"ทริสเรทติ้ง" คาดดีมานด์ที่ดิน "นิคมฯ" ปี 69-71 ทะลุหมื่นไร่ BOI ไฟเขียว 1 ล้านลบ. ลงทุน Cloud Services หนุน

ทริสเรทติ้งคาดว่าอุปสงค์ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องต่อไปในระหว่างปี 2568-2569 หลังจากที่ฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยในปี 2563 โดยยอดขายที่ดินล่วงหน้าของผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตเพิ่มขึ้นจากระดับปกติที่ประมาณ 2,000 ไร่ต่อปีในช่วงก่อนการระบาดของโรคโควิด19 มาสู่จุดสูงสุดใหม่ที่ 6,021 ไร่ในปี 2567 การเติบโตที่แข็งแกร่งนี้ได้รับแรงหนุนจาก FDI ที่ไหลเข้ามาเพื่อการขยายและย้ายฐานการผลิตของอุตสาหกรรมหลัก ๆ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งอุตสาหกรรมเป้าหมาย เช่น ยานยนต์ไฟฟ้า (Electric Vehicle - EV) และเซมิคอนดักเตอร์ ทั้งนี้ ในระหว่างปี 2567-2568 บริษัทเทคโนโลยีของสหรัฐฯ หลายแห่งก็ได้ประกาศแผนการสร้างศูนย์ข้อมูล (Data Center) ในประเทศไทยด้วยเช่นกันปัจจัยพื้นฐานที่ดึงดูดการลงทุนจากอุตสาหกรรมเหล่านี้

ได้แก่ สิทธิประโยชน์ทางภาษีของไทย โครงสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่ง ระบบโลจิสติกส์ที่ครบวงจร และแหล่งจ่ายพลังงานที่เพียงพอทั้งนี้ พื้นที่ที่น่าดึงดูดใจที่สุดสําหรับ FDI ดูเหมือนจะเป็น EEC โดย ณ เดือนกันยายน 2568 เฉพาะเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมเป้าหมายใน EEC ก็มีการจัดตั้งขึ้นแล้วถึง 28 เขตและอยู่ในระหว่างดําเนินการอีก 4 เขตผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมสามารถฟื้นตัวท่ามกลางแรงต้านที่เกิดขึ้นทั่วโลก 3 ธันวาคม 2568

ในขณะที่ความตึงเครียดทางด้านภูมิรัฐศาสตร์ ตลอดจนนโยบายการค้าที่เปลี่ยนแปลงไปการแข่งขันในระดับภูมิภาคที่เพิ่มมากขึ้น และความไม่แน่นอนของการเมืองภายในประเทศอาจส่งผลกระทบต่อความรู้สึกของนักลงทุนในระยะใกล้ แต่ปัจจัยพื้นฐานที่สําคัญยังคงสนับสนุนการเติบโตอย่างต่อเนื่องของอุปสงค์ในภาคนิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทย

FDI ที่ไหลเข้าสู่ประเทศไทยยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยมีอัตราเติบโตเฉลี่ยที่ระดับ 3% ต่อปีนับตั้งแต่ปี 2559 โดย FDI จากจีนมีอัตราการเติบโตสูงกว่าค่าเฉลี่ยโดยรวมอย่างมีนัยสําคัญซึ่งอยู่ที่ระดับประมาณ 7% ในช่วง 7 ปีที่ผ่านมา การเร่งตัวขึ้นนี้สะท้อนถึงทั้งกลยุทธ์ “China Plus One”ที่บริษัทข้ามชาติต่าง ๆ กําลังกระจายการผลิตนอกประเทศจีนเพื่อลดความเสี่ยงของห่วงโซ่อุปทานและการขยายฐานการผลิตของจีนในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

ทั้งนี้ การเติบโตของ FDI จากจีนนี้ได้นําพาอุตสาหกรรมต่างๆ เข้ามาสู่ประเทศไทย โดยตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือการผลิตรถยนต์ไฟฟ้าซึ่งการเพิ่มขึ้นของ FDI ดังกล่าวสอดคล้องกับยอดขายที่ดินที่สูงขึ้นของผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมที่ได้รับการจัดอันดับเครดิต

