วันนี้(21เม.ย.63)รายการเศรษฐกิจ Insight รายงานว่า นักธุรกิจระดับ “บิ๊กเนม” ต่างยอมรับเป็นเสียงเดียวกันว่า “วิกฤติโรคระบาด” ที่เกิดจากไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ หรือ “โควิด-19” กำลังสร้างความเสียหายอย่างหนักกับเศรษฐกิจโลก และเป็นความเสียหายที่ใหญ่หลวงสุดในรอบเกือบ 100 ปี
การแพร่ระบาดที่กินเวลามาแล้วกว่า 1 ไตรมาส และยังไม่รู้ว่าสถานการณ์จะสงบลงเมื่อไหร่ ทำให้หลายธุรกิจที่เกี่ยวข้องต่างต้อง “ปิดกิจการ” ส่งผลต่อพนักงานจำนวนมากซึ่งถูกเลิกจ้าง ผลกระทบเหล่านี้กำลังถูกส่งผ่านไปยังตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาด “มิกซ์ยูส”
มิกซ์ยูส คือ โครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานทั้งในรูปของ “อาคารชุด” เพื่อที่อยู่อาศัย และ อสังหาริมทรัพย์เพื่อ “การพาณิชย์” เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และโรงแรม โดยทั้งหมดนี้อยู่ในโครงการเดียวกัน
ก่อนเกิดวิกฤติโควิด “มิกซ์ยูส” ถือเป็นตลาดที่ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ๆ เนื่องจากเป็นช่องทางในการสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอและยังช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาอสังหาฯ รูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง ทำให้ตลาดนี้เติบโตอย่างต่อเนื่อง
อีกปัจจัยที่สำคัญคือ ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยดัชนีราคาที่ดินจากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทไทย พบว่าเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละประมาณร้อยละ 6.4 ทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบ Singled-use หรือการพัฒนาโครงการเพื่อการอยู่อาศัยหรือเพื่อการพาณิชยกรรมเพียงอย่างเดียวอาจไม่สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้คุ้มค่าเต็มศักยภาพประโยชน์ใช้สอยอีกต่อไป
สำหรับโครงการมิกซ์ยูส ที่มีชื่อเสียง และเปิดบริการไปแล้ว เช่น “ไอคอนสยาม” อภิมหาโครงการมูลค่า 54,000ล้านบาท บนพื้นที่ 50 ไร่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา “สิงห์ คอมเพล็กซ์” ของบริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) ด้วยมูลค่าโครงการกว่า 42,000 ล้านบาท บนพื้นที่ 11 ไร่ บริเวณแยกอโศก-เพชรบุรี แล “สามย่านมิตรทาวน์” มูลค่าโครงการ 8,500 ล้านบาท บนพื้นที่กว่า 14 ไร่ บนถนนพระราม 4
อย่างไรก็ตาม การขยายตัวอย่างต่อเนื่องแบบ “ก้าวกระโดด” ของตลาดมิกซ์ยูส บวกกับวิกฤติโควิด ซึ่งทำให้ธุรกิจ SME จำนวนไม่น้อยต้องปิดกิจการลง รวมทั้งพฤติกรรมของคนที่อาจเปลี่ยนไปหลังวิกฤตการณ์ในครั้งนี้ กำลังสร้าง “ความเสี่ยง” ที่ใหญ่โตในตลาดมิกซ์ยูส
โดยข้อมูลของ “ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจและธุรกิจ” หรือ EIC ธนาคารไทยพาณิชย์ ระบุว่า ในช่วง 3 ปีข้างหน้า(2563-2566) จะมีพื้นที่ มิกซ์ยูส เปิดดำเนินการใหม่ถึง 9 แสนตารางเมตร พื้นที่ทั้งหมดนี้คิดเป็น 40% ของ "ซัพพลายใหม่" ในธุรกิจพาณิชย์ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นในรูป “ออฟฟิศ” หรือ “ศูนย์การค้า” ในกรุงเทพมหานคร ซึ่งคาดว่าจะมีรวมกันราวๆ 2 ล้านล้านตารางเมตร
