ราคาที่ดิน "ญี่ปุ่น" แพงขึ้น 5 ปีติด! ฟื้นจริงหรือฟองสบู่?

ราคาที่ดินญี่ปุ่นพุ่งแรงรอบ 30 ปี! สัญญาณฟื้นตัวยาว หรือเสี่ยงฟองสบู่แตก?

ราคาที่ดินในประเทศญี่ปุ่นกำลังปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นปีที่ 5 ติดต่อกัน ข้อมูลล่าสุดจากกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยวของญี่ปุ่น (MLIT) ณ วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ระบุว่า ราคาที่ดินเฉลี่ยทั่วประเทศปรับเพิ่มขึ้น 1.5% จากปีก่อน ซึ่งถือเป็นอัตราการเติบโตที่แรงที่สุดนับตั้งแต่วิกฤตฟองสบู่แตกเมื่อกว่า 30 ปีที่แล้ว โดยที่ดินเพื่อการพาณิชย์เพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 2.9% ขณะที่ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 1.0%

ปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญมาจาก "ภาคการท่องเที่ยว" ที่ฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดด ในปี 2568 ญี่ปุ่นต้อนรับนักท่องเที่ยวต่างชาติสูงถึง 42.7 ล้านคน ก่อให้เกิดรายได้เข้าประเทศกว่า 9.5 ล้านล้านเยน เม็ดเงินมหาศาลนี้ไหลเข้าสู่ธุรกิจ โรงแรม ร้านค้า และดันราคาที่ดินในพื้นที่ท่องเที่ยวพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ โดยเฉพาะเมืองสกีรีสอร์ตชื่อดังอย่าง ฮาคุบะ ในจังหวัดนากาโนะ ที่ราคาที่ดินพาณิชย์พุ่งแรงถึง 35.6% ในปีเดียว และ ฟูราโนะ ในฮอกไกโด ที่ราคาที่ดินที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 32% ด้านเมืองใหญ่อย่างโตเกียว โอซาก้า และนาโกย่า ราคาเฉลี่ยปรับขึ้น 4.4% โดยย่านกินซ่ายังคงครองแชมป์ที่ดินแพงที่สุดในประเทศที่ 52.5 ล้านเยนต่อตารางเมตร ติดต่อกันเป็นปีที่ 21

คำถามสำคัญคือ นี่คือ "ภาวะฟองสบู่รอบใหม่" หรือไม่? หากย้อนไปยุค 1980 ญี่ปุ่นเคยเผชิญฟองสบู่ที่ดินจนซบเซายาวนานหลายสิบปี อย่างไรก็ตาม รายงานจาก Reuters และธนาคารกลางญี่ปุ่น (BOJ) มองว่า ปัจจุบันยังไม่พบสัญญาณความร้อนแรงที่น่ากังวล เนื่องจากรอบนี้มีปัจจัยพื้นฐานรองรับชัดเจน ทั้งเศรษฐกิจที่ฟื้นตัว เงินเฟ้อ ความต้องการที่อยู่อาศัย และตัวเลขนักท่องเที่ยวจริง

อย่างไรก็ตาม ตัวแปรสำคัญที่ต้องจับตาหลังจากนี้คือ "แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย" เนื่องจากญี่ปุ่นกำลังก้าวออกจากยุคดอกเบี้ยติดลบ หากดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นอาจส่งผลต่อต้นทุนการกู้ยืมและชะลอความร้อนแรงของตลาดอสังหาฯ ได้ ซึ่งปรากฏการณ์นี้ถือเป็นบทเรียนสำคัญใกล้ตัวสำหรับประเทศไทย ที่พึ่งพาภาคการท่องเที่ยวเป็นหลักเช่นกัน