อสังหาฯ ทั่วโลกสั่นสะเทือน ราคาบ้านร่วง เพราะภัยโลกร้อนไล่บี้

การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศกำลังกลายเป็นหนึ่งในความท้าทายใหญ่ที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก จากเดิมที่ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับทำเล สิ่งอำนวยความสะดวก หรือราคาตลาด ปัจจุบันความเสี่ยงด้านภูมิอากาศ เช่น ไฟป่า น้ำท่วม คลื่นความร้อน และพายุ ได้ผงาดขึ้นเป็นปัจจัยชี้ขาดสำคัญมากกว่า 80% ของผู้ซื้อบ้านตามข้อมูลจาก Zillow เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของสหรัฐฯ ที่เคยเปิดตัวระบบประเมินความเสี่ยงภูมิอากาศร่วมกับองค์กรด้านสิ่งแวดล้อม First Street เพื่อให้ผู้ซื้อเห็นข้อมูลชัดเจนผ่านแผนที่สีระบุระดับความเสี่ยง อย่างไรก็ตาม เพียงกว่าหนึ่งปีหลังเปิดตัว Zillow ต้องซ่อนฟีเจอร์ดังกล่าวเนื่องจากถูกวิจารณ์ว่าทำให้ขายบ้านยากขึ้น โดยเหลือเพียงลิงก์ให้ผู้สนใจคลิกออกไปดูข้อมูลเองเท่านั้น

ในเวลาเดียวกัน ภัยพิบัติที่รุนแรงขึ้นกำลังขยายผลกระทบต่อมูลค่าที่อยู่อาศัยอย่างเห็นได้ชัด ต้นปี 2025 ไฟป่าครั้งประวัติศาสตร์ในแคลิฟอร์เนียได้ทำลายบ้านกว่า 10,000 หลัง ทำให้มีผู้เสียชีวิตอย่างน้อย 28 ราย และสร้างความเสียหายรวมกว่า 30,000 ล้านดอลลาร์ งานวิจัยยืนยันว่าความร้อนและความแห้งแล้งที่เป็นตัวเร่งไฟลามมีโอกาสสูงขึ้นถึงราว 35% อันเป็นผลจากภาวะโลกร้อน แม้จะมีกฎหมายควบคุมราคาช่วงภาวะฉุกเฉิน แต่ยังมีการร้องเรียนเรื่องโก่งค่าเช่าจำนวนมาก 

ส่วนทางรัฐฟลอริดาก็เผชิญผลกระทบในลักษณะคล้ายกัน ด้วยความเสี่ยงพายุเฮอริเคน น้ำท่วม และคลื่นความร้อนที่รุนแรงขึ้น ประกอบกับเบี้ยประกันบ้านที่พุ่งสูง ทำให้ผู้คนจำนวนมากต้องย้ายที่อยู่ หรือกำลังพิจารณาย้าย โดยผลสำรวจของ Florida Climate Survey ระบุว่า 36% ของผู้ตอบแบบสอบถามกว่า 14,000 คนเคยย้ายหรือคิดจะย้ายเพราะภัยพิบัติที่รุนแรงขึ้น

ในยุโรป ภาวะโลกร้อนกำลังเปลี่ยนแปลงราคาบ้านอย่างรวดเร็วเช่นกัน งานวิจัยล่าสุดจาก SSRN พบว่าคลื่นความร้อนในสเปนส่งผลให้ราคาบ้านลดลงอย่างชัดเจน โดยทุกวันที่อุณหภูมิสูงเกิน 35 องศาเซลเซียส ทำให้ราคาขายเฉลี่ยลดลงราว 1.40 ยูโรต่อตารางเมตร ขณะที่ค่าเช่าก็ลดลงเล็กน้อย แต่รวมกันแล้วสร้างผลกระทบคิดเป็นมูลค่าหลายร้อยล้านยูโรต่อปี อย่างไรก็ตาม ในบางพื้นที่ที่มีอากาศเย็นกว่า การเพิ่มขึ้นของอุณหภูมิกลับทำให้มูลค่าบ้านสูงขึ้น ซึ่งสะท้อนว่าผลกระทบของภูมิอากาศต่ออสังหาริมทรัพย์นั้นไม่เป็นทิศทางเดียวเสมอไป

ส่วนในสหราชอาณาจักร ความไม่แน่นอนกำลังกลายเป็นปัจจัยที่ฉุดความมั่นคงของตลาด ผู้ซื้อจำนวนมากเริ่มตรวจสอบข้อมูลน้ำท่วม การกัดเซาะชายฝั่ง ค่าเบี้ยประกัน หรือแม้แต่ข้อมูลความเสี่ยงรายพื้นที่ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน ส่งผลให้กระบวนการซื้อขายยืดเยื้อและมีอัตราดีลล่มเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ที่บริษัทประกันเริ่มถอนตัวหลังเจอเหตุรุนแรงหลายครั้ง แนวโน้มนี้ยังลามสู่ตลาดเช่าด้วย โดยเจ้าของบ้านจำนวนมากชะลอการลงทุนในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมหรือใกล้ชายฝั่ง มีบางรายถึงขั้นขายบ้านเพราะไม่สามารถรับภาระเบี้ยประกันและค่าซ่อมบำรุงได้อีกต่อไป

ทางฝั่งของออสเตรเลียเองก็ประสบปัญหาอย่างหนัก โดยรายงานจาก Climate Council ระบุว่าบ้านในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมมีมูลค่าลดลงรวมกว่า 42.2 พันล้านดอลลาร์ออสเตรเลีย ซึ่งสะท้อนความเสี่ยงที่กำลังกลายเป็นเรื่องปกติใหม่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก

ท้ายที่สุด ปัญหาที่เด่นชัดที่สุดคือวิกฤตประกันภัย งานวิจัยจาก Loughborough University ชี้ว่าความเสียหายจากสภาพอากาศสุดขั้วที่เพิ่มขึ้นกำลังผลักดันให้บริษัทประกันต้องขึ้นเบี้ยประกันอย่างหนัก หรือหยุดให้บริการในพื้นที่เสี่ยงโดยสิ้นเชิง สหราชอาณาจักรมีการจ่ายค่าสินไหมทดแทนจากภัยพิบัติถึง 585 ล้านปอนด์ในปี 2024 ซึ่งเป็นสถิติสูงสุด หากบ้านไม่สามารถทำประกันได้หรือเบี้ยแพงเกินจ่าย รายได้ครัวเรือนจะลดลง เจ้าของบ้านกู้สินเชื่อยากขึ้น กระทบราคาบ้าน และอาจลุกลามเป็นความเสี่ยงทางการเงินในระดับมหภาค

ปรากฏการณ์ทั้งหมดนี้บ่งชี้ว่าภัยสภาพภูมิอากาศไม่ได้เป็นเพียงปัญหาระยะยาวอีกต่อไป แต่กำลังเกิดขึ้นแล้ว และส่งผลต่อชีวิตประจำวันของเจ้าของบ้าน ผู้เช่า และนักลงทุนทั่วโลก ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญความไม่มั่นคงใหม่ที่อาจยืดเยื้อนานหลายทศวรรษ