โฉนดที่ดิน ครุฑแต่ละสี บอกสิทธิ์ต่างกัน แบบไหนสามารถซื้อขายได้?

โฉนดที่ดิน: เอกสารสิทธิ์สำคัญที่คนถือครองที่ดินต้องรู้

“โฉนดที่ดิน” ไม่ได้เป็นเพียงกระดาษแผ่นหนึ่งที่ใช้ยืนยันว่าใครเป็นเจ้าของที่ดิน แต่เป็นเอกสารสิทธิ์ที่มีความสำคัญต่อการซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์ จำนอง และการใช้ประโยชน์จากที่ดินในระยะยาว การทำความเข้าใจว่าโฉนดคืออะไร ตรวจสอบอย่างไร และต้องระวังประเด็นใด จึงเป็นเรื่องที่เจ้าของที่ดินและผู้ที่กำลังจะซื้อที่ดินไม่ควรมองข้าม

โฉนดที่ดินคืออะไร

โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 จ. เป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งระบุข้อมูลสำคัญ เช่น ตำแหน่งที่ตั้ง เนื้อที่ และรายละเอียดเกี่ยวกับแปลงที่ดิน ผู้ถือกรรมสิทธิ์สามารถดำเนินการทางกฎหมายกับที่ดินได้ตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

อย่างไรก็ตาม การมีเอกสารที่เกี่ยวข้องกับที่ดินไม่ได้หมายความว่าเอกสารทุกประเภทจะมีสถานะเป็น “โฉนด” หรือให้สิทธิในระดับเดียวกัน ดังนั้น ก่อนซื้อหรือรับโอนที่ดินจึงควรตรวจสอบประเภทของเอกสารสิทธิ์ให้ชัดเจน

ไขคำตอบ โฉนดครุฑ แต่ละสี ต่างกันอย่างไร

- โฉนดที่ดิน (ตราครุฑสีแดง)

โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) คือ หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ตินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" ซึ่งออกให้ ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน ผู้เป็นเจ้าของโฉนดที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ใม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

- หนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.๓. น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข.) หมายความว่า หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว ถือว่ามีสิทธิครอบครอง

- น.ส.๓ ก.(ตราครุฑสีเขียว)  

ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซื้อขาย โอน จำนองได้

- น.ส.๓ (ตราครุฑสีดำ)  

ออกให้แก่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินทั่วๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดดำแหน่งที่ดีงที่ดีนที่แน่นอนหรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของนายอำเภอ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก)

- น.ส.๓ ข. (ตราครุฑสีดำ) 

ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ เช่นเดียวกับ น.ส.๓ แต่เป็นที่ที่รัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของนายอำเภอ (เจ้าพนักงานที่ดินเป็นผู้อผู้ออก)

- ทรัพย์อิงสิทธิ (ตราครุฑสีน้ำเงิน)

คือเอกสารใบแทนโฉนดหรือสิทธิห้องชุด สำหรับให้ต่างชาติถือครองได้ ใช้งานแทนโฉนดจริงได้เกือบทุกอย่าง เช่น ก่อสร้าง จำนอง ซื้อขาย โอน ตกทอด

ภาพจาก PRT : คลังสารสนเทศรัฐสภา

รู้ก่อนพร้อมกว่า! เจาะลึกการออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจ

การมี โฉนดที่ดิน เปรียบเหมือนการได้กุญแจทองที่รับรองสิทธิในที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย หลายคนอาจยังถือเอกสารสิทธิอย่าง ส.ค.1, น.ส.3, น.ส.3 ก. อยู่ และอยากเปลี่ยนเป็นโฉนดเพื่อความมั่นใจ แต่ไม่รู้ว่าจะต้องทำอย่างไร ข่าวดีคือ กรมที่ดินมี โครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน ที่ช่วยให้ประชาชนได้โฉนดโดยไม่ต้องเอกชนเสียค่าใช้จ่ายมากมาย และยังเป็นการออกโฉนดที่ดินแบบ “เชิงรุก” ไม่ต้องดำเนินเรื่องเองให้วุ่นวาย

วิธีการออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจ

กรมที่ดินดำเนินการได้ 2 วิธีหลัก ได้แก่

** 1.1 การเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินที่มีการรังวัดปักหลักเขต

อ้างอิงตาม มาตรา 58 และ 58 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

เป็นวิธีที่เจ้าหน้าที่จากกรมที่ดินจะ “ลงพื้นที่” ไปทำการรังวัดและสอบสวนสิทธิ โดยเจ้าของที่ดินหรือตัวแทนเป็นผู้นำพนักงานเจ้าหน้าที่ไปทำการรังวัดปักหลักเขตที่ดิน เพื่อยืนยันสิทธิของตน

การเดินสำรวจแบบนี้แบ่งเป็น 2 ประเภทย่อย คือ

• ภาคพื้นดิน → ใช้กับพื้นที่สวน ไร่ หรือพื้นที่มีสิ่งปกคลุมที่ไม่เห็นชัดจากภาพถ่ายทางอากาศ

