“ธุรกิจนิคมฯ” ท้าทายยอดขายต่ำสุดรอบ 3 ปี

SCB EIC มีการประเมินถึงธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม พบว่า ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก จากปัญหาความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และผลกระทบจากนโยบายภาษีของสหรัฐฯ ส่งผลให้ภาพรวมการลงทุนจากต่างประเทศในไทยเปลี่ยนแปลงตามไปด้วย และส่งผลต่อเนื่องมายังความต้องการที่ดินนิคมอุตสาหกรรม รวมถึงพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่า 

“คาดว่า ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมไทยในปี 2569  มีแนวโน้มชะลอตัวลงเล็กน้อยจากปีก่อนหน้า โดยยอดโอนที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 2,800 ไร่ ถือว่าต่ำสุดในรอบ 3 ปี ตามยอด Pre-sale และ Backlog ในปี 2568  ที่ลดลงเหลือ 3,100 ไร่ จากในปี 2567 อยู่ที่ 4,700 ไร่”   ตรงนี้เกิดจากนักลงทุนยังรอประเมินสถานการณ์  และรอความชัดเจนของนโยบายกำแพงภาษีสหรัฐฯ 

แต่ถ้าดูความต้องการที่ดินในนิคมฯ ในปี 2569 จะยังคงอยู่ในระดับสูง โดยได้รับปัจจัยหนุนจากการลงทุนด้านดิจิทัลที่เติบโต, นโยบายส่งเสริมการลงทุนของภาครัฐในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษและอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง รวมถึงนโยบายส่งเสริมพลังงานสะอาด เช่น Utility Green Tariff และ Direct PPA ที่ช่วยดึงดูดการลงทุนทั้งโรงผลิตไฟฟ้าพลังงานสะอาดและอุตสาหกรรมที่ต้องการพลังงานสะอาดสูง 

พบว่าที่ดินพร้อมขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นราว 3,200 ไร่ ตามการประกาศแผนพัฒนา และการเปิดพื้นที่ใหม่ของผู้ประกอบการ โดยส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในพื้นที่ EEC ที่ได้รับความนิยมจากนักลงทุนต่างชาติ

ที่ช่วงที่ผ่านมาการเติบโตของการลงทุนของไทย ส่วนใหญ่เป็นการลงทุนในกลุ่มดิจิทัลและอิเล็กทรอนิกส์ 

ส่วนแนวโน้มในระยะข้างหน้า แม้อุตสาหกรรมหลักที่เข้ามาลงทุนในไทยจะยังคงใกล้เคียงกับช่วงก่อนหน้า แต่รูปแบบการลงทุนจากต่างประเทศเริ่มเปลี่ยนแปลงไปสู่กิจการย่อยที่มีมูลค่าเพิ่มสูงมากขึ้น ทั้งกลุ่มเทคโนโลยีขั้นสูง กลุ่มดิจิทัล กลุ่ม EV Ecosystem และกลุ่มอุตสาหกรรมที่สอดคล้องกับเทรนด์อนาคตอย่างอุปกรณ์ทางการแพทย์ และ Future food 

อีกทั้ง การลงทุนยังมีแนวโน้มเป็นโครงการขนาดเล็กมากขึ้น ซึ่งคาดว่าเป็นการเข้ามาลงทุนเพื่อเชื่อมต่อ Supply chain ในไทยหรือในอาเซียน รวมถึงการลงทุนตามผู้ผลิตรายใหญ่ที่เข้ามาตั้งฐานการผลิตในไทยในช่วงก่อนหน้า ซึ่งการเข้ามาลงทุนอย่างต่อเนื่องของนักลงทุนต่างชาติ จะเป็นปัจจัยขับเคลื่อนความต้องการที่ดินนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าในปี 2569

พาไปดูความต้องการโรงงานสำเร็จรูปให้เช่า ยังมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่อง โดยมีสัญญาการเช่าเพิ่มขึ้นราว 60,000 ตร.ม.จากการลงทุนในโครงการขนาดเล็กที่เพิ่มมากขึ้น ซึ่งการเช่าโรงงานสำเร็จรูปจะช่วยลดต้นทุนการก่อสร้างโรงงานและสามารถเริ่มต้นการผลิตได้อย่างรวดเร็ว 

