ถอดพื้นฐานธุรกิจ CPN ควรลงทุน ควรเลี่ยง!

#ทันหุ้น - บล.กสิกรไทย ส่องหุ้น CPN แนะนำ “ซื้อ” ด้วย TP ปี 2567 ที่ 79 บาท ความคืบหน้าของโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ 5 โครงการ/การขยายธุรกิจในเวียดนาม จะสร้างส่วนเพิ่มต่อคาดการณ์ของฝ่ายวิจัย แนวโน้มการเยี่ยมชมห้างสรรพสินค้าและกำไรในปี 2567 คาดว่าจะดีขึ้นต่อเนื่องจากระดับที่ยอดเยี่ยมในปี 2566 ธุรกิจหลักทั้งหมดจะมีโมเมนตัมเชิงบวกในปี 2567 ความกังวลเกี่ยวกับผลกระทบทางบัญชีที่เกี่ยวเนื่องกับ CPNRREIT และความสำเร็จในการระดมทุนของ CPNREIT จะเป็นโอกาสในการซื้อขายที่ดีในปี 2567
การดำเนินงานและการเติบโตที่แข็งแกร่ง แนะนำ "ซื้อ" ด้วย TP ปี 2567 ที่ 79 บาท ความคืบหน้าของโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ 5 โครงการ/การขยายธุรกิจในเวียดนาม จะสร้างส่วนเพิ่มต่อคาดการณ์ของฝ่ายวิจัยแนวโน้มการเยี่ยมชมห้างสรรพสินค้าและกำไรในปี 2567 คาดว่าจะดีขึ้นต่อเนื่องจากระดับที่ยอดเยี่ยมในปี 2566 ธุรกิจหลักทั้งหมดจะมีโมเมนต้มเชิงบวกในปี 2567 ความกังวลเกี่ยวกับผลกระทบทางบัญชีที่เกี่ยวเนื่องกับ CPNRREIT และความสำเร็จ ในการระดมทุนของ CPNREIT จะเป็นโอกาสในการซื้อขายที่ดีในปี 2567
การดำเนินงานที่มั่นคงในปี 2567 ฝ่ายวิจัยคาดว่ากำไรปี 2567 ของ CPN จะเติ๊บโตอีก 7.8% เป็น 1.56 หมื่นลบ. จากระดับสูงสุดใหม่ที่ 1.45 หมื่นลบ. ที่คาดไว้ในปี 2566 ธุรกิจหลักทั้งหมดจะยังคงมีพัฒนาเชิงบวกต่อในปีนี้ จากแนวโน้มการเติบโตของ GDP ที่เป็นบวกจำนวนนักท่องเที่ยว และโครงการใหม่ ที่ CPN จะเพิ่มเข้าสุพอร์ตการลงทุน แนวโน้มลูกค้าศูนย์การคำที่เพิ่มขึ้นจะทำให้ธุรกิจศูนย์การคำมีรายได้เพิ่มขึ้นจากค่าเช่าและรายได้จากพื้นที่ส่วนกลางที่เพิ่มขึ้น
นอกจากนี้ ศูนย์การค้าใหม่ 3 แห่ง (นครสวรรค์ นครปฐม และกระบี่)รวมถึงโรงแรมและโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จำนวนมากที่จะเปิดให้บริการในปี 2567 จะช่วยให้หน่วยธุรกิจเหล่านี้มีการเติบโด นอกเหนือจากการสนับสนุนจากโครงการใหม่ในปี 2566
โครงการที่ยังไม่มีการเปิดเผยช่วยสร้าง upside นอกเหนือจากโครงการใหม่ในปี 2567 ที่มีการเปิดเผยข้อมูล ที่กล่าวถึงข้างต้นแล้ว เรายังเห็นว่ายังมีโครงการที่ไม่มีการเปิดเผยอีกหลายโครงการ ซึ่งรายละเอียดจะค่อย ( เปิดเผยในปีนี้ ซึ่งจะสร้าง upside ต่อการคาดการณ์ ปัจจุบันของฝ่ายวิจัย โดยนอกจากโครงการมิซ์ยูสขนาดใหญ่ 5 โครงการ (น่าจะเป็นโครงการที่สีลม พหลโยธิน สยามสแควร์ พระราม 9 และบิดลม) และการลงทุนใหม่ในเวียดนาม (เลื่อนจากปี 2566) แล้วแผนการปรับปรุงโครงการในย่านรัตนาธิเบศร์ครั้งใหญ่ ยังเป็นอีกหนึ่ง
