อยากมีบ้าน แต่ "กู้บ้าน" ไม่ผ่าน? ปัญหาใหญ่ สะท้อนเศรษฐกิจ เมื่อรายได้คนไทย โตช้ากว่าราคาบ้าน

"กู้บ้าน" ไม่ผ่าน? คนไทยรายได้โตช้ากว่า “ราคาบ้าน” ตลาดมือสอง โตพุ่ง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กลายเป็นอีกหนึ่งความท้าทายสำคัญของเศรษฐกิจไทยในเวลานี้ หลังจากภาคอสังหาฯ ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้เต็มที่ แม้เศรษฐกิจจะทยอยกลับมาหลังโควิด-19 แล้วก็ตาม

คำถามสำคัญที่เกิดขึ้นในเวลานี้ คือ “บ้านขายไม่ออก เพราะไม่มีคนอยากซื้อ หรือจริง ๆ แล้ว คนซื้อกู้ไม่ผ่านกันแน่ ?”

ภาพที่เกิดขึ้นในตลาดวันนี้ คือ คอนโดมิเนียมจำนวนมากขายไม่หมด บ้านจัดสรรหลายโครงการต้องชะลอเปิดตัว ขณะที่ผู้บริโภคจำนวนมากยังมีความฝันอยากมีบ้าน แต่กลับติดปัญหาเรื่องรายได้ หนี้สิน และการเข้าถึงสินเชื่อ

ปัจจัยสำคัญ คือ “รายได้ของคนไทยโตไม่ทันราคาบ้าน”

เมื่อราคาบ้านเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่รายได้ครัวเรือนขยายตัวช้ากว่าเดิม ทำให้การซื้อบ้านกลายเป็นเรื่องยากขึ้นเรื่อย ๆ โดยเฉพาะสำหรับคนรุ่นใหม่และกลุ่มรายได้ปานกลางถึงต่ำ

นายดอน นาครทรรพ ผู้ช่วยผู้ว่าการสายนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า ขณะนี้ประเทศไทยกำลังเผชิญแรงกดดันต่อภาคอสังหาริมทรัพย์พร้อมกันถึง 2 ด้าน

ด้านแรก คือ ผลกระทบจากวิกฤตราคาพลังงาน ที่ทำให้ต้นทุนก่อสร้างและราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นตามต้นทุนพลังงาน

ส่วนอีกด้าน คือ กำลังซื้อของประชาชนที่อ่อนแอลง จากภาระค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น ทำให้คนจำนวนมากไม่สามารถแบกรับภาระผ่อนบ้านได้เหมือนในอดีต

ผลลัพธ์ คือ บ้านสร้างเสร็จ แต่คนซื้อมีน้อยลง

ยอดโอนลด สินเชื่อติดลบ ต่างชาติซื้อ แต่มูลค่าลดลง

ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง

ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลง ขณะที่สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ยังคงติดลบ แม้จะมีแรงซื้อจากต่างชาติเข้ามาช่วยพยุงตลาดบางส่วนก็ตาม

แต่สิ่งที่น่าสนใจ คือ แม้จำนวนหน่วยที่ต่างชาติซื้ออาจเพิ่มขึ้น แต่ “มูลค่าการซื้อขาย” กลับไม่ได้เพิ่มขึ้นตาม

สาเหตุเพราะโครงสร้างผู้ซื้อเปลี่ยนไป จากเดิมที่เป็นกลุ่มกำลังซื้อสูง กลายเป็นกลุ่มที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระดับราคาที่ต่ำลง

นั่นหมายความว่า แม้ตลาดจะยังมีคนซื้ออยู่ แต่กำลังซื้อเฉลี่ยกลับลดลง

ขณะเดียวกัน ในฝั่งของสินเชื่อ ภาพรวมก็ชะลอตัวลงชัดเจน โดยเฉพาะสินเชื่อรายย่อยและสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ที่ยังคงหดตัวต่อเนื่อง

อีกหนึ่งประเด็นสำคัญ คือ ปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPL ที่ยังอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับหลายประเทศ

แม้หนี้โดยรวมจะเริ่มทรงตัว แต่สาเหตุที่หนี้ยังค้างอยู่ในระบบนาน เป็นเพราะผู้กู้จำนวนมาก “ไม่ยอมทิ้งบ้าน” ทำให้กระบวนการจัดการหนี้ใช้เวลายาวนานกว่าปกติ

