  (FV@B25.50) และเก็งกำไร ORI (FV@B8.35)

ด้าน บล. เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) ประเมินว่า การให้ต่างชาติครอบครองที่ดินได้ ประเด็นนี้เป็นที่ถกเถียงกันมานานและค่อนข้างอ่อนไหวเหตุนี้การแก้ไขสัญญาเช่าระยะยาวจาก 30 ปี เป็น 40-50 ปี หรือนานกว่าน้ันดูสมเหตุสมผลมากกว่าผู้ที่เกี่ยวข้องในวงการอสังหาฯ พยายามจะนำเสนอเรื่องนี้มาโดยตลอดแต่จนทุกวันนี้ยังคงไม่ประสบความสำเร็จนัก 

ความเป็นไปได้สูงสุดอยู่ที่การเพิ่มเพดานการซื้อคอนโดของต่างชาติจาก 49% ขึ้นไปเหนือ 50% แต่อาจจะเป็นโครงการที่เน้นระดับกลางบนในบางโลเคชั่น เช่นเขตเศรษฐกิจในกรุงเทพหรือเมืองใหญ่ เขตอุตสาหกรรมเช่น EEC จังหวัดท่องเที่ยวหลัก ๆ
กรณีที่ข้อเสนอดังกล่าวได้รับผลตอบรับในด้านบวกสามารถออกมาใช้ได้จริง

ผู้ประกอบการอสังหาฯ ระดับกลาง-บน จะได้ประโยชน์สูงสุด เช่น  AP
(Buy,TP:THB8.7), LH (Buy, TP:THB9.2), QH (Hold, TP:THB2.44) SPALI (Buy, TP:THB24.5) บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) ยังคงให้น้ำหนักกลุ่มอสังหาฯ เป็นบวกจากการฟื้นตัวของยอดขาย รายได้ กำไรเป็นเลขสองหลักมาต้ังแต่ต้นปี Top pick  คือ SPALI