คอนโดฯเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น โบรกมองเชิงบวก SIRI-AP เด่น
#SIRI #ทันหุ้น - บทวิเคราะห์ โดย บล.กสิกรไทย
คอนโดใหม่ใช้กลยุทธ์ที่แตกต่าง
บล.กสิกรไทยรวบรวมผลตอบรับยอดขายของโครงการคอนโดใหม่ที่เปิดตัวในไตรมาส 4/67จากบริษัทพัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ ด้วยกลยุทธ์ที่หลากหลาย ผลลัพธ์จึงแตกต่างกัน
ผู้เล่นบางรายมุ่งไปสู่ทำเลที่มีความต้องการและการแข่งขันสูง ต่างจากบริษัทพัฒนาอสังหาฯ บางราย ซึ่งใช้กลยุทธ์ที่เป็นเอกลักษณ์เพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งขัน
แม้ว่าเราจะยังคงมุมมองที่เป็นกลางและเลือก SIRI และ AP เป็นหุ้นเด่น แต่ backlog ของคอนโดที่เพิ่มขึ้นอาจทำให้มุมมองของเราเปลี่ยนไปเป็นในเชิงบวกมากขึ้น
Investment Topics
ภาพรวมผลตอบรับโครงการคอนโดใหม่ไตรมาส 4/2567 อยู่ในระดับปานกลาง เราทำการสำรวจบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ชั้นนำ 5 ราย เพื่ออัปเดตผลตอบรับจากผู้ซื้อบ้านและ/หรือผู้ลงทุนในโครงการคอนโดใหม่ 12 แห่งที่มีแผนจะถูกเปิดตัวในไดรมาส 4/2567 เราพบว่าโครงการ 10 แห่งที่ถูกเปิดตัวในเดือน ต.ค.-พ.ย. สร้างยอดขายได้เฉลี่ย 31% ส่วนอีก 2โครงการที่เหลือมีกำหนดเปิดตัวในเดือน ธ.ค. ในมุมมองของเรา แม้ว่าผลตอบรับจะอยู่ในระดับปานกลาง แต่แสดงให้เห็นว่าความต้องการโครงการคอนโดใหม่กลับมาเป็นปกติหลังจากที่ต้องเผชิญแรงกดดันอย่างหนักจากการระบาดของโควิด-19 ในปี 2562-66 ทั้งนี้ ในช่วงเวลาปกติ คอนโดใหม่จะสร้างยอดขายได้ประมาณ 30% ในช่วงเปิดตัว ก่อนที่ยอดขายจะเพิ่มขึ้นเป็นราว 70-80%เมื่อเริ่มโอนกรรมสิทธิ์หลังการก่อสร้างเสร็จสิ้นลง
กลยุทธ์ที่แตกต่างช่วยลดการแข่งขัน นอกจากการสร้างความต้องการใหม่ๆเมื่อเปิดโครงการใหม่แล้ว บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ยังใช้กลยุทธ์ที่แตกต่างกันเพื่อให้โครงการประสบความสำเร็จ โดยในไตรมาส 4/2567 AP เลือกเปิดตัวคอนโดแนวคิดใหม่ที่ตอบโจทย์ความต้องการการอยู่อาศัยในเมืองในงบประมาณที่ไม่มาก ส่วน ORI เปิดโครงการใหม่ใน จ.ภูเก็ตทั้งหมดเพื่อเจาะกลุ่มผู้ซื้อชาวด่างชาติ ขณะที่ SC SIRI และ SPALI เปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่ที่มีความต้องการสูง แต่ก็มีอุปทานที่พร้อมขายจำนวนมากเช่นกัน นอกจากนี้ SIRI และSPALI ยังเปิดตัวโครงการใหม่ในทำเลที่รองรับความต้องการในพื้นที่ เช่น ผ่านราชพฤกษ์ และจ.ขอนแก่น โดยโครงการเหล่านี้ ได้แก่ ศุภาลัย ไทม์ เจริญนคร เดอะ เบส ศรีจันทร์ ขอนแก่น ศุภาลัย เซนส์ เขารัง ภูเก็ต และ เรฟเฟอเรนซ์ เอกมัย ที่มียอดขายที่ดีกว่าค่าเฉลี่ย
โครงการคอนโดใหม่จะถูกเปิดตัวมากขึ้นในปี 2568 นอกเหนือจากความต้องการคอนโดที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและโครงการคอนโดใหม่ของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ 12 รายที่เราวิเคราะห์อยู่ น่าจะลดลงราว 30% YoY เป็นประมาณ 8 หมื่นลบ.ในปี 2567 ซึ่งถือว่าค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีก่อนเกิดโควิด-19 ระหว่างปี 2558-62 ที่ 1.42แสนลบ. แล้วเรายังมองว่ามูลค่าการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่นี้จะเพิ่มมากขึ้นอย่างมากในปี 2568 นอกจากมุมมองในแง่ดีจากบริษัทชั้นนำอย่าง SIRI ORI AP และ SPALI แล้ว ผู้เล่นระดับที่เน้นลูกค้าระดับบนและเฉพาะกลุ่มอย่าง SC มีแนวโน้มที่จะเร่งเปิดตัวคอนโดใหม่ในปี 2568 เช่นกัน นอกจากนี้ ANAN และ LPN อาจใช้กลยุทธ์เชิงรุกมากขึ้นในการเปิดตัว หลังจากไม่มีการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ และมีโครงการคอนโดเพียงแห่งเดียวในปี 2567 ตามลำดับ
Valuation and Recommendation
เราคงคำแนะนำที่เป็นกลางต่อกลุ่มที่อยู่อาศัย แม้ว่าเราจะเห็นการฟื้นตัวของกำไรที่แข็งแกร่งในไตรมาส 4/2567 ซึ่งได้รับแรงหนุนจากการโอนกรรมสิทธิ์ backlog ของคอนโดจำนวนมาก และ backlog ของคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้นในระบบอย่างค่อยเป็นค่อยไปจะส่งผลดีต่อแนวโน้มธุรกิจ แต่การเติบโตของกำไรที่ติดลบในปี 2567และแรงกดดันต่ออัตรากำไรในครึ่งหลังของปี 2567ถึงครึ่งแรกของปี 2568จากการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดที่ใช้ในการระบายสินค้าคงเหลือที่ยังไม่ได้ขายออกไปจะบดบังทิศทางการฟื้นตัวข้างต้น ทั้งนี้เราอาจเปลี่ยนมุมมองของเราไปเป็นในเชิงบวกสำหรับกลุ่มธุรกิจนี้ หากทิศทางของ backlog ยังคงเพิ่มขึ้นโดย ณ ปัจจุบัน เรายังเน้นผู้ที่สร้างยอดขายได้ดี โดยเลือก SIRI และ AP เป็นหุ้นเด่นของเรา