คนซื้อน้อย แต่บ้านยังสร้างต่อ สต็อกสะสมพุ่ง

แม้ผู้ประกอบการหลายรายจะเริ่มชะลอการเปิดโครงการใหม่ลงในช่วงที่ผ่านมา แต่ภาพรวมของอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังถือว่าสูงมาก

โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ที่ปัจจุบันยังมีที่อยู่อาศัยสะสมสูงถึง 221,805 หน่วย

แม้คอนโดมิเนียมบางส่วนจะเริ่มทยอยลดลง แต่ระดับสต็อกโดยรวมยังถือว่าสูงมากเมื่อเทียบกับกำลังซื้อในตลาด

ในขณะเดียวกัน ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยก็เริ่มส่งสัญญาณอ่อนแรงชัดเจน

ราคาคอนโดมิเนียมลดลง 3.6%

ทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดินลดลง 0.8%

ส่วนบ้านเดี่ยว แม้ราคายังเพิ่มขึ้น 1.2% แต่ก็ถือว่าเติบโตช้าลงอย่างมากเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า

ผู้ประกอบการรายเล็กได้รับผลกระทบหนักกว่ารายใหญ่ ทั้งจากข้อจำกัดด้านเงินทุน การเข้าถึงสินเชื่อ และความระมัดระวังของผู้รับเหมาที่เริ่มเลือกงานมากขึ้น

หลายบริษัทจึงต้องเผชิญแรงกดดันด้านสภาพคล่องอย่างหนัก

 “บ้านมือสอง” มาแรง เพราะราคาจับต้องได้กว่า

หนึ่งในปรากฏการณ์สำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเวลานี้ คือ การเติบโตของ “ตลาดบ้านมือสอง”

ข้อมูลระบุว่า สัดส่วนบ้านมือสองในตลาด เพิ่มจากประมาณ 31% ขึ้นมาเป็น 41% ของตลาดรวม

นั่นหมายความว่า คนไทยจำนวนมากเริ่มหันไปซื้อบ้านมือสองมากขึ้นอย่างชัดเจน

สาเหตุสำคัญ คือ “ราคาเข้าถึงง่ายกว่า”

ในภาวะที่ราคาบ้านใหม่ยังอยู่ในระดับสูง บ้านมือสองจึงกลายเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์คนรายได้ระดับกลางและล่างมากกว่า

ไม่ใช่แค่กลุ่มรายได้น้อยเท่านั้น แต่ปัจจุบันตลาดบ้านมือสองได้รับความนิยมในแทบทุกกลุ่มรายได้ เพราะสามารถซื้อได้ในทำเลใกล้เมืองมากกว่า และมีราคาถูกกว่าบ้านใหม่ในพื้นที่เดียวกัน

ขณะเดียวกัน ปัญหาสำคัญของประชาชนจำนวนมาก คือ แม้อยากมีบ้าน แต่กลับซื้อไม่ได้ เพราะรายได้โตช้ากว่าราคาบ้าน

นายดอน ระบุว่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ค่าจ้างแรงงานของไทยขยายตัวช้ากว่าราคาบ้าน โดยเฉพาะหลังโควิด-19

ผลที่เกิดขึ้น คือ ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้นมาก

ข้อมูลสินเชื่อปล่อยใหม่สะท้อนชัดว่า สัดส่วนผู้กู้ที่มีรายได้ต่ำกว่า 30,000 บาทต่อเดือน เหลือเพียง 7% จากเดิมที่เคยอยู่ประมาณ 10%

หมายความว่า คนรายได้น้อยกำลังถูกผลักออกจากตลาดบ้านมากขึ้นเรื่อย ๆ

กู้ไม่ผ่าน เพราะธนาคารเข้มงวด หรือเพราะคุณภาพผู้กู้ลดลง ?

หลายคนตั้งคำถามว่า

“ทุกวันนี้กู้บ้านยากขึ้น เพราะธนาคารเข้มงวดขึ้นจริงหรือไม่ ?”