ขณะที่ “ดีมานด์” หรือ ความต้องการเช่าพื้นที่ใหม่ต่อธุรกิจพาณิชย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ทาง EIC คาดว่า จะอยู่ที่ราว 1 ล้านตารางเมตรเท่านั้น ซึ่งอาจนาไปสู่ความเสี่ยงจากภาวะอุปทานส่วนเกินจากการขยายตัวดังกล่าว โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีโครงการมิกซ์ยูสที่จะเข้าสู่ตลาด ซึ่งพบว่าอุปทานใหม่จากโครงการมิกซ์ยูสส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD: Central Business District) ซึ่งเป็นบริเวณที่เป็นใจกลางย่านธุรกิจในกรุงเทพฯ คิดเป็นสัดส่วนราว 64% ส่วนพื้นที่ Non CBD คิดเป็นสัดส่วนราว 36%
นั่นหมายความว่า จะมี ซัพพลายส่วนเกิน หรือ โอเวอร์ซัพพลาย สูงถึง 1 เท่าตัว คือ ราวๆ 1 ล้านตารางเมตร
ประเด็นสำคัญ คือ การประเมินของ EIC เป็นตัวเลขที่ทำไว้เมื่อต้นปีที่ผ่านมา ก่อนจะมีวิกฤติโควิด
ซึ่งวิกฤตินี้ทำให้ "พฤติกรรม" ของผู้คนเปลี่ยนไป ประชาชนเริ่มคุ้นชินกับสังคมระยะห่าง หรือ "Social Distancing" คนส่วนใหญ่เริ่มนิยมสั่งสินค้าผ่านโลกออนไลน์มากขึ้น พนักงานออฟฟิศคุ้นเคยกับการทำงานที่บ้าน และดูเหมือนจะเพิ่มประสิทธิภาพได้มากขึ้นด้วย เพราะสามารถเปลี่ยนเวลาที่ต้องเดินทางบนท้องถนนวันละ 1-2 ชั่วโมง กลับมาในรูปของปริมาณงานที่เพิ่มขึ้นได้
ทั้งนี้ ยังไม่นับรวมกับธุรกิจที่ต้องปิดตัวจากวิกฤติในคราวนี้ ทั้งหมดนี้ส่งผลต่อ “ดีมานด์” ทั้งในส่วนของ ออฟฟิศให้เช่า และ ศูนย์การค้า อาจลดลงแบบมีนัยะสำคัญ สวนทางกับโครงการมิกซ์ยูสที่มีแผนจะเปิดตัวโครงการเป็นจำนวนนวนมาก
สำหรับ “มิกซ์ยูส” ที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ๆ มีแผนเปิดโครงการมิกซ์ยูส ที่ต้องจับตามองและเตรียมจะเปิดตัวในปี 2563-2569 พบว่าจะมีโครงการที่น่าสนใจประมาณ 9 โครงการ มูลค่าโครงการรวมเกือบ 4 แสนล้านบาท ประกอบด้วย
1.แบงค็อก มอลล์ หนึ่งในโครงการขนาดใหญ่จากเดอะมอลล์กรุ๊ป บนพื้นที่กว่า 100 ไร่ มูลค่าการลงทุน 20,000 ล้านบาท บนทำเลบางนา ติดถนนสุขุมวิทพื้นที่โครงการมากกว่า 650,000 ตารางเมตร ตั้งเป้าเป็นศูนย์กลางแห่งความบันเทิงที่ใหญ่ที่สุด ภายในปี 2563 คาดว่าจะเปิดให้บริการในเฟสแรกได้ ซึ่งเป็นส่วนของอาคารสูง 47 ชั้น
2. สยามสเคป หนึ่งในโครงการของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย พื้นที่โครงการอยู่ตรงข้ามกับศูนย์การค้ามาบุญครอง เนื้อที่ประมาณ 4 ไร่เศษ งบลงทุนราว 2,000 ล้านบาท เป็นอาคารมิกซ์ยูส ศูนย์การเรียนรู้ มีพื้นที่รวม 29,795 ตารางเมตร ประกอบด้วย โรงเรียนกวดวิชา ร้านค้า สำนักงาน และที่จอดรถ คาดแล้วเสร็จปลายปี2563
3. วัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ โครงการขนาดใหญ่ของ บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งร่วมกับพันธมิตรยักษ์ใหญ่ บริษัท มิตซูบิชิ เอสเตท จำกัด จากญี่ปุ่น บนถนนเพลินจิต ขนาดที่ดิน 6 ไร่ มูลค่ากว่า 3,000 ล้านบาท ตั้งอยู่ตรงข้ามกับห้างเซ็นทรัลเอมบาสซี่ ภายในโครงการมีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 61,000 ตารางเมตร คาดว่าจะพร้อมเปิดให้บริการในปี 2565
4. เดอะ ฟอเรสเทียส์ โครงการเมืองแห่งใหม่โดยบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด หรือ MQDC บนที่ดินขนาด 300 ไร่ บริเวณถนนบางนา-ตราด กม.7 มูลค่าโครงการกว่า 125,000 ล้านบาท ถือเป็นโครงการที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย โครงการคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2565
