อสังหาฯ Q1/69 ชะลอลงแรง เปิดใหม่หดตัว แต่ยอดโอน-สินเชื่อเริ่มฟื้น

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยรายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ไตรมาส 1 ปี 2569 พบว่าภาพรวมตลาดยังอยู่ในช่วงชะลอตัว โดยเฉพาะฝั่งผู้ประกอบการที่ยังระมัดระวังการลงทุนและการเปิดโครงการใหม่ ส่งผลให้ตัวเลขอุปทานลดลงอย่างมีนัยสำคัญทั่วประเทศ ขณะที่ฝั่งผู้ซื้อเริ่มกลับเข้าสู่ตลาดมากขึ้น หลังมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐช่วยหนุนกำลังซื้อในกลุ่มบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำ

ข้อมูลระบุว่า ไตรมาสแรกของปี 2569 มีที่อยู่อาศัยได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศเพียง 5,783 หน่วย ลดลง 45.7% จากช่วงเดียวกันปีก่อน สะท้อนการชะลอการลงทุนของผู้ประกอบการเกือบทุกภูมิภาคของประเทศ

กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดหลักของประเทศ มีจำนวนหน่วยได้รับใบอนุญาตจัดสรรเหลือ 2,645 หน่วย ลดลง 44.3% ขณะที่ภาคตะวันออกลดลง 45.5% และภาคกลางลดลงมากถึง 59.5% สะท้อนความระมัดระวังของผู้พัฒนาโครงการต่อภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่

เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยวยังครองสัดส่วนสูงสุด 48.3% ของหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรร รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 26% และบ้านแฝด 20.9% แสดงให้เห็นว่าตลาดยังให้น้ำหนักกับสินค้าที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริงมากกว่าการลงทุน

ในด้านการก่อสร้าง ภาพรวมยิ่งสะท้อนความระมัดระวังมากขึ้น โดยมีการออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศเพียง 27,870 หน่วย ลดลงถึง 50.2% จากปีก่อน แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ 24,920 หน่วย ลดลง 45.5% และอาคารชุด 2,950 หน่วย ลดลงถึง 71.3%

ตลาดคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบหนักที่สุด สะท้อนจากการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่ลดลงมากกว่า 70% ซึ่งเป็นผลจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน รวมถึงการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงในหลายพื้นที่

อย่างไรก็ตาม หากมองในมุมอุปสงค์ กลับพบสัญญาณเชิงบวกที่เริ่มชัดเจนขึ้น โดยไตรมาสแรกของปีนี้มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 72,583 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.2% จากช่วงเดียวกันปีก่อน และมีมูลค่าการโอนรวม 187,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.1%

การฟื้นตัวดังกล่าวเกิดขึ้นทั้งในตลาดแนวราบและคอนโดมิเนียม โดยบ้านแนวราบมีการโอนเพิ่มขึ้น 12.2% ส่วนคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 9.3% สะท้อนว่าผู้บริโภคเริ่มกลับมาตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น หลังอัตราดอกเบี้ยมีเสถียรภาพและมีมาตรการช่วยลดค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์

จุดที่น่าสนใจคือ กลุ่มบ้านระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทยังเป็นหัวใจสำคัญของตลาด โดยจำนวนการโอนเพิ่มขึ้นถึง 13.7% และมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 13.6% สูงกว่ากลุ่มราคาอื่นอย่างชัดเจน

ในทางกลับกัน ตลาดระดับบนยังเผชิญแรงกดดันต่อเนื่อง โดยที่อยู่อาศัยราคาสูงกว่า 7.5 ล้านบาท มีจำนวนการโอนลดลง 14.9% และมูลค่าการโอนลดลง 16.4% สะท้อนความระมัดระวังของกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ

อีกหนึ่งสัญญาณบวกมาจากภาคการเงิน โดยมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศในไตรมาส 1/2569 อยู่ที่ 121,557 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.1% จากปีก่อน ซึ่งถือเป็นการกลับมาขยายตัวครั้งแรกในรอบหลายไตรมาส

ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่าธนาคารยังคงพร้อมสนับสนุนสินเชื่อที่อยู่อาศัย และผู้บริโภคจำนวนหนึ่งเริ่มมีความมั่นใจในการตัดสินใจซื้อบ้านมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัยจริง (Real Demand)

ภาพรวมจึงสะท้อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน ฝั่งผู้ประกอบการยังชะลอการลงทุนเพื่อรอความชัดเจนของเศรษฐกิจ ขณะที่ฝั่งผู้ซื้อเริ่มกลับมาเคลื่อนไหวมากขึ้น โดยเฉพาะในตลาดบ้านระดับราคาเข้าถึงได้

หากแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์และการปล่อยสินเชื่อยังเติบโตต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีหลัง มีโอกาสที่ผู้ประกอบการจะทยอยกลับมาเปิดโครงการใหม่มากขึ้น อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวของตลาดในปี 2569 ยังขึ้นอยู่กับทิศทางเศรษฐกิจ กำลังซื้อของครัวเรือน และมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐเป็นสำคัญ