• ใช้แผนที่ถ่ายทางอากาศ → ใช้กับพื้นที่โล่ง เช่น ที่นา เจ้าหน้าที่จะนำแผนที่ถ่ายทางอากาศมาอ้างอิงแล้วปักเขต

ปัจจุบัน การเดินสำรวจ กรมที่ดินได้นำนวัตกรรมระบบโครงข่ายดาวเทียมแบบจลน์ (RTK GNSS Network) ซึ่งเป็นการนำเทคโนโลยีการบริการเชิงข้อมูลตำแหน่ง (Location – based service) ที่มีจุดเด่นในด้านความถูกต้องแม่นยำสูง สะดวกรวดเร็วและเป็นที่ยอมรับในระดับสากลมาใช้ในการรังวัดให้กับประชาชน

** 1.2 การเปลี่ยน น.ส.3 ก. เป็นโฉนดที่ดิน

ใช้ได้เฉพาะ ที่ดิน ที่มีเอกสารสิทธิ ประเภท น.ส.3 ก. เท่านั้น

จุดเด่นคือ ไม่ต้องปักหลัก ไม่ต้องรังวัดใหม่ เจ้าหน้าที่จะเปลี่ยนเอกสารให้โดยตรงตามระวางแผนที่ เมื่อเสร็จแล้วจะประกาศวันแจกโฉนด พร้อมยกเลิก น.ส.3 ก. เดิม

ปัจจุบัน การเดินสำรวจไม่มีการประกาศให้ดำเนินการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินด้วยวิธีนี้

2. ขั้นตอนการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน

แม้เจ้าของที่ดินไม่ต้องไปยื่นคำขอ แต่ก็มีการเตรียมตัวดังนี้

1. เจ้าหน้าที่ประชุมนัดหมายล่วงหน้า เพื่อแจ้งกำหนดการรังวัด

2. เจ้าของที่ดินเตรียมพร้อม

- จัดเตรียมที่ดินด้วยการถากถางแนวเขตที่ดิน

- ผู้นำพนักงานเจ้าหน้าที่ไปทำการรังวัดปักหลักเขตที่ดิน

- จัดเตรียมเอกสารที่เกี่ยวข้อง เช่น ส.ค.1, น.ส.3, น.ส.3 ก.,บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน

- ให้ถ้อยคำต่อเจ้าหน้าที่ และลงชื่อในแบบสอบสวน

3. ประกาศแจกโฉนดที่ดิน ล่วงหน้า 30 วัน โดยปิดประกาศในที่เปิดเผย ณ สำนักงานที่ดินแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ สำนักงานเขตหรือที่ว่าการอำเภอแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ สานักงานเทศบาลหรือที่ทำการองค์การบริหารส่วนตำบล หรือที่ทำการองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นรูปแบบพิเศษแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ และที่ทาการกำนันแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ แห่งละหนึ่งฉบับ

4. วันนัดแจกโฉนด เจ้าของที่ดิน หรือทายาทต้องไปรับด้วยตนเอง หรือมอบอำนาจให้ผ้แทนไปรับมอบโฉนดที่ดินแทน

3. ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย

กรณีการเดินสำรวจรังวัดปักหลักเขต

ค่าธรรมเนียมออกโฉนด

- พื้นที่ไม่เกิน 20 ไร่ → แปลงละ 50 บาท

- เกิน 20 ไร่ → ส่วนที่เกินไร่ละ 2 บาท (เศษของไร่คิดเป็นหนึ่งไร่)

- ค่าหลักเขต → แปลงละ 60 บาท (เหมาจ่าย ไม่จำกัดจำนวนหลัก)

-ค่ามอบอำนาจ (ถ้ามี) → 20 บาท

-อากรมอบอำนาจ → 30 บาท

กรณีเปลี่ยน น.ส.3 ก. เป็นโฉนด

ฟรี! ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายใด ๆ

4. ทำไมการออกโฉนดจึงสำคัญ?

- มี เอกสารสิทธิ์ชัดเจน ถูกต้องตามกฎหมาย

- ใช้เป็น หลักประกันกู้เงิน จากธนาคารหรือสถาบันการเงิน

- ป้องกันปัญหาการถูกบุกรุกหรือโต้แย้งสิทธิ

- โอน ซื้อ ขาย หรือมรดกได้สะดวก

 สรุปสั้น ๆ

การออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจเป็นการทำให้สิทธิในที่ดินของคุณ “ชัดเจนที่สุด” เจ้าของที่ดินไม่ต้องกังวลเรื่องขั้นตอนซับซ้อน เพราะเจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะดำเนินการให้ เพียงแค่เตรียมเอกสาร นำพนักงานเจ้าหน้าที่ไปทำการรังวัดปักหลักเขตที่ดิน และรอรับโฉนดที่ดิน

ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ กรมที่ดิน