5. Block 33 อีกหนึ่งในโครงการของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เป็นมิกซ์ยูสที่จะรองรับทั้งนิสิตของมหาวิทยาลัย-บุคคลภายนอก และพื้นที่สำหรับร้านค้า ตั้งอยู่ติดกับอุทยาน 100 ปี จุฬาฯ จะใช้เงินลงทุนประมาณ 4,000 ล้านบาท อยู่ระหว่างการออกแบบ และจะขออีไอเอเดือนพฤศจิกายนที่จะถึงนี้ คาดว่าตัวโครงการจะแล้วเสร็จในช่วงสิ้นปี 2565
6. เดอะ ปาร์ค พัฒนาโดยบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด และบริหารงานโดยบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด ด้วยมูลค่ากว่า 20,000 ล้านบาท บนอยู่หัวมุมถนนพระราม 4 ตัดกับถนนรัชดาภิเษก ภายในโครงการประกอบไปด้วยพื้นที่สำนักงานเกรดเอ 60,000 ตารางเมตร พื้นที่ร้านค้าปลีกระดับพรีเมียม ร้านอาหาร ซูเปอร์มาร์เก็ตและศูนย์อาหาร บนพื้นที่ 12,000 ตารางเมตร โดยเปิดเฟสแรกช่วงปลายปี 2562 ที่ผ่านมา คาดว่าจะเสร็จเสร็จสมบูรณ์ทั้งโครงการปี 2566
7. หมอชิต คอมเพล็กซ์ โครงการของ “ซิโน-ไทย- สิงห์เอสเตท” อยู่บนที่ดินของกลุ่มซิโน-ไทย (บริษัท ซิโน-ไทย ดีเวล็อปเม้นท์ จำกัด(มหาชน)) โครงการรูปแบบผสมผสานมิกซ์ยูสที่สร้างเป็นตึกแฝดสูง 36 ชั้น มูลค่ารวมกว่า 12,000 ล้านบาท พื้นที่ใช้สอยรวมกว่า 70,000 ตารางเมตร ซึ่งเริ่มการก่อสร้างไปแล้วและมีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2566
8.ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค โรงแรมดุสิตธานีเดิมจะถูกพัฒนาใหม่ให้เป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ภายใต้การร่วมทุนของบริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) และ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) แบ่งเป็น 3 อาคาร ซึ่งจะประกอบไปด้วย โรงแรมดุสิตธานีแห่งใหม่ อาคารที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก งบลงทุนโครงการกว่า 36,000 ล้านบาท มีแผนที่จะเปิดส่วนที่เป็นศูนย์การค้าและโรงแรมดุสิตธานีโฉมแห่งในปี 2564-2565 และจะเปิดให้บริการทั้งโครงการได้ในปี 2567
9. วัน แบงค็อก จากการร่วมมือกันระหว่าง บริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) และบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด มูลค่าการลงทุนโครงการมากกว่า 120,000 ล้านบาท นับเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ภาคเอกชนที่มีขนาดใหญ่ที่สุดเท่าที่เคยมีมาในประเทศไทย ส่งเสริมให้เป็นเมืองศูนย์กลางของอาเซียน บนพื้นที่โครงการ 104 ไร่ บริเวณสวนลุมไนท์บาซาร์เก่า ตามแผนคาดว่าเปิดให้บริการเฟสแรกในปี 2566 และก่อสร้างทั้งโครงการจบในปี 2569
ทั้งนี้มีความเห็นจาก “คุณธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด ประเมินว่า หลังวิกฤติโควิด ความต้องการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน ตลอดจนศูนย์การค้า มีแนวโน้มลดลง ดังนั้นซัพพลายใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้นผ่านในรูปของ มิกซ์ยูส ช่วง 3 ปีข้างหน้า คงได้รับผลกระทบแน่นอน