นายดอน อธิบายว่า ปัจจุบันธนาคารหรือสถาบันการเงิน ไม่ได้เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่ออย่างมีนัยสำคัญ

ยังคงใช้เกณฑ์การอนุมัติเดิมในการคัดกรองลูกค้า

แต่สาเหตุที่คนจำนวนมากยื่นกู้ไม่ผ่าน เป็นเพราะ “คุณภาพผู้กู้ลดลง”

เมื่อรายได้โตช้า แต่ค่าครองชีพและภาระหนี้เพิ่มขึ้น ความสามารถในการผ่อนชำระจึงลดลงโดยอัตโนมัติ

อีกหนึ่งข้อจำกัดสำคัญ คือ การเข้าถึงสินเชื่อของคนบางกลุ่ม เช่น

* ฟรีแลนซ์

* คนไม่มีรายได้ประจำ

* คนที่เอกสารรายได้ไม่ชัดเจน

* คนที่มีภาระหนี้สูง

* ผู้ที่เคยมีประวัติค้างชำระหนี้

แม้จะมีรายได้จริง แต่เมื่อไม่สามารถแสดงเอกสารทางการเงินได้ชัดเจน ก็ทำให้ธนาคารประเมินความเสี่ยงสูงขึ้น

ดังนั้น สถาบันการเงินหลายแห่งจึงเริ่มใช้วิธีช่วยลดภาระลูกค้า เช่น ขยายระยะเวลาผ่อนบ้านจากประมาณ 30 ปี เป็นมากกว่า 40 ปี

เป้าหมาย คือ ลดค่างวดรายเดือน เพื่อช่วยให้กลุ่มรายได้ต่ำกว่า 50,000 บาทต่อเดือน สามารถเข้าถึงบ้านได้ง่ายขึ้น

สต็อกบ้านล้นตลาด อาจใช้เวลา “6 ปี” กว่าจะระบายหมด

บทวิเคราะห์ของ KKP Research ระบุว่า วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทยรอบนี้ อาจไม่ใช่เพียง “ภาวะชะลอตัวชั่วคราว”

แต่กำลังกลายเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างของเศรษฐกิจไทย

สาเหตุสำคัญ คือ ภาวะอุปทานล้นตลาด โดยเฉพาะบ้านแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์

ปัจจุบันประเทศไทยมีอสังหาริมทรัพย์ส่วนเกินมากกว่า 200,000 ยูนิต และอาจต้องใช้เวลาระบายสต็อกนานถึง 6 ปี

สิ่งที่น่ากังวล คือ แม้ตลาดเริ่มชะลอตัว แต่โครงการใหม่จำนวนมากยังทยอยสร้างเสร็จและเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง

นั่นหมายความว่า สินค้าใหม่ยังคงเข้ามาเพิ่ม ในขณะที่กำลังซื้อกลับไม่ได้เพิ่มขึ้นตาม

สงครามราคาอสังหาฯ อาจเริ่มรุนแรงขึ้น

เมื่อบ้านมีจำนวนมาก แต่คนซื้อมีน้อยลง การแข่งขันด้านราคาจึงเริ่มรุนแรงขึ้นเรื่อย ๆ

KKP Research ระบุว่า หลายบริษัทเริ่มยอมลดกำไร เพื่อเร่งระบายสต็อก

และเริ่มมีสัญญาณ “ตัดราคา” ในบางพื้นที่ชานเมืองกรุงเทพฯ โดยเฉพาะ

* นนทบุรี

* ปทุมธานี

* สมุทรปราการ

หากสถานการณ์ยังยืดเยื้อ มีความเป็นไปได้สูงที่ราคาบ้านและคอนโดมิเนียมจะเริ่มปรับลดลงอย่างชัดเจนในระยะต่อไป

ซึ่งอาจนำไปสู่การแข่งขันด้านราคาที่หนักขึ้นกว่าเดิม

จุดเปลี่ยนครั้งสำคัญของตลาดบ้านไทย

วันนี้ ปัญหากู้บ้านไม่ผ่าน อาจไม่ใช่เรื่องส่วนบุคคลอีกต่อไป

แต่กำลังสะท้อนปัญหาใหญ่ของเศรษฐกิจไทย ทั้งเรื่องรายได้ครัวเรือน หนี้สิน และกำลังซื้อที่อ่อนแอ

ในขณะที่บ้านยังถูกสร้างเพิ่ม แต่คนที่สามารถซื้อได้จริงกลับลดลง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจึงกำลังเข้าสู่ “จุดเปลี่ยนสำคัญ”

และอาจเป็นหนึ่งในแรงกระแทกทางเศรษฐกิจที่ไทยต้องจับตาอย่างใกล้ชิดในระยะต่อจากนี้