ขณะที่การเปิดพื้นที่เช่าใหม่เข้าสู่ตลาดคาดว่าจะอยู่ที่ราว 120,000 ตร.ม.ซึ่งแม้จะชะลอตัวจากปี 2568 ที่มีการเร่งขยายพื้นที่รองรับการกระจายฐานการผลิตของต่างชาติ แต่ปริมาณดังกล่าวยังเป็นไปตามแผนการขยายพื้นที่ของผู้ประกอบการ เพื่อเติมเต็มพื้นที่ว่างที่ลดลงในช่วงปี 2567-2568

แม้ภาพรวมธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมและโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าจะยังอยู่ในทิศทางบวก แต่ผู้ประกอบการยังต้องเผชิญกับความเสี่ยงของแนวโน้มการลงทุนที่มีความไม่แน่นอนสูง ในปลายประเด็น

1. นโยบายการค้าสหรัฐฯ ซึ่งส่งผลต่อการส่งออกสินค้าไทยในตลาดสหรัฐฯ โดยเฉพาะในกลุ่มอิเล็กทรอนิกส์และยานยนต์

2. การปรับนโยบายส่งเสริมการลงทุนของไทย เพื่อป้องกันสินค้าถ่านลำ(Transshipment)

3. นโยบายส่งเสริมการลงทุนของประเทศในอาเซียน เช่น การพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษร่วมสิงคโปร์-มาเลเซียที่มีแนวโน้มดึงความสนใจของนักลงทุนต่างชาติได้ ซึ่งปัจจัยดังกล่าวมีโอกาสส่งผลต่อทิศทางการเข้ามาลงทุนในไทย รวมถึงความต้องการที่ดินนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าของไทยในระยะข้างหน้า

SCB EIC มองว่า ผู้ประกอบการธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมและโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าต้องเตรียมพร้อมสู่ยุคอุตสาหกรรมใหม่

การเปลี่ยนผ่านสู่ยุคอุตสาหกรรมใหม่ยังเป็นความท้าทายสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องเตรียมพร้อม ในหลายเรื่อง

1. แนวโน้มการผลิตที่มุ่งสู่เทคโนโลยีขั้นสูงมากขึ้น เช่น EV, Semiconductor, Biotech และ Data center ซึ่งต้องการสาธารณูปโภคที่มีคุณภาพสูงและเสถียรภาพ ทั้งระบบไฟฟ้า น้ำ และโครงข่าย Fiber Optic

2. มาตรฐานความยั่งยืน ที่ผลักดันให้เกิดความต้องการบริการรูปแบบใหม่ ทั้งการเข้าถึงพลังงานสะอาด การบริหารจัดการน้ำที่ลดการรบกวนแหล่งน้ำธรรมชาติ และระบบจัดการขยะที่ปราศจากการฝังกลบ 

3. การเตรียมความพร้อมรองรับการเข้ามาลงทุนมากขึ้นของ Hyperscale data center ที่ต้องการโครงสร้างพื้นฐานที่มีความมั่นคงสูงสุดและที่ดินที่ปลอดภัยจากภัยพิบัติ 

การปรับนโยบายภาครัฐที่ให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับการลงทุน Data center ในพื้นที่นอก EEC ที่สูงกว่า อาจส่งผลให้ความต้องการที่ดินนอก EEC เพิ่มขึ้น ดังนั้น ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมจึงต้องเตรียมความพร้อมด้วยการยกระดับบริการสาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐานให้มีเสถียรภาพสูงสุด ควบคู่กับการสนับสนุนให้โรงงานภายในนิคมฯ สามารถเข้าถึงแหล่งพลังงานสะอาดได้อย่างสะดวกและมีประสิทธิภาพตามความต้องการของอุตสาหกรรมยุคใหม่ในระยะข้างหน้า