“DIF- CPNCG – POPF” โอกาสรับรายได้สม่ำเสมอ 2 เด้ง

#ทันหุ้น - โอกาสเสริมพอร์ตให้แข็งแกร่ง กับกองทุนอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคม ที่ บลจ. ไทยพาณิชย์ บริหารจัดการพร้อมโอกาสรับเงินปันผลและโอกาสสร้างรายได้สม่ำเสมอ ให้กับผู้ลงทุน กับกองทุน DIF CPNCG และ POPF
           

ทั้ง 3 กองทุนต่างมีจุดเด่นและความได้เปรียบในแบบของตัวเอง แต่ก่อนที่นักลงทุนจะตัดสินใจเลือกสินทรัพย์เข้าพอร์ต ทาง บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด (SCBAM) อยากชวนมาทำความเข้าใจว่า สินทรัพย์แบบ Leasehold และ Freehold มีความแตกต่างกันอย่างไร เพื่อสร้างความเข้าใจเรื่องสิทธิการถือครองของกองทุนอสังหาฯ และโครงสร้างพื้นฐาน รวมถึงจุดเด่นที่ช่วยสร้างโอกาสในการลงทุนได้

สร้างผลตอบแทนบนทำเลศักยภาพ

                จะเลือกลงทุน ใน Leasehold หรือ  Freehold ขึ้นอยู่กับเป้าหมายของนักลงทุน ว่าต้องการลงทุนในทำเลศักยภาพ ช่วยสร้างกระแสเงินสดอย่างสม่ำเสมอได้ในระยะสั้นถึงกลาง หรือต้องการลงทุนระยะยาวเพื่อส่งต่อความมั่งคั่ง ให้รุ่นถัดไป เพราะการถือครองสินทรัพย์ทั้ง 2 รูปแบบ มีเป้าหมายสร้างผลประโยชน์ที่ต่างกัน

                โดย Leasehold เป็นการเช่าระยะยาวที่มีอายุสัญญาชัดเจน โดยเมื่อครบสัญญาแล้วทรัพย์สินดังกล่าวกลับคืนสู่เจ้าของเดิม จุดเด่นของสินทรัพย์ประเภท Leasehold คือ ทรัพย์สินส่วนใหญ่ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพ ย่านใจกลางเมืองหรือบนพื้นที่ที่สินทรัพย์แบบ Freehold หายากหรือมีราคาสูงเกินเอื้อม Leasehold จึงเป็นเครื่องมือที่ช่วยให้นักลงทุนสามารถเข้าถึงโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น

ตัวอย่างเช่น อาคารสำนักงานในย่านสีลมหรือสุขุมวิทที่มีการถือครองแบบ Leasehold แต่ยังสามารถสร้างรายได้จากค่าเช่าในระดับสูงได้อย่างต่อเนื่อง โดย Leasehold ยังเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ ด้วยต้นทุนการลงทุนเริ่มต้นต่ำกว่าทรัพย์สินแบบ Freehold  ขณะเดียวกัน ยังสามารถสร้างผลตอบแทนจากอัตราการเช่าที่สูงได้ในระยะสั้นถึงกลาง

กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN คอมเมอร์เชียล โกรท หรือ CPNCG และกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไพร์มออฟฟิศ หรือ POPF ทั้ง 2 กองทุนลงทุนในสินทรัพย์แบบ Leasehold มีทรัพย์สินที่ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพ โดย CPNCG มีการปรับตัว เปลี่ยนแปลง และพัฒนาได้มาตรฐานอาคารเขียวระดับสากล (Leed Gold Certificate) ขณะที่ POPF ซึ่งทรัพย์สินตั้งอยู่บนทำเลที่หลากหลายและทั้ง 2 อาคารก็ได้มีการปรับปรุงและพัฒนาอย่างต่อเนื่อง โดย 3 ปีที่ผ่านมาได้รับการรับรอง Buildings Safety Award (BSA) ซึ่งเป็นการรับรองคุณภาพและความปลอดภัย ด้านการบริหารจัดการของอาคารอย่างเป็นระบบอย่างต่อเนื่อง (ปี 2565-2567) และล่าสุดในปี 2568 ทั้ง 2 อาคาร ได้รับ WiredScore ระดับ Gold ซึ่งเป็นการวัดศักยภาพของอาคาร ที่พร้อมรองรับผู้เช่าที่ปัจจุบันต่างต้องการใช้สถานประกอบการที่มีประสิทธิภาพทางด้านดิจิทัล  และผู้ที่กำลังมองหาพื้นที่เช่าใหม่ โดยมีการบริหารจัดการอย่างมืออาชีพและโอกาสในความสามารถสร้างกระแสเงินสดได้อย่างสม่ำเสมอ แม้จะมีข้อจำกัดเรื่องอายุสิทธิ แต่หากมีการวางแผนการถือครองหรือสับเปลี่ยนสินทรัพย์ล่วงหน้า ก็สามารถบริหารพอร์ตลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพได้

                สำหรับกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคม ดิจิทัล หรือ DIF ณ 30 มิถุนายน 2568  มีทรัพย์สินรวมของกองทุนมูลค่ารวม 203,471.15 ล้านบาท โดยมีโครงสร้างการลงทุนเปรียบเสมือนกอง Freehold เนื่องจากกองทุนลงทุนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหลักได้แก่ เสาโทรคมนาคม และสายใยแก้วนำแสง (FOC) ทั้งยังมีสิทธิในการซื้อกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนที่กองทุนเข้าลงทุนในรูปแบบสัญญาเช่าระยะยาวจากกล่มทรู*

