The Landlord 5 ข้อต้องรู้ก่อนลงทุนอสังหาริมทรัพย์

จากที่ก่อนหน้านี้เคยเล่าให้ฟังถึงเหตุผลหลักๆ ที่พอร์ตการลงทุนของเศรษฐีจะต้องมีอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนประกอบสำ คัญ  โดยมองว่าการลงทุนในอสังหาฯ ยังมีความเสี่ยงและข้อพึงระวังหลายอย่าง บทความนี้จะมาเล่าถึง 5 ข้อควรรู้ก่อนลงทุนในอสังหาฯ ว่าก่อนที่จะซื้อที่ดินจำเป็นจะต้องทำความเข้าใจกับเรื่องอะไรบ้าง

1.    สภาพคล่อง อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำมาก หลายต่อหลายครั้งที่นักลงทุนหลายท่านถือเงินสดไว้น้อย เพราะนำเงินสดแทบทั้งหมดไปซื้ออสังหาริมทรัพย์เก็บไว้ แต่เมื่อถึงคราวจำเป็นที่ต้องการใช้เงินสด ก็จะต้องขายอสังหาริมทรัพย์ และเมื่อต้องรีบขาย ก็มักจะเกิดในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจมีปัญหา เจ้าของที่ดินหลายๆ คน อาจจะต้องการขายพร้อมๆ กัน ในขณะที่ ผู้ซื้อมีจำนวนน้อย มูลค่าของที่ดินสูง 

อีกทั้งความเฉพาะของทำเลและศักยภาพในการพัฒนา ทำให้มีแรงกดดันด้านราคา เมื่อ Demand & Supply ไม่สมดุลกันแบบนี้แล้ว  ทำให้หลายครั้งเจ้าของที่ดินต้องยอมขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาที่คาดหวังไว้ หรืออย่างเลวร้ายคือหาทางขายไม่ได้เลย การจะทยอยขาย หรือแบ่งขาย ก็ทำไม่ได้ง่ายๆแบบทรัพย์สินทางการเงิน อย่างหุ้น หรือกองทุน  

2. เปลี่ยนแปลงยาก หากเราลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นโครงการ เช่น อพาร์ทเม้นท์ โรงแรม ศูนย์การค้า นอกจากโลเคชั่นที่เปลี่ยนแปลงไม่ได้แล้ว การเปลี่ยนแปลงอื่นๆ ก็ยังทำได้ยาก เพราะค่าใช้จ่ายสูง 

ช่วงที่ผ่านมาจะเห็นว่าโครงการที่มีรูปแบบใหม่ๆ สวยงามแปลกตา ได้รับความนิยมจากผู้บริโภคมาก จากเทรนด์ของผู้บริโภคที่ชื่นชอบในการถ่ายรูป เช็คอิน และสร้างกระแสใน Social media  ทำให้ปัจจุบันมีเจ้าของโครงการหันมาพัฒนาโครงการในรูปแบบใหม่ๆ มากขึ้น ทำให้การแข่งขันในตลาดสูงมาก โครงการเก่าๆ ก็ต้องรีบปรับตัวเพื่อที่จะแข่ง ขันให้ได้ ดังนั้นจึงต้องมีการปรับปรุง การรีโนเวท และเพิ่มลูกเล่นใหม่ๆ เพื่อดึงความสนใจของผู้บริโภคตลอดเว ลาทำให้ธุรกิจไม่ง่ายเหมือนเสือนอนกินอย่างสมัยก่อน

3.   มีค่าใช้จ่ายสูง นักลงทุนหลายท่านซื้อที่ดินไว้เพื่อเก็บไว้ให้ลูกหลาน หรือแม้กระทั่งการเก็งกำไร แต่ทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนมือจะพบว่ามีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องมากมาย และเนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงก็ทำให้มีภาระค่าใช้จ่ายสูงตามไปด้วย ไม่ว่าจะเป็น ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีรายได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีมรดก อากรแสตมป์ ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่จะต้องเตรียมเงินสดมาชำระ และสำหรับการซื้อขายก็ยังมีค่าใช้จ่าย เช่น ค่านายหน้า ค่าประเมิน ค่ารังวัด เข้ามาเกี่ยวข้องด้วย เป็นต้น

4.  กฎระเบียบต่างๆ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ นอกจากทำเลที่ตั้งในด้านการเข้าถึงแล้ว กฎระเบียบต่างๆ ในพื้นที่ มีส่วนอย่างมากในการกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินนั้นๆ เพราะศักยภาพในการพัฒนาจะขึ้นอยู่กับข้อจำกัดและข้อกำหนดต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น ข้อกำหนดในด้านผังเมือง 

กฎหมายควบคุมอาคาร กฎหมายสิ่งแวดล้อม กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหน่วยงานพิเศษต่างๆ เช่น วัด วัง ที่ทหาร โรงเรียน สนามบิน สถานีรถไฟ แนวรถไฟ แนวเวนคืน แนวถนน แนวตะเข็บ แนวสายไฟ แนวท่อแก๊ส และอื่นๆอีกมากมาย

ดังนั้น ก่อนที่จะซื้อที่ดินแต่ละแปลงควรจะต้องมีการทำ Due Diligence เพื่อตรวจสอบให้ครบถ้วน รอบด้าน และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนเสมอ เพราะที่ดินแม้จะอยู่ใกล้กันติดกันก็อาจจะมีข้อจำกัดที่ไม่เหมือนกันได้

5.  กระแสเงินสด ปัจจุบันการถือครองอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ง่ายเหมือนเมื่อก่อน ที่ซื้อทิ้งไว้รอให้ราคาขึ้นไม่ต้องกังวลเรื่องค่าใช้จ่ายในระหว่างทาง 

แต่ในปัจจุบันมีเรื่องภาษีที่ดินเข้ามาเกี่ยวข้อง ทำให้ต้องคิดให้รอบคอบมากขึ้นเพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเป็นประจำทุกปี และยิ่งถ้าเป็นที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือนำไปพัฒนาใดๆ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ก็จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ทั้งจากราคาประเมินที่ดินปรับเพิ่มขึ้น ทุกๆ 4 ปี และ ภาษีที่ดินที่เพิ่ม 0.3% ทุก 3 ปี ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องการกระแสเงินสด เพราะจำเป็นต้องจ่ายออกไปทุกปี 

ขณะที่ตัวที่ดินเองก็ไม่สามารถสร้างรายได้ใด ๆ ซึ่งจะเป็นภาระในการถือครองในที่สุด จะเห็นได้ว่าการลงทุนในอสังหา ริมทรัพย์ก็เหมือนกับการลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ ที่สามารถให้ทั้งผลตอบแทนที่น่าสนใจ และมีความเสียงที่ต้องระมัดระวัง