เคาะไป คุยไป : เคาะ CPN

#ทันหุ้น - CPN รายงานกำไรสุทธิ 3Q/25 สูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 5,424 ล้านบาท (+31%YoY, +26%QoQ) โดยผลักดันจากธุรกิจRetail (ศูนย์การค้า ศูนย์อาหาร สำนักงาน) ซึ่งคิดเป็นกว่า 90% ของรายได้รวม ที่ยังเติบโต 1%YoY, 1%QoQ ประกอบกับประสิทธิภาพในการควบคุมต้นทุนและรายการพิเศษจากโครงการพระราม 2 ส่วนธุรกิจที่พักอาศัยเริ่มฟื้นตัว QoQ จากการเปิดโครงการใหม่ แม้ยังหดตัวเมื่อเทียบกับปีก่อน ทั้งนี้ Backlog สิ้นงวดอยู่ที่ 7.5 พันล้านบาท (รับรู้ปีนี้ราว 26%) โดยส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียม ด้านโรงแรมแม้รายได้ลดลง YoY จากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ลดลงกระทบกับโรงแรม Hilton Pattaya แต่ RevPar ของแบรนด์หลัก (Centara และ GO!) ปรับดีขึ้นต่อเนื่อง โดยมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยรวมอยู่ที่ 75% ขณะที่มี One-Time Gain ที่เกี่ยวข้องกับการโอนพื้นที่ให้เช่าส่วนเพิ่มและการต่อสัญญาโครงการเซ็นทรัล พระราม 2 กับ CPNREIT หากไม่นับรายการดังกล่าว Core Profit จะเท่ากับ 4,186 ล้านบาท (+12%YoY, +7%QoQ) ด้าน GPM ปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ 59% (เทียบกับ 57% ในปีก่อน)

สำหรับกองทรัสต์ CPNREIT รายได้ค่าเช่าเติบโต 6.9% YoY หนุนโดยพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้นจากโครงการพระราม 2 แม้อัตรากำไรถูกกดดันจากค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคและขาดทุนจากการตีมูลค่ายุติธรรม ขณะที่ CPNCG แม้รักษาระดับรายได้และอัตราการเช่าที่สูง (97.3%) แต่เผชิญแรงกดดันจากการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ลดลงและค่าใช้จ่ายในการบริหารทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น สะท้อนข้อจำกัดของธุรกิจสิทธิการเช่าที่อายุคงเหลือลดลง

CPN ยังคงเป้าหมายการดำเนินงานสำหรับปี 2025F โดยคาดการณ์ว่ารายได้รวมสำหรับ 2H/25 จะเติบโตเป็น Double Digit เมื่อเทียบกับ 1H/25 ได้รับแรงหนุนจากธุรกิจให้เช่าและบริการ คาดว่าจะเติบโตในระดับ Mid-Single Digit หลังเปิดเซ็นทรัล กระบี่ และเซ็นทรัล พาร์ค ในขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่พักอาศัย คาดว่าจะมีรายได้รับรู้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญถึง 1.9 เท่า เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรก เนื่องจากมีการโอนโครงการคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงปลายปีนี้ เช่น โครงการ ฟีล ภูเก็ต 2, ฟีล กระบี่ และฟีล พหล 59 สเตชั่น ส่วนธุรกิจโรงแรมคาดว่าจะเติบโตในระดับ Single Digit จากปัจจัยฤดูกาลที่เป็นไฮซีซัน ของการท่องเที่ยว และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ เช่น โครงการเที่ยวดีมีคืน ขณะที่ CPNREIT มีแผน เพิ่มขนาดสินทรัพย์ เป็น 2 เท่าภายใน 8 ปีข้างหน้า และวางแผนลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมทุกๆ 2 ปี

สำหรับเป้าหมายระยะยาว 5 ปี (2025-2029) CPN ตั้งเป้าหมายการเติบโตของรายได้รวม โดยเฉลี่ยที่ประมาณ 10% ต่อปี โดยมีกลยุทธ์หลักในการเพิ่มพื้นที่ให้เช่าใหม่ประมาณ 100,000 ตารางเมตรต่อปี และเพิ่มรายได้จากศูนย์การค้าเดิม อีกประมาณ 3-4% ต่อปี โดยคาดว่าปี 26F มีแผนเปิดตัวโครงการศูนย์การค้าใหม่ 3 แห่ง (เซ็นทรัล นอร์ธวิลล์, เซ็นทรัล ขอนแก่น แคมปัส, เซ็นทรัล ภูเก็ต - ส่วนขยาย Luxury Zone) และโครงการ Mixed used 1 แห่ง (The Central บริเวณพหลโยธิน/ลาดพร้าว) ส่วนแผนระยะยาวจะเปิดโครงการค้าปลีกสยามสแควร์ (Siam Square) และ เซ็นทรัล พระราม 9 ส่วนต่อขยาย

เราคาดแนวโน้ม 4Q/25F จะเติบโต QoQ และ YoY จากเข้าสู่ช่วง High Season ของธุรกิจ Retail เนื่องจากการเปิดตัวของโครงการ Central Park และ Central กระบี่ ซึ่งมี Traffic ภายในห้างที่สูงผ่านการใช้กลยุทธ์ "Holistic partnership solution" และการนำเสนอ "One Biz" เป็นปัจจัยสนับสนุนให้ยอดขายของร้านค้าเพิ่มขึ้น รวมกับการฟื้นตัวของนักท่องเที่ยวที่สนับสนุนธุรกิจโรงแรม รวมกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ (คนละครึ่งพลัส และเที่ยวดีมีคืน) ขณะที่ธุรกิจที่อยู่อาศัยเติบโตจากการยอดโอนราว 1.9 พันล้านบาท ในเชิง Valuation มีความน่าสนใจ ราคาซื้อขายปัจจุบันอยู่บน P/E ที่ 13.45 เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลังระยะยาว (27.8 เท่า) – 1.5 SD ประกอบกับ Div. yield คาดเฉลี่ย 4% ต่อปี

แนะนำ “เคาะ” ครับ ทางปัจจัยเทคนิค ปรับตัวทดสอบยืนกรอบ Neck Line 51.25-51 และกลับตัวขึ้นยืนเหนือ SMA 5 วัน และ13ที่ทำหน้าที่เส้นแนวรับขาขึ้น ยืนเหนือมั่นคงแนวโน้มรูปแบบหัวและไหล่กลับหัว แนวต้านระหว่างวัน 54-54.50 ผ่านยืนเป็นสัญญาณซื้อยืนยันรูปแบบ แนวต้านหลัก 56.50-57/58.50

คำแนะนำ ASL

กรณี “มีหุ้น” ถือหรือซื้อเพิ่ม มีโอกาสทดสอบแนวต้าน 54.50/57/58.50

กรณี “ไม่มีหุ้น” ซื้อระยะสั้นเน้นยืนแนวรับ 53/51.50 ไม่ควรต่ำกว่า