ในทางตรงกันข้าม FDI จากประเทศญี่ปุ่นกลับชะลอตัวเนื่องจากผู้ผลิตญี่ปุ่นบางรายได้ย้ายการลงทุนไปยังประเทศเวียดนามเนื่องจากต้นทุนแรงงานที่ต่ํากว่าและเงื่อนไขทางการค้าที่ได้รับสิทธิพิเศษ ในขณะที่รัฐบาลไทยก็ได้ตอบสนองด้วยการเสนอมาตรการต่างๆ เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันเอาไว้เช่น การริเริ่มกลไก “Thailand Fast Pass” เพื่อลดระยะเวลาในการอนุมัติโครงการที่เป็นเชิงกลยุทธ์ และสําหรับในปี 2569 สํานักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ก็วางแผนจะพัฒนาแรงงานทักษะสูงสําหรับอุตสาหกรรมใหม่ ๆ และให้เงินช่วยเหลือเพื่อสนับสนุนผู้ประกอบการไทยในการยกระดับการดําเนินงาน

ส่วนความกังวลในเรื่องอัตราภาษีศุลกากรต่างตอบแทนก่อนหน้านี้ก็ได้รับการแก้ไขโดยภาษีอัตราสุดท้ายลดลงมาอยู่ที่ 19% (จากเดิม 36%) ในระยะยาว สิ่งนี้อาจช่วยให้ประเทศไทยยังคงรักษาสถานะในการแข่งขันในฐานะที่เป็นจุดหมายปลายทางของการลงทุนเอาไว้ได้และสนับสนุนอุปสงค์สําหรับนิคมอุตสาหกรรมแม้จะมีการแข่งขันในระดับภูมิภาคก็ตาม

ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตหลายรายได้ขยายกิจการเข้าสู่เวียดนามเพื่อคว้าโอกาสในการเติบโตและสร้างความหลากหลายของกระแสรายได้ ประเทศเวียดนามมีการเสนอข้อได้เปรียบที่น่าสนใจแก่นักลงทุนไม่ว่าจะเป็นต้นทุนแรงงานที่ต่ํากว่าและการเข้าถึงตลาดโดยผ่านข้อตกลงการค้าเสรีที่ครอบคลุม เช่น ข้อตกลงการค้าเสรีระหว่างสหภาพยุโรป-เวียดนามและข้อตกลงการค้าเสรีเวียดนาม-สหภาพเศรษฐกิจยูเรเชียเป็นต้น

ปัจจุบันเวียดนามมีสัดส่วนรายได้จากการดําเนินงานที่ระดับ 9%-15% ของรายได้จากการดําเนินงานรวมของผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตและคิดเป็น 5%-15% ของสินทรัพย์รวมของผู้ประกอบการดังกล่าว ส่วนยอดขายที่ดินก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเนื่องจากผู้ประกอบการยังคงมีการลงทุนและขยายการพัฒนาที่ดินอย่างต่อเนื่อง การเติบโตนี้ยังคงดําเนินต่อไปแม้จะมีการแข่งขันที่รุนแรงและความท้าทายเชิงโครงสร้าง เช่น ความล่าช้าในการเวนคืนที่ดิน ความไม่แน่นอนด้านกฎระเบียบ รวมทั้งโครงสร้างพื้นฐานด้านโลจิสติกส์และการจ่ายกระแสไฟฟ้าที่ยังไม่ได้รับการพัฒนา

อุตสาหกรรมดิจิทัลคาดว่าจะเป็นปัจจัยผลักดันการลงทุนในประเทศไทยในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าโดยได้รับแรงหนุนจากสิทธิประโยชน์การลงทุนที่ได้รับการอนุมัติจาก BOI ที่เพิ่มขึ้น ทั้งนี้ ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 อุตสาหกรรมดิจิทัลครองส่วนแบ่ง 30%ของมูลค่าที่ได้รับการอนุมัติทั้งหมด ส่งผลให้โครงการที่ได้รับการอนุมัติจาก BOI มีมูลค่าถึง 1.1 ล้านล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นเกือบ 50% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าโดยการเติบโตนี้ส่วนใหญ่มาจากการลงทุนในศูนย์ข้อมูล โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากสิงคโปร์

