รถไฟฟ้าสีม่วงใต้ กระตุ้นตลาดอสังหาฯ ไม่ต่ำกว่า 8 หมื่นลบ.

เมื่อวันที่ 14 ตุลาคม ศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทย ประเมิน การพัฒนาโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) เป็นอีกหนึ่งในการกระตุ้นเศรษฐกิจครั้งสำคัญ เนื่องจากการลงทุนในโครงการรถไฟฟ้าจะสนับสนุนให้ภาคเอกชนลงทุนตาม (Crowding-in Effects) โดยเฉพาะธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่คอนโดมิเนียม และทาวน์เฮ้าส์ ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อ ยูนิต และ 3-5 ล้านบาทต่อยูนิต ในบริเวณโดยรอบเส้นทางมีโอกาสได้รับการพัฒนามากที่สุด เพราะนอกจากจะตอบโจทย์ความต้องการของคนในพื้นที่แล้ว ราคาที่ดินในปัจจุบันยังอยู่ในระดับที่สามารถนำไปพัฒนาโครงการได้ตามปกติ

ดร.พชรพจน์ นันทรามาศ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย เปิดเผยว่าการลงทุนในโครงการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) ด้วยเม็ดเงินลงทุนกว่า 1.1 แสนล้านบาทของภาครัฐ นอกจากจะเป็นการขยายโครงข่ายเส้นทางรถไฟฟ้าบริเวณกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงระยะเวลาก่อสร้างราว 5 ปี ซึ่งส่งผลบวกต่อธุรกิจที่เกี่ยวข้องโดยตรง เช่น ธุรกิจก่อสร้าง ธุรกิจจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ธุรกิจจำหน่ายและติดตั้งงานระบบรถไฟฟ้า นอกจากนี้ การลงทุนในโครงการรถไฟฟ้ายังก่อให้เกิดการลงทุนของภาคเอกชนตามมา (Crowding-in effect) โดยเฉพาะในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย

“ในอดีต การก่อสร้างรถไฟฟ้าในอดีตทั้งสายสีเขียวตอนเหนือ (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) สายสีชมพู (มีนบุรี-แคราย) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ที่ภาครัฐใช้เม็ดเงินลงทุนเองกว่า 115,000 ล้านบาท ได้ส่งผลให้ภาคเอกชนลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยในบริเวณโดยรอบเพิ่มขึ้นไปแล้วกว่า 81,500 ล้านบาท คิดเป็น Multiplier Effects อย่างน้อย 0.7 เท่า ส่วนในอนาคต เมื่อการแพร่ระบาดของ COVID-19 คลี่คลาย คาดว่าการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้จะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในเตาปูน-ราษฎร์บูรณะมีมูลค่าการพัฒนาเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 80,000 ล้านบาท เช่นเดียวกับที่ผ่านมา” ดร.พชรพจน์ กล่าว

ดร.สุปรีย์ ศรีสำราญ นักวิเคราะห์ กล่าวว่า รถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) มี 3 จุดเด่นที่น่าสนใจได้แก่ 1) การมีเส้นทางที่พาดผ่านทั้งสถานที่ทำงานของหน่วยงานภาครัฐ ภาคเอกชน และโซนที่อยู่อาศัย ตลอดจนสามารถเชื่อมต่อไปย่านธุรกิจ และสถานที่ท่องเที่ยวสำคัญ จะช่วยส่งเสริมให้การเดินทางของคนในพื้นที่มากขึ้น 2) การมีสถานีที่เป็นจุดตัดกับโครงข่ายรถไฟฟ้าอื่นๆ อีกหลายเส้นทาง เช่น จุดตัดกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่สถานีวงเวียนใหญ่ ที่จะช่วยให้คนในพื้นที่ย่านคลองสาน ประชาอุทิศ-พุทธบูชา เดินทางเข้าสู่ย่านธุรกิจ เช่น สาทร สีลม สุขุมวิท ได้สะดวกขึ้น ทำให้เหมาะสำหรับการต่อยอดสู่ Hub ในการเดินทางและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้หลายรูปแบบ และ 3) การมีอาคารจอดแล้วจรที่สามารถรองรับจำนวนรถยนต์ได้มากถึงราว 7,900 คัน ซึ่งมากกว่าเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่นๆ รวมถึงสถานที่ตั้งของอาคารจอดแล้วจรที่กระจายอยู่ทั้งตอนเหนือและใต้ของเส้นทาง

“การมีเส้นทางรถไฟฟ้าที่พาดผ่านสถานที่สำคัญ อีกทั้งยังมีจุดตัด (Interchange) ที่สามารถเชื่อมต่อการเดินทางกับโครงข่ายรถไฟฟ้าในเส้นทางอื่นๆ รวมถึงการมีอาคารจอดแล้วจรที่มีความจุ และมีสถานที่ตั้งที่เหมาะสม จะช่วยสนับสนุนให้จำนวนผู้โดยสารรถไฟฟ้าในภาพรวมให้สูงขึ้น และส่งผลบวกต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณรอบๆ อีกด้วย” ดร.สุปรีย์ กล่าว

นายกณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ กล่าวเสริมว่า การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้จะเป็นปัจจัยบวกสำคัญให้ยอดขายที่อยู่อาศัยในพื้นที่เตาปูน-ราษฎร์บูรณะมีแนวโน้มสูงขึ้น 25% จากปีละ 7,700 ยูนิต ในช่วงปี 2018-2020 มาอยู่ที่ 9,600 ยูนิต เมื่อสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 คลี่คลายลง โดย การพัฒนาคอนโดมิเนียมในทำเลบางซื่อ และคลองสาน รวมถึงทาวน์เฮ้าส์ในทำเลประชาอุทิศ-พุทธบูชาที่ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต และ 3-5 ล้านบาทต่อยูนิต มีโอกาสที่จะได้ประโยชน์มากที่สุด เพราะนอกจากจะตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในพื้นที่มากที่สุดแล้ว ราคาที่ดิน ณ ปัจจุบันก็ยังอยู่ในระดับที่ผู้ประกอบการสามารถนำไปพัฒนาโครงการ โดยที่ยังรักษาอัตรากำไรขั้นต้นไว้ที่ 30-40% ได้ตามปกติ นอกจากนี้ หากพิจารณาในระยะถัดไป คาดว่าธุรกิจร้านสะดวกซื้อในพื้นที่ก็มีโอกาสเพิ่มจำนวนสาขาขึ้นอีก 2-3 เท่า จากปัจจุบันที่ 4-5 สาขาต่อประชากร 10,000 คน เพื่อรองรับการอยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน