จะเกิดอะไรขึ้น? หากแบงก์ชาติผ่อนคลาย LTV อสังหาฯ

#ทันหุ้น - บล.บัวหลวง ระบุ เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว ธนาคารแห่งประเทศไทย (BOT) ได้มีการพูดคุยกับผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายถึงมุมมองต่อภาพกำลังซื้อในตลาดอสังหา โดยก่อนหน้านี้ BOT มองว่า LTV สูงนั้นเป็นลบต่อกลุ่มอสังหา เนื่องจากทำให้เกิดแรงเก็งกำไรอสังหาฯ มากไป หลังจากมีการควบคุม ตลาดอสังหาฯ ก็ปรับตัวลดลงต่อเนื่องมา (ยุติการผ่อนคลายมาตรการเมื่อต้นปี 2566) โดยยอด presales ปี 2566 ติดลบ 3% ต่อเนื่องด้วยปี 2567 ติดลบ 4% ดังนั้น ปัจจุบัน BOT อาจมอง LTV เปลี่ยนไปจากช่วงปีสองปีก่อน นอกจากนี้ เมื่อวาน รัฐมนตรีฯ คลัง ออกมาให้ความเห็นต่อการปล่อยสินเชื่อแบบยืดหยุ่นขึ้นของทางธนาคาร และ LTV โดยรายงานวันนี้ ฝ่ายวิจัยแบ่งมุมมองเป็น 2 กลุ่ม

(+) Property: มองบวกต่อภาพรวม โดยเฉพาะกลุ่มคอนโด หากดูสถิติย้อนหลังตอนเริ่มผ่อนมาตรการ LTV ชั่วคราวปลายปี 2564  ปีนั้น ตัวเลข presales แต่คอนโดเติบโตขึ้น 62% ในขณะที่ แนวราบเติบโตเพียง 12% หลักๆ ก็มาจากคนที่ซื้อบ้านหลังที่สองและสาม ส่วนใหญ่จะเป็นการซื้อบ้านใกล้ที่ทำงานมากขึ้น หรือ การซื้อลงทุนปล่อยเช่า 

ดังนั้น ตลาดคอนโดเลยเป็นสิ่งที่ตอบโจทย์ต่อบ้านหลังที่สองและสาม และเจาะลงไปที่ตลาดคอนโด ฝ่ายวิจัยคิดว่าควรเน้นไปที่กลุ่มมีคอนโดสร้างเสร็จพร้อมขาย (RTM) โดย SPALI มีคอนโด RTM มากที่สุดที่ 1.9 หมื่นล้านบาท รองลงมาคือ AP ที่ 1.1 หมื่นล้านบาท และ SIRI ที่ 7.1 พันล้านบาท ดังนั้น จากแนวโน้มเชิงบวกของมาตรการ LTV ที่มีโอกาสผ่อนคลายลงอีก เราจึงมีการปรับคำแนะนำขึ้นเป็น ซื้อเก็งกำไร (จากถือ) สำหรับ SPALI AP SIRI

(0/+) Bank: ฝ่ายวิจัยคาดว่า BOT ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ลง จะส่งผลบวกทางอ้อมต่อกลุ่มธนาคารให้มีความคล่องตัวในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ฝ่ายวิจัยไม่คาดว่าการผ่อนคลาย LTV จะช่วยหหนุนให้สินเชื่อของกลุ่มธนาคารเพิ่มขึ้นมากนักในปีนี้ เพราะประเมินว่าธนาคารยังให้ความสำคัญกับรายได้และความสามารถในการชำระหนี้ของลูกค้าเป็นหลัก 

โดยเฉพาะผู้ขอสินเชื่อที่ขอกู้หลังที่ 3 เป็นต้นไป โดยธนาคารที่จะได้ประโยชน์ทางอ้อม คือ ธนาคารที่มีสัดส่วนสินเชื่อบ้านมาก นำโดย SCB, TTB และ KTB