ดังนั้น สิ่งที่เจ้าของโครงการต้องเตรียมตัว คือ รักษาฐานลูกค้าเก่าของตัวเองไว้ให้เหนียวแน่น เพราะเมื่อดีมานด์ลดลง ประเด็นที่จะตามมา คือ “สงครามราคา” เพื่อดึงดูดลูกค้ามาใช้บริการ
ด้าน “คุณภัทรชัย ทวีวงศ์” รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด ระบุว่า พื้นที่เช่าโดยรวมของอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา มีรวมทั้งสิ้น 8.85 ล้านตารางเมตร มีอัตราเช่าอยู่ที่ 95.3% ถือว่าค่อนข้างสูง แต่ช่วงไตรมาส 2 เชื่อว่า อาคารสำนักงานให้เช่าบางส่วนอาจโดนผลกระทบจากโควิด-19 ทำให้หลายบริษัทต้องหยุดกิจการ ซึ่งบริษัทเหล่านี้ต้องปรับตัวโดยการลดต้นทุน ลดพนักงาน และอาจกระทบเป็นลูกโซ่มายังอาคารสำนักงานให้เช่า เพราะบริษัทเหล่านี้อาจเลือกลดขนาดพื้นที่เช่า เพื่อที่จะลดต้นทุนลง
ขณะที่ อีไอซีคาดว่าในช่วงปี 2019-2023 จะมีอุปทานใหม่ของพื้นที่ค้าปลีก ให้เช่าอยู่ที่ 1.7 แสนตารางเมตรต่อปี (ซึ่งเป็นพื้นที่ในโครงการมิกซ์ยูสราว 50% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด) ขณะที่ อุปสงค์ใหม่มีอยู่เพียงปีละ 1.4 แสนตารางเมตร (ชะลอตัวลงจากช่วงปี 2014-2018 ที่มีอุปสงค์ใหม่อยู่ที่ 2.6 แสนตารางเมตรต่อปี) จึงส่งผลให้ “อัตราการปล่อยเช่า” จะมีแนวโน้มปรับตัวลงอยู่ที่เฉลี่ย 94% ในอีก 4 ปีข้างหน้าจาก 97% ในปี 2017 ซึ่งเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่เริ่มจัดเก็บข้อมูลในปี 2006
อย่างไรก็ดี ข้อมูลของอีไอซี ประเมินไว้ช่วงเดือนมกราคม 2563 หรือต้นปีซึ่งยังไม่เกิดการระบาดของโควิด -19 ที่รุนแรงและขยายวงกว้าง ดังนั้นโอกาสที่อุปทานจะล้นตลาด เพราะดีมานด์ลดลงกว่าที่คาดการณ์จึงก็มีความเป็นได้สูง หรืออีกนัยหนึ่งคือ “ความเสี่ยง” ของโครงการ “มิกซ์ยูส” ที่อาจมีปัญหา “โอเวอร์ซัพพลาย”
อีกประเด็นที่เกี่ยวข้องกับโครงการมิกซ์ยูส ที่น่าสนใจต้องติดตามคือ ช่วงปีที่ผ่านมา โครงการมิกซ์ยูสกำลังขยายตัวอย่างก้าวกระโดด ธนาคารแห่งประเทศไทย (บทวิเคราะห์ของ “ธนันธร มหาพรประจักษ์” ฝ่ายนโยบายการเงิน ธปท. ) พบว่า เมื่อโครงการมิกซ์ยูสสร้างแล้วเสร็จ ผู้ประกอบการมักจะกระจายความเสี่ยงของตนโดยนำโครงการมาขายให้นักลงทุนรายย่อยผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือที่เรียกสั้น ๆ ว่ากอง REIT (Real Estate Investment Trust) ทำให้ผู้ประกอบการสามารถระดมทุนเพื่อนำไปลงทุนโครงการอื่นต่อไป
ซึ่งการระดมทุนจาก REIT ที่มีแนวโน้มสูงขึ้นอาจทำให้ผู้ประกอบการมีพฤติกรรมแสวงหาผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูงขึ้นมากเกินไป และอาจนำไปสู่การเปิดโครงการที่ไม่สอดคล้องกับอุปสงค์ จนส่งผลให้เกิดปัญหาอุปทานส่วนเกินทั้งในตลาดที่อยู่อาศัย ตลาดอาคารสำนักงาน และตลาดค้าปลีกได้ในอนาคต
นอกจากนี้ ในด้านนักลงทุน เนื่องจากกอง REIT มีรายละเอียดค่อนข้างซับซ้อน หากนักลงทุนขาดความรู้ความเข้าใจในตัวผลิตภัณฑ์และประเมินความเสี่ยงของกอง REIT ต่ำเกินไป อาจส่งผลกระทบต่อฐานะการเงินของนักลงทุนเองและอาจนำไปสู่การสะสมความเปราะบางและสร้างความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินของไทยในภาพรวมได้
ดังนั้น ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจลงทุนในผลิตภัณฑ์ทางการเงินใด ๆ หรือหลีกเลี่ยงการลงทุนหากไม่มีความรู้ความเข้าใจในตัวผลิตภัณฑ์ที่จะลงทุน