ความน่าเชื่อถือของประเทศไทยในด้านการจัดหาพลังงานและการพัฒนาพลังงานหมุนเวียนที่มีแนวโน้มดีซึ่งเป็นข้อกําหนดสําคัญสําหรับการดําเนินงานศูนย์ข้อมูลทําให้ประเทศไทยเป็นทําเลที่น่าสนใจสําหรับโครงสร้างพื้นฐานด้านบริการคลาวด์ (Cloud Services) แต่ในทางกลับกัน ภาคอุตสาหกรรมเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ซึ่งครั้งหนึ่งเคยเติบโตอย่างรวดเร็วกลับมีอัตราการเติบโตที่ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดในมูลค่าโครงการที่ได้รับการอนุมัติ

พื้นที่ EEC ซึ่งมีนิคมอุตสาหกรรม 28 แห่งที่ได้รับการอนุมัติให้เป็นเขตส่งเสริมกําลังเติบโตอย่างแข็งแกร่งอันเป็นผลมาจากสิทธิพิเศษด้านการลงทุนและสิทธิประโยชน์ทางภาษีที่เพิ่มขึ้น ทั้งนี้ ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 จํานวนการยื่นขอรับการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI สําหรับอุตสาหกรรมเป้าหมายใน EEC เพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความสนใจของนักลงทุนที่เพิ่มสูงขึ้น

การพัฒนาที่ดินมีการกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่จังหวัดระยองและชลบุรีซึ่งตั้งอยู่ในจุดยุทธศาสตร์ใจกลางเขตส่งเสริม ดังนั้น เพื่อตอบสนองต่ออุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นและอัตราการครอบครองที่สูงขึ้นผู้พัฒนารายใหญ่ซึ่งรวมถึงผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตได้มีการซื้อและรวมที่ดินกันอย่างแข็งขัน

ในขณะที่อุปสงค์ในการลงทุนยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง การพัฒนาที่ดินจึงเริ่มขยายตัวออกไปยังบริเวณรอบนอกแต่การแข่งขันเพื่อแย่งชิงที่ดินขนาดใหญ่ที่เหมาะสมกลับทําให้ต้นทุนการได้มาซึ่งที่ดินเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้ ข้อมูลจาก CBRE ระบุว่าผู้ประกอบการมีการพัฒนาที่ดินประมาณ 10,000 ไร่ซึ่งคาดว่าจะพร้อมสําหรับการขายในพื้นที่ EEC ในระหว่างปี 2569 ถึง 2571

ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดําเนินงานของผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจะยังคงค่อนข้างคงที่โดยได้รับผลกระทบเพียงเล็กน้อย จากความล่าช้าในการโอนที่ดินอันเนื่องมาจากความไม่แน่นอนของภาษีศุลกากรของสหรัฐฯทั้งนี้ รายได้จากการดําเนินงานในเวียดนามและธุรกิจสาธารณูปโภคภายในประเทศน่าจะช่วยรักษาการเติบโตของรายได้และ EBITDA เอาไว้

ทริสเรทติ้งคาดว่า EBITDA โดยรวมของผู้ประการจะค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้นโดยได้รับแรงหนุนจากยอดขายที่ดินที่เพิ่มขึ้นและอัตรา EBITDA (EBITDA Margin) ที่มั่นคงโดยเฉลี่ยซึ่งอยู่ที่ระดับเกือบ 40% และแม้ว่าภาระหนี้จะเพิ่มขึ้นจากการซื้อที่ดินในราคาที่สูงขึ้นแต่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA น่าจะยังคงค่อนข้างคงที่โดยอยู่ที่ระดับประมาณ 5 เท่าเนื่องจาก EBITDA เติบโตควบคู่กันไป

ความเสี่ยงในด้านลบที่มีต่ออันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจเกิดขึ้นจากการขยายธุรกิจอย่างรวดเร็วซึ่งส่งผลให้หนี้สินทางการเงินเพิ่มสูงขึ้นเกินกว่าที่ทริสเรทติ้งคาดไว้ หรือผู้ประกอบการมีผลการดําเนินงานอ่อนแอกว่าที่คาดไว้เนื่องจากการขายและการโอนที่ดินที่ล่าช้า