เปิด 5 ทำเลทองรับผังเมือง กทม. ใหม่

นายกรทิพย์ พฤกษ์ประเสริฐดี นักวิจัยข้อมูลอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) กล่าวว่า  ผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่มีกำหนดการที่จะเริ่มประกาศใช้ในปี 2570 ขณะนี้ใกล้จะเสร็จสมบูรณ์แล้ว 

และอยู่ในช่วงการทำประชาพิจารณ์เป็นเวลา 90 วัน หลังจากนั้นจะเสนอเข้าสู่การพิจารณาของคณะกรรมการผังเมือง เพื่อดำเนินการประกาศใช้ต่อไป

อย่างไรก็ตามในอดีตต้นทุนการพัฒนาใน กทม. สูงจากข้อจำกัดผังเมือง ส่งผลให้ผู้บริโภคที่มีงบประมาณจำกัดถูกบีบให้ออกไปซื้อที่อยู่อาศัยในจังหวัดปทุมธานี สมุทรปราการ นนทบุรี และนครปฐม 

แต่ KKP ประเมินว่า ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ได้ผ่อนปรนข้อกำหนดหลายประการ อาทิการลดขนาดแปลงที่ดินขั้นต่ำปลดล็อกพื้นที่ให้สามารถสร้างทาวน์โฮม หรือบ้านเดี่ยวขนาด 50 ตารางวาได้ และการเพิ่มขีดความสามารถในการก่อสร้างขยายเพดานพื้นที่ก่อสร้างอาคารสูงในหลายเส้นทาง 

นอกจากนี้ยังช่วยให้ผู้ประกอบการบริหารจัดการต้นทุนต่อยูนิตได้ต่ำลง สามารถทำราคาขายแข่งขันกับโครงการชานเมืองได้ ส่งผลให้เกิดปรากฏการณ์ที่เรียกว่าThe Pull-Back Effect

หรือสภาวะที่กำลังซื้อถูกดึงกลับเข้าสู่เขตกรุงเทพฯ

ด้านนายกวิน สุปินะเจริญ ที่ปรึกษาการบริหารการออกแบบ-ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร กล่าวว่า สำหรับ 5 ทำเลที่จะได้รับประโยชน์จากการปรับผังเมืองใหม่ ได้แก่ 1.โซนตอนเหนือ-ตะวันตก (นนทบุรี-นครปฐม)

เป็นโซนที่กินส่วนแบ่งตลาดค่อนข้างสูง มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 16,000 ล้านบาทต่อปี 

2.โซนลำลูกกา-รังสิต (ปทุมธานี)

มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 12,000 ล้านบาทต่อปี

3.โซนหลวงแพ่ง-ลาดกระบัง สุวินทวงศ์ วัดศรีวารีน้อย

มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 7,400 ล้านบาทต่อปี

4.โซนฝั่งธนบุรี (ตากสิน-เพชรเกษม ปะทะ จอมทอง)

มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 5,300 ล้านบาทต่อปี

5.โซนรัชดาภิเษก-ลาดพร้าว

มูลค่าตลาดซื้อขายหลักเป็นสินค้าประเภทคอนโดมิเนียม 10,800 ล้านบาทต่อปี

โดยร่างผังเมือง กทม. ใหม่ มีการปลดล็อกและอัปเกรดศักยภาพที่ดิน (Up-zoning) ในเขตลาดพร้าวและตามแนวถนนลาดพร้าว เพื่อรองรับรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าเส้นอื่นๆ จากที่ดินขนาดเท่าเดิมจะสามารถสร้างพื้นที่อาคาร (Gross Floor Area) ได้มากขึ้น 1.5 - 2 เท่า 

ทำให้ราคาขายต่อยูนิตลดลง ซึ่งจะดึงดูดทั้งกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและนักลงทุนจากบริเวณรัชดาภิเษก-พระราม 9 ให้ขยับมาสู่ย่านลาดพร้าว เพราะจะได้ราคาที่ต่ำลง หรือขนาดห้องที่ใหญ่ขึ้นในงบประมาณเท่าเดิ