ประเด็นสำคัญที่นักลงทุนควรให้ความสำคัญ เนื่องจากเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ทำให้เกิด upside ต่อการคาดการณ์ของเรา โดยปกติแล้ว CEO forum ที่จะจัดขึ้นในไตรมาสที่ 1 จะเป็นงานที่เราอาจเห็นรายละเอียด/ความคืบหน้าของโครงการที่ยังไม่เปิดเผย
ความกังวลต่อธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับ CPNREIT จะหมดลงในปี 2567 ฝ่ายวิจัยคาดว่าธุรกรรมสองรายการที่เกี่ยวข้องกับ CPNREIT ในปี 2567 รวมถึงการต่ออายุสัญญาเช่าเซ็นทรัลปินเกล่าและเซ็นทรัลพระราม 2 จะเป็นปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนควรติดตามในปี 2567 เนื่องจากได้สร้างความกังวลจากผลกระทบต่องบการเงินกำไร และกระแสเงินสดของ CPN โดยจากข้อมูลของ CPNREIT กองทุนจะเพิ่มทุนสูงสุด 1,100 ล้านหน่วย (จากหน่วยที่ชำระแล้วปัจจุบันจำนวน 2,568 ล้านหน่วย) และใช้แหล่งเงินทุนจากหนี้สินสูงสุด 1.8 หมื่นลบ.เพื่อสนับสนุนการต่ออายุสัญญาเหล่านี้ และจากการระดมทุนเป็นจำนวนมากนี้เอง CPN จึงตั้งงบลงทุน 6.0 พันลบ. เพื่อให้แน่ใจว่าการเพิ่มทุนดังกล่าวจะเสร็จสิ้นไปได้ด้วยดี ซึ่งหมายความว่าสัดส่วนการถือหุ้นของ CPN ใน CPNREIT จะเพิ่มขึ้นเป็นเกือบ 40% จากปัจจุบัน 30% หากมีการใช้งบลงทุนนี้ทั้งหมดนี้
อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่ตีที่สุด CPN จะใช้เงินเพียง 1.7 พันลบ.ในการทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้น แต่สัดสวนการถือหุ้นใน CPNREIT จะลดลงสู่ระดับปกติที่ 25.7% ในปัจจุบันความไม่ชัดเจนของจำนวนเงินสนับสนุนและความเป็นไปได้ในการปรับบัญชีจากโครงสร้างการต่ออายุสัญญาเช่าที่ได้เปลี่ยนแปลงไปจากเดิมทำให้เกิดความกังวล สำหรับนักลงทุนจากผลกระทบบางประการต่อ CPN
อย่างไรก็ตาม เนื่องจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยอยู่ในทิศทางที่ลดลง ซึ่งสงผลบวกต่อมูลค่าของ CPNREIT และผลการด่าเนินงานของสินทรัพย์ใน CPNREIT ก็ปรับตัวดีขึ้นอย่างมาก ฝ่ายวิจัยจึงมองว่าผลลัพธ์สุดท้ายที่น่าจะเห็น ได่ในครึ่งหลังของปี 2567 จะเป็นไปในเชิงบวก
คงคำแนะนำ "ซื้อ" สำหรับ CPN โดยให้ราคาเป้าหมายอิงวิธีรวมส่วนของกิจการ (SOTP) ปี 2567 ไม่เปลี่ยนแปลงที่ 79.0 บาท นอกเหนือจากแนวโน้มการดำเนินงานที่ดีขึ้นแล้ว มูลคำที่อาจเพิ่มขึ้นจากการลงทุนใหม่ที่ยังไม่เปิดเผยข้อมูล เช่น โครงการมิกชัยูสขนาดใหญ่ทั้ง 5 โครงการ จะสร้าง upside ต่อการคาการณ์ในปัจจุบันของฝ่ายวิจัย จากโมเดลของฝ่ายวิจัยทุก ๆ การลงทุนเพิ่มเติม 1.0 พันลบ. บนสมมติฐานอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ที่ 10-15% จะทำให้มี upside ต่อราคาเป้าหมายของฝ่ายวิจัยที่ 0.08-0.33 บาทต่อหุ้น ซึ่งเพิ่มโอกาสในการสร้าง upside เพิ่มเต็มของราคาเป้หมายจากราคาปิดล่าสุดที่ปัจจุบันอยู่ที่ 16.2%