เทคนิคทำสัญญาจะซื้อจะขาย รู้ไว้ไม่โดนโกง
เรื่องการทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นเรื่องที่เราต้องละเอียด รอบคอบ หากทำสัญญาไม่รัดกุมก็จะเกิดปัญหาที่ตามมาได้ อย่างที่ทราบกันดีว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นการซื้อขายทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง การตัดสินใจจึงต้องทำให้ละเอียดรอบคอบในทุก ๆ ฝ่าย เราจะทำสัญญาอย่างไรไม่ให้โดนโกง วันนี้ TrueID มีคำตอบมาให้แล้ว
สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร?
สัญญาจะซื้อจะขาย คือสัญญาหรือข้อตกลงที่คู่สัญญาทั้งสองฝั่งทำไว้แก่กันในวันทำสัญญาเพื่อเป็นการรับประกันว่ามีเจตนาให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินแก่กันในภายภาคหน้าตามแบบของกฎหมายอย่างถูกต้อง หรือเรียกว่าเป็นสัญญาในการมัดจำกรรมสิทธิ์นั่นเอง เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ขายนำทรัพย์สินในสัญญาไปขายผู้อื่น และป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อไม่จ่ายเงิน หรือไม่รับโอนทรัพย์สิน ทั้งนี้สัญญาจะซื้อจะขายนั้นมีเจตนาตามกฎหมายเพื่อให้เกิดความเป็นธรรม และความมั่นใจในการเจรจาตกลงซื้อทรัพย์สินระหว่างผู้ซื้อ และผู้ขาย ว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินนั้น ๆ ให้แก่คู่สัญญาอย่างแน่นอนภายในอนาคตนั่นเอง
ในสัญญาต้องมีอะไรบ้าง?
หัวสัญญา
เป็นการระบุสถานที่และวันเดือนปีที่ทำสัญญา เพื่อให้รู้ว่าเวลาที่สัญญามีผลบังคับใช้เริ่มต้นเมื่อไหร่
รายละเอียดของผู้จะขายและผู้จะซื้อ
เป็นการระบุข้อมูลของทั้งผู้จะซื้อและผู้จะขาย ได้แก่ ชื่อ-นามสกุล อายุ และที่อยู่ (ตามบัตรประจำตัวประชาชน) พร้อมระบุด้วยว่าชื่อ-นามสกุลนั้น เป็น “ผู้จะขาย” หรือ “ผู้จะซื้อ” ต่อท้าย ทั้งนี้ต้องแนบสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของทั้งสองฝ่ายไว้ท้ายสัญญาด้วย
รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขาย
ยกตัวอย่างบ้านพร้อมที่ดิน, บ้านเลขที่,ระบุโฉนดที่ดิน-เลขที่ที่ดิน-เนื้อที่- สถานที่ตั้ง(ตำบล -อำเภอ-จังหวัด)พร้อมระบุว่าอสังหาริมทรัพย์ที่กล่าวมาข้างต้นนี้เป็นของผู้จะขาย ทั้งนี้ต้องแนบสำเนาโฉนดที่ดินและรายละเอียดสิ่งปลูกสร้างไว้ท้ายสัญญาและให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา
ระบุราคาซื้อขายและการชำระเงิน
เป็นการระบุราคาว่าผู้จะขายตกลงจะขายและผู้จะซื้อตกลงจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวตามข้อ 3 ในราคาเท่าไหร่ ต้องระบุเป็นตัวเลขและตัวอักษร ส่วนการแบ่งชำระเงินมี 2 ส่วนได้แก่
ชำระเงินมัดจำในวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องระบุจำนวนเงินมัดจำเป็นตัวเลขและตัวอักษร กรณีจ่ายมัดจำด้วยเช็คธนาคารให้ระบุรายละเอียดของเช็ค ได้แก่ ธนาคาร-สาขา-วันที่-เลขที่เช็ค ทั้งนี้ตามปกติเงินวางมัดจำจะอยู่ระหว่าง 10,000-20,000 บาท หรืออาจคิดเป็น 5-10 เปอร์เซ็นต์ของราคาขาย
ชำระเงินส่วนที่เหลือในวันโอนกรรมสิทธิ์ ต้องระบุจำนวนเงินส่วนที่เหลือที่ต้องชำระเป็นตัวเลขและตัวอักษร
การโอนกรรมสิทธิ์
เป็นการระบุให้ชัดเจนว่าทั้งสองฝ่ายจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินภายในไม่เกินวันที่เท่าไหร่ต้องระบุวันที่ให้ชัด สำนักงานที่ดินอะไร ทั้งนี้การระบุวันโอนกรรมสิทธิ์ระยะเวลาที่ทำกันส่วนใหญ่กำหนดประมาณ 1-3 เดือนเพื่อให้เวลาผู้จะซื้อได้ไปติดต่อธนาคารเพื่อเดินเรื่องขอกู้
