SC ทริสฯ จัดอันดับเครดิต องค์กร-ตราสารหนี้ BBB+/Stable

#ทันหุ้น - ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 3 พันล้านบาทและไถ่ถอนภายใน 4 ปีของ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ที่ระดับ “BBB+” โดยบริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ไปใช้ชำระหนี้เงินกู้ที่มีอยู่บางส่วนและ/หรือใช้เป็นเงินทุน หมุนเวียนในการดำเนินกิจการ ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งก็คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของบริษัทที่ระดับ “BBB+” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” (คงที่) ด้วยเช่นกัน

อันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งของบริษัทในตลาดที่อยู่อาศัยราคาระดับปานกลางถึงสูงและการมีสภาพคล่องที่บริหารจัดการได้ ทว่าอันดับเครดิตก็ถูกลดทอนลงจากภาระหนี้ของบริษัทที่อยู่ในระดับสูงและกระแสเงินสดที่อ่อนแอจากการขยายธุรกิจเชิงรุกทั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ การพิจารณาอันดับเครดิตยังครอบคลุมถึงผลกระทบจากหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่องและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งทั้งสองปัจจัยนี้ยังคงส่งผลกระทบทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะปรับลดลง รวมทั้งมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปี 2568 และการผ่อนคลายเกณฑ์อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ที่ได้ขยายเวลาไปจนถึงกลางปี 2570 แต่ปัจจัยสนับสนุนเหล่านี้ยังไม่ส่งผลให้ยอดขายฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ

ผลการดำเนินงานของบริษัทในปี 2568 โดยรวมสอดคล้องกับที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้ อย่างไรก็ตาม ความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยที่ยังคงซบเซาอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย ส่งผลให้ผลการดำเนินงานในไตรมาสแรกของปี 2569 (1Q69) ออกมาต่ำกว่าที่คาดไว้ แม้ว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมจะเพิ่มขึ้น 22% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เป็น 3.3 พันล้านบาท และ EBITDA เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าเป็น 370 ล้านบาท แต่รายได้และกำไรในช่วง 1Q69 คิดเป็นเพียง 10%-15% ของประมาณการทั้งปีของทริสเรทติ้ง การแข่งขันที่รุนแรงในตลาดยังคงกดดันต่อความสามารถในการทำกำไร โดยทำให้ EBITDA Margin ลดลงมาอยู่ที่ 11% ใน 1Q69 จากระดับ 15%-19% ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงที่เหลือของปี และทยอยกลับเข้าสู่ระดับที่สอดคล้องกับประมาณการ โดยได้รับแรงสนับสนุนจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่มียอดขายรอรับรู้รายได้ รวมถึงยอดขายใหม่จากทั้งโครงการเดิมและโครงการที่เปิดตัวใหม่

ภายใต้ประมาณการกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะฟื้นตัวมาอยู่ที่ประมาณ 2.2-2.4 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2569-2570 ส่วน EBITDA นั้นคาดว่าจะกลับมาอยู่ในช่วง 4.0-4.8 พันล้านบาทในช่วงเวลาเดียวกัน นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดอีกว่า EBITDA Margin ของบริษัทจะขยายตัวเพิ่มขึ้นเป็น 17%-20% โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการปรับปรุงประสิทธิภาพในการดำเนินงาน รวมถึงการผ่อนคลายของแรงกดดันด้านการแข่งขันอย่างค่อยเป็นค่อยไป

ณ เดือนมีนาคม 2569 มูลค่ายอดขายรอโอนทั้งหมดของบริษัทอยู่ที่ระดับ 1.9 หมื่นล้านบาท โดยประมาณ 3 ใน 4 มาจากโครงการของบริษัทเองและส่วนที่เหลือมาจากโครงการร่วมทุน ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะส่งมอบยอดขายนี้จำนวน 7.7 พันล้านบาทในช่วงที่เหลือของปี 2569 และจะส่งมอบอีกจำนวน 6.2 พันล้านบาทในปี 2570 และจำนวน 2.9 พันล้านบาทในปี 2571 โดยส่วนที่เหลือมีกำหนดโอนในปี 2572 นอกจากนี้ บริษัทยังมีสินค้าคงเหลือที่พร้อมโอนมูลค่าประมาณ 1.9 หมื่นล้านบาทซึ่งเป็นยูนิตพร้อมขายในระดับที่มีนัยสำคัญ โดยสามารถรับรู้เป็นรายได้หรือส่วนแบ่งกำไรได้ทันทีเมื่อมีการขายอีกด้วย

จากการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะดีขึ้นผนวกกับกลยุทธ์การพัฒนาคอนโดมิเนียมและโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าใหม่ ๆ ผ่านกิจการร่วมค้า ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะยังคงอยู่ในช่วงเป้าหมายของทริสเรทติ้งที่ระดับ 55%-60% ในขณะเดียวกัน อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทก็คาดว่าจะเพิ่มขึ้นสูงกว่า 5% ตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป

ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทจะมีสถานะสภาพคล่องอยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ ณ เดือนมีนาคม 2569 บริษัทมีแหล่งสภาพคล่องซึ่งประกอบไปด้วยเงินสดในมือจำนวน 3.6 พันล้านบาทและวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีกจำนวน 9.9 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่จำนวนประมาณ 2 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ปลอดภาระหนี้มูลค่าประมาณ 2.3 พันล้านบาท ตลอดจนสินค้าที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จเหลือขายในโครงการที่ปลอดภาระหนี้ซึ่งมีมูลค่าขายอีกจำนวนทั้งสิ้น 2 หมื่นล้านบาทซึ่งสามารถนำไปใช้ค้ำประกันเงินกู้ธนาคารได้ในกรณีที่จำเป็นอีกด้วย

บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 1.57 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 4.5 พันล้านบาท เงินกู้โครงการจำนวน 4.0 พันล้านบาท และหุ้นกู้อีกจำนวน 7.2 พันล้านบาท ในการนี้ เงินกู้ยืมระยะสั้นซึ่งส่วนใหญ่บริษัทใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนและเป็นเงินกู้ชั่วคราวเพื่อใช้ในการซื้อที่ดินนั้นคาดว่าจะทยอยเปลี่ยนมาเป็นเงินกู้โครงการต่อไป ในขณะที่บริษัทมีแผนจะชำระคืนหนี้เงินกู้โครงการด้วยกระแสเงินสดที่จะได้รับจากการโอนโครงการที่อยู่อาศัยที่แล้วเสร็จให้แก่ลูกค้า ส่วนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระส่วนใหญ่นั้นบริษัทมักใช้วิธีออกหุ้นกู้ชุดใหม่มาทดแทน

ทั้งนี้ เงื่อนไขทางการเงินที่สำคัญของเงินกู้ธนาคารและหุ้นกู้กำหนดให้บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนไม่ให้เกินกว่า 2 เท่า โดย ณ เดือนมีนาคม 2569 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 1.3 เท่า ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า

ณ เดือนเดือนมีนาคม 2569 หนี้สินรวมของบริษัทซึ่งไม่นับรวมหนี้สินตามสัญญาเช่ามีจำนวนรวม 3.22 หมื่นล้านบาท ซึ่งจำนวน 8.1 พันล้านบาทถือเป็นหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อน โดยประกอบด้วยหนี้เงินกู้ที่มีหลักประกันของบริษัทและหนี้เงินกู้ทั้งหมดที่ดำเนินการโดยบริษัทย่อยต่าง ๆ ทำให้อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมของบริษัทอยู่ที่ระดับ 25%

แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” (คงที่) สะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะยังคงรักษาตำแหน่งในการแข่งขันรวมถึงรักษาผลการดำเนินงานให้สอดคล้องกับประมาณการของทริสเรทติ้งเอาไว้ได้ โดยที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้นเกินกว่า 5% ตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป นอกจากนี้ แม้ว่าบริษัทจะมีแผนการขยายธุรกิจในเชิงรุก แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่าบริษัทจะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ภายในระดับ 55%-60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าเอาไว้ได้

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

ทริสเรทติ้งอาจปรับลดอันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัท หากผลการดำเนินงานหรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงจากประมาณการของทริสเรทติ้งจนเป็นเหตุให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับที่สูงเกินกว่า 60% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทลดลงต่ำกว่า 5% เป็นเวลาที่ต่อเนื่อง ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้น หากรายได้และกำไรของบริษัทเติบโตในขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 10%-15% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนยังคงอยู่ที่ระดับประมาณ 50%-55% อย่างต่อเนื่อง

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

- การจัดอันดับเครดิตบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย, 29 พฤษภาคม 2569

- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 29 ธันวาคม 2568

- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 7 พฤศจิกายน 2568

- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 26 ธันวาคม 2567

บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC)

อันดับเครดิตในอดีต  

วันที่ทบทวนล่าสุด: 16 ธันวาคม 2568