ราคาบ้าน VS เงินเดือนไทย ทำไมคนไทยซื้อบ้านยากขึ้นเรื่อยๆ ?

“คนไทยทุกคน มีที่อยู่อาศัยถ้วนทั่วและมีคุณภาพชีวิตที่ดีในปี 2579” 

เป็นวิสัยทัศน์ตามแม่บทการพัฒนาที่อยู่อาศัย 20 ปี ที่ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชาประกาศไว้ ตั้งแต่ปี 2561 และในปี 2566 วราวุธ ศิลปอาชา ในตอนที่ดำรงตำแหน่งรัฐมนตรีกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) ก็ได้ประกาศอีกครั้ง

แต่ปี 2579 ก็คือในอีก 10 ปีข้างหน้า คุณคิดว่าจะเป็นจริงไหม ที่คนไทยทุกคนจะมีบ้าน ในเมื่อปัจจุบันมีคนกว่า 5 ล้านครัวเรือนที่ยังไม่มีบ้าน และอีกหลายล้านเช่าอยู่ ? 

หากมาดูบทความ และการสำรวจของ The Economist ที่ชื่อ The world's most unaffordable housing is not where you think กลับพบว่า ไทยอยู่ในลิสต์อันดับต้นๆ ที่คนรู้สึกมีปัญหาเรื่องค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัย ตัวเลขจาก Gallup 2025 World Poll ที่สำรวจคนในมากกว่า 140 ประเทศ ด้วยคำถามว่า ในรอบ 12 เดือนที่ผ่านมา มีปัญหาด้านการเงินที่เกี่ยวข้องกับค่าที่อยู่อาศัยหรือไม่ ปรากฎว่าประเทศไทย มาถึงอันดับ 4 ที่ 40 เปอเซ็นต์! 

ในขณะที่อันดับ 1-3 ก็เป็นเพื่อนบ้านในเอเชียของเรา คือ ฟิลิปปินส์ที่ 55 เปอร์เซ็นต์ ตามด้วยศรีลังกา 54 เปอร์เซ็นต์ เมียนมา 49 เปอร์เซ็นต์ และรองจากไทยนั้นก็คือ จากนั้นเป็นบังกลาเทศ อินเดีย เกาหลีใต้ เนปาล อินโดนีเซีย และจีน

เห็นได้ว่า ล้วนแต่เป็นประเทศในเอเชีย ซึ่งธนาคารพัฒนาเอเชีย (ADB) ก็ชี้ว่า ประชากรในเมืองกว่า 40% ของทวีปนี้อาศัยอยู่ในที่พักอาศัยที่ไม่ได้มาตรฐานในบางด้าน และหลายๆ เมืองจะเผชิญปัญหาค่าที่พักอาศัยที่สมเหตุสมผลยากขึ้นเรื่อยๆ 

ไทยไม่ได้ติดท็อปแค่การสำรวจนี้เท่านั้น แต่เมืองหลวงของเราอย่างกรุงเทพฯ ยังติดท็อปอันดับ 1 ค่าที่อยู่อาศัยแพงที่สุดเมื่อเทียบกับค่าแรง โดยจากรายงานHousing Affordability Review 2025 โดย DWS บริษัทจัดการสินทรัพย์รายใหญ่ของเยอรมนี ที่วิเคราะห์ข้อมูลจาก 80 เมืองทั่วโลก และเปรียบเทียบระหว่างค่าเช่า และรายได้สุทธิของครัวเรือน พบว่า ครัวเรือนในกรุงเทพฯ ต้องใช้รายได้ถึง 80% เพื่อเช่าห้องชุดสองห้องนอน ซึ่งจำนวนนี้ แพงกว่าเมืองทุกแห่งในโลก และสูงกว่าค่าเฉลี่ยที่อยู่ที่ 38%

และเมืองที่ใช้รายได้น้อยสุดคือซอลต์เลคซิตี้ ในสหรัฐฯ ที่ใช้เพียง 20% เท่านั้น ทั้งนี่ยังไม่ใช่ครั้งแรก แต่กรุงเทพฯ ติดอันดับ 1 นี้มาถึง 2 ปีซ้อนแล้ว 

ซึ่งเกณฑ์ของ SDG ที่สหประชาชาติตั้งไว้ จะเห็นว่าที่อยู่อาศัยจะ ‘affordable’ หรือมีราคาที่จับต้องได้ก็ต่อเมื่อใช้เงินน้อยกว่า 30% ของรายได้ไปกับค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับที่พักอาศัย อาทิ การชำระหนี้จำนอง (กรณีซื้อ) การจ่ายค่าเช่าที่พัก (กรณีเช่า) รวมถึงจำพวกภาษี ประกัน และเงินค่าบริการต่าง ๆ ซึ่งไทยนั้นถือว่าเกินมากว่า 2 เท่าเลย

มาดูที่ข้อมูล Mapping the World's Prices 2025 จากธนาคาร Deutsche Bank สถาบันการเงินใหญ่ของเยอรมนีเอง ก็เผยว่า เงินเดือนสุทธิเฉลี่ยของคนไทยอยู่ที่ราว 28,600 บาทต่อเดือน ขณะที่ราคาซื้ออพาร์ตเมนต์ใจกลางเมืองอยู่ที่ราว 195,000 บาทต่อตารางเมตร เท่ากับว่าเงินเดือนของคนไทยทั้งปี ซื้อได้เพียง 2 ตารางเมตรเท่านั้น ซึ่งคอนโดทั่วไป 1 ห้องนอนนั้นอยู่ที่ 24 ถึง 35 ตารางเมตร

เท่ากับว่ากว่าจะซื้อได้ 1 ห้อง ต้องใช้เงินเดือน แบบไม่ใช้เลยมากกว่า 20 ปี ซึ่งข้อมูลนี้ก็ตรงกับศูนย์วิจัยกสิกรไทย ที่เปิดเผยข้อมูลมาในปลายปี 2024 ว่า ราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ สูงกว่ารายได้ครัวเรือนเฉลี่ยถึง 21 เท่า หรือ ต้องใช้เวลาถึง 21 ปี กว่าจะมีบ้านหรือคอนโดฯ ในเมืองกรุงได้สักยูนิต

เมื่อเทียบกับเมืองอื่นๆ อย่างเพื่อนบ้านในเอเชีย เราอาจจะใช้เวลาน้อยกว่าเล็กน้อย เช่นเมื่อเทียบกับ 

• โฮจิมินทร์ เวียดนาม ใช้เงินเดือน 25.3 ปี 

• ฮ่องกง ใช้เงินเดือนราว 25.1 ปี 

• มะนิลา ฟิลิปปินส์ ต้องใช้เงินเดือนราว 25 ปี 

• เซี่ยงไฮ้ใช้เงินเดือนสะสมมากถึง 23.6 ปี 

ก็เรียกได้ว่า เราติดใน TOP 5 อีกแล้ว 

อาจจะเรียกได้ว่า ราคาบ้านแพงขึ้นเรื่อยๆ ขณะที่เงินเดือนของคนไทยนั้น ขึ้นตามในระดับที่ช้ากว่ามาก ทำให้ราคาบ้าน หรือที่อยู่อาศัยนั้น ยิ่งจับต้องยากขึ้นเรื่อยๆ สำหรับคนไทย 

เมื่อเทียบราคากับ 10 ปีก่อนนั้นจะเห็นได้ชัดเลยว่า ราคาทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวทั่วประเทศในปี 2566 เพิ่มขึ้น 57.2% และ 42.5% เมื่อเทียบกับปี 2556 ขณะที่รายได้เฉลี่ยของครัวเรือนกลับเพิ่มขึ้นเพียง 15.2% ในระยะเวลาเดียวกัน ซึ่งต่างกันมากกว่า 3 เท่า ซึ่งดังนั้น เมื่อราคาบ้านสูงเร็วกว่ารายได้ ก็ไม่แปลกที่คนไทยจะเข้าถึงการซื้อบ้านน้อยลง เห็นได้จาก

ผลสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยปี 2569 จากศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ SCB EIC ที่พบว่า สัดส่วนของผู้ที่ยังไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้าอยู่ที่ร้อยละ 56 ของผู้ตอบแบบสอบถาม เพิ่มขึ้นจากผลสำรวจในปีก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ร้อยละ 47 และอยู่ในระดับสูงสุดในรอบ 4 ปี 

โดยสาเหตุของการไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย นอกเหนือจากเหตุผลหลัก ได้แก่ การมีที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว ล้วนเป็นเหตุผลทางเศรษฐกิจ เช่น ภาระค่าใช้จ่ายค่าครองชีพ ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงไม่สัมพันธ์กับรายได้ รวมถึงความกังวลต่อสถานการณ์เศรษฐกิจในอนาคต และภาระหนี้สูงยังเป็นปัจจัยหลักกดดันการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

ที่เห็นได้ชัดคือ เมื่อเทียบกับปีก่อน เหตผุลของความไม่มั่นใจสถานการณ์เศรษฐกิจในอนาคต จาก 7% ขึ้นมาถึง 15% และราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินไป จาก 4% ขึ้นมาถึง 9% 

ทั้งโครงสร้างประชากรช่วงอายุ 30-49 ปี ซึ่งเป็นวัยสร้างครอบครัวที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่ปัจจุบันมีจำนวน 19.3 ล้านคน ส่วนในระยะ 10 ปีถัดไปยังมีแนวโน้มลดลงเหลือเพียง 17.6 ล้านคน บางส่วนไม่จำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยใหม่เพราะได้จากมรดกตกทอด

ที่ผ่านมา ก็มีพรรคการเมืองอย่าง พรรคประชาชน และเพื่อไทย ที่มีนโยบายเกี่ยวกับบ้านให้ประชาชน อย่างนโยบาย สร้างสวัสดิการที่อยู่อาศัย 1 ล้านยูนิตใน 4 ปี ผ่านการอุดหนุนค่าเช่า สินเชื่อบ้านหลังแรก และเปลี่ยนผู้เช่าการเคหะฯ เป็นเจ้าของ ของพรรคประชาชน และบ้านเพื่อคนไทย โครงการที่อยู่อาศัยในที่ดินของรัฐ เป็นบ้านในราคาที่จับต้องได้

แต่เมื่อทั้งสองพรรคไม่ใช่พรรคหลักในรัฐบาล นโยบายเหล่านี้ก็เป็นไปได้ยาก เช่นเดียวกับสถานการณ์ของคนไทย ที่ดูจะตรงกับหลายๆ การสำรวจว่า ความฝันการซื้อบ้านยากขึ้นไปเรื่อยๆ จนต้องติดตามกันว่า ใน 10 ปี หรือปี 2579 คนไทยทุกคนจะมีบ้านตามยุทธศาสตร์ชาติที่เคยตั้งไว้ ได้หรือไม่