นอกจากนี้ยังต้องระบุเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ตามปกติผู้ซื้อและผู้ขายจะออกกันคนละครึ่ง ส่วนค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย, ค่าอากร, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ, ค่านายหน้า ตามปกติผู้ขายจะเป็นผู้รับภาระเอง
ส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
เป็นการระบุวันที่กำหนดว่าผู้จะขายยินยอมให้ผู้จะซื้อเข้าไปตรวจสอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก่อนถึงวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ หากผู้จะซื้อตรวจสอบแล้วพบว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ระบุไว้ถูกต้องตามสัญญา ก็จะยอมโอนกรรมสิทธิ์กับผู้จะขาย และหลังจากการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ผู้จะขายจะต้องส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้กับผู้จะซื้อในทันที
โอนสิทธิและคำรับรองของผู้จะขาย
การโอนสิทธิ เป็นการเขียนระบุเพื่อป้องกันไม่ให้ผู้จะซื้อโอนกรรมสิทธิ์จะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้กับบุคคลที่ 3 นอกจากจะได้รับความยินยอมจากผู้จะขายและต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร รวมถึงต้องระบุค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิให้ผู้จะขายหากผู้จะซื้อต้องการโอนกรรมสิทธิ์ไปให้บุคคลที่ 3
คำรับรองของผู้จะขาย เป็นการรับรองว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะขายนั้น ผู้จะขายมีสิทธิขายทรัพย์สินนั้นๆ อย่างสมบูรณ์ ไม่มีภาระจำยอมหรือสิทธิเรียกร้องอื่นใด และไม่มีการก่อภาระผูกพันเพิ่มเติมขึ้นนับตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขาย รวมถึงกรณีที่ผู้จะขายหากยังมีหนี้สินติดอยู่ เช่น ยังผ่อนสินเชื่อบ้านไม่หมด ผู้จะขายต้องรับผิดชอบจ่ายหนี้สินให้หมดก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น
กรณีผิดสัญญาและระงับสัญญา
กรณีผู้จะซื้อไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ : ให้ระบุว่า ผู้จะขายสามารถริบเงินมัดจำตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ทั้งหมดและมีสิทธิบอกยกเลิกสัญญา
กรณีผู้จะขายไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ : ให้ระบุว่า ผู้จะซื้อสามารถฟ้องร้องให้ผู้จะขายทำตามสัญญาและมีสิทธิเรียกร้องเงินมัดจำคืนและค่าเสียหายต่างๆ จากผู้จะขายได้
เงื่อนไขหรือข้อตกลงเพิ่มเติม
ทำไว้ท้ายสัญญาเพื่อป้องกันกรณีที่เกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันหรือมีปัญหาที่ไม่ได้คาดคิด เช่น กรณีผู้จะขายหรือผู้จะซื้อไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามวันในสัญญาที่ระบุไว้ จะต้องระบุอัตราดอกเบี้ยระหว่างกันนับตั้งแต่วันที่ผิดนัด หรือกรณีที่ต้องมีการบอกกล่าวหรือทวงถามต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรแล้วส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนไปยังผู้ทำสัญญาระหว่างกันตามที่อยู่ที่ระบุไว้ในสัญญา เป็นต้น
การลงนามในสัญญา
ประกอบด้วย ชื่อของผู้จะซื้อและผู้จะขาย และต้องมีพยานฝ่ายละ 1 คนลงนามเป็นพยาน ทั้งนี้สัญญาจะซื้อจะขายจะทำ 2 ฉบับโดยมีข้อความตรงกัน ผู้จะซื้อและผู้จะขายเก็บไว้คนละ 1 ฉบับ
ข้อมูล : baania , scb
Photo by Matthias Zomer from Pexels