ถือครองระยะยาว-โอกาสส่งต่อความมั่งคั่ง

                สำหรับนักลงทุนที่มีเป้าหมายการลงทุนในระยะยาวพร้อมส่งต่อความมั่งคั่ง การลงทุนในกองทุนอสังหาฯ และโครงสร้างพื้นฐานแบบ Freehold เป็นทางเลือกที่ตรงจุดประสงค์

                Freehold เป็นกรรมสิทธิ์ถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยสมบูรณ์ เป็นรูปแบบการถือครองสินทรัพย์ระยะยาวที่สามารถสร้างความมั่งคั่งและส่งต่อให้รุ่นถัดไปได้ ด้วยความมั่นคงของสิทธิการถือครองและความสามารถในการบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างอิสระ

                Freehold เหมาะกับนักลงทุนที่มีเป้าหมายการลงทุนระยะยาว เช่น การถือครองที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ หรือการลงทุนในกองทุนอสังหาที่มีทรัพย์สินแบบ Freehold ซึ่งมีแนวโน้มมูลค่าเพิ่มขึ้นตามการพัฒนาเศรษฐกิจและเมือง

                นอกจากนี้ Freehold ยังเป็นสินทรัพย์ที่สามารถใช้เป็นหลักประกันทางธุรกิจที่ดี เช่น การรีไฟแนนซ์ หรือการใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในการลงทุนอื่น ๆ ซึ่งเป็นสิ่งที่นักลงทุนให้ความสำคัญในการวางแผนการเงินแบบองค์รวม การถือครอง Freehold ยังช่วยลดความเสี่ยงด้านกฎหมายและการหมดอายุสิทธิ ทำให้สามารถวางแผนการลงทุนได้อย่างมั่นใจและยั่งยืน

เปิดพอร์ต DIF - CPNCG – POPF

                กองทุน DIF มีรายได้หลัก 99%**มาจากสัญญาเช่าระยะยาวกับกลุ่ม TRUE โดยกองทุนมีพื้นที่บนเสาโทรคมนาคมและสายเคเบิลใยแก้วนำแสง (Fiber Optic Cable หรือ FOC คงเหลือบางส่วน ที่สามารถให้เช่าแก่ผู้เช่ารายอื่นๆ เพิ่มเติม  โดยทรัพย์สินของ DIF ยังรองรับการเติบโตของธุรกิจ 5G ได้ดี และมีการปรับค่าเช่าสำหรับสัญญาให้เช่าเสาโทรคมนาคมแก่กลุ่มทรูในแต่ละปี*      

                กองทุน CPNCG ทรัพย์สินในพอร์ต คือ  อาคารเซ็นทรัลเวิล์ด ออฟฟิศเป็นอาคารสำนักงานเกรด A ย่านปทุมวัน เชื่อมต่อรถไฟฟ้า อัตราการเช่าเฉลี่ย 96%** โดยอาคารมีการ Renovate ใหญ่ในปี 2565 เพื่อเพิ่มความทันสมัยและความปลอดภัย  และได้รับ Leed Gold Certificate ที่ยืนยันมาตรฐาน Green Building ในระดับสากล ปัจจุบันอายุสิทธิการเช่าฯ คงเหลือประมาณ 7.5 ปี** บริหารโดยบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)

                และกองทุน POPF ได้เข้าลงทุนในอาคารสำนักงาน 2 ตึก บนพื้นที่ CBD (สุขุมวิท / บางนา-ตราด) ได้แก่ อาคารสมัชชาวาณิช 2 (ยูบีซี 2) และอาคารบางนา ทาวเวอร์อายุสิทธิการเช่าฯ คงเหลือรวมเฉลี่ย 17.4 ปี** และทรัพย์สินมีผลประกอบการเติบโตต่อเนื่อง

กองทุนอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคม เป็นสินทรัพย์ทางเลือกที่ควรมีไว้ในพอร์ตลงทุน ไม่เพียงเพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทน แต่ยังช่วยการกระจายความเสี่ยง และโอกาสลดความผันผวนให้กับพอร์ตรวมได้ เนื่องจากะมีโอกาสสร้างประโยชน์ตอบแทนได้อย่างสม่ำเสมอ ดังนั้นกับ 3 กองทุน DIF, CPNCG และ POPF จึงเป็นอีกทางเลือกที่เข้ามาช่วยพยุงพอร์ตให้มีความสมดุล และเพิ่มโอกาสในการสร้างเสถียรภาพมากขึ้น  

ผลการดำเนินงานในอดีต มิได้เป็นสิ่งยืนยันถึงผลการดำเนินงานในอนาคต กองทุนรวมนี้มีลักษณะเฉพาะและความเสี่ยงเฉพาะ  ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน และสามารถขอคำแนะนำหรือขอข้อมูลเพิ่มเติม/รับหนังสือชี้ชวนจากผู้แนะนำการลงทุน หรือ บลจ. ไทยพาณิชย์ก่อนทำการลงทุน” 

*ที่มา: รายละเอียดโครงการจัดการกองทุน, สำนักงาน ก.ล.ต. ณ 7 มิถุนายน 2567

**ที่มา: ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ณ 30 มิ.ย. 68