ต่างชาติยังซื้ออสังหาฯ ไทย แต่โจทย์ใหญ่ยังอยู่ที่กำลังซื้อคนไทย

ท่ามกลางกำลังซื้อในประเทศที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยจำนวนมากเริ่มหันไปให้ความสำคัญกับตลาดต่างชาติมากขึ้น โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ยังได้รับความสนใจจากนักลงทุนและผู้ซื้อจากหลายประเทศ แม้ภาพรวมตลาดจะเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจและกำลังซื้อในประเทศที่ชะลอตัว

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ในไตรมาส 1 ปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ 3,241 ยูนิต ลดลง 17.3% จากปีก่อน คิดเป็นมูลค่า 13,464 ล้านบาท ลดลง 17.9%

แม้จำนวนและมูลค่าการโอนจะลดลง แต่ต่างชาติยังมีบทบาทสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยคิดเป็น 13.6% ของจำนวนการโอนทั้งหมด และคิดเป็น 23.9% ของมูลค่าการโอนทั้งหมด หรือกล่าวได้ว่า ทุก ๆ เงิน 100 บาทที่เกิดจากการโอนคอนโดมิเนียมในประเทศไทย เกือบ 24 บาท มาจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติ

ต่างชาติยังซื้อ แต่จีนเริ่มชะลอ

หากเจาะลึกลงไปในโครงสร้างผู้ซื้อ จะพบว่าตลาดกำลังเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ

ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ชาวจีนเป็นกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมรายใหญ่ที่สุดของไทย แต่ในปี 2569 สถานการณ์เริ่มเปลี่ยนไป

ข้อมูล REIC ระบุว่า ไตรมาส 1 ปี 2569 ผู้ซื้อชาวจีนโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในไทย 906 ยูนิต ลดลง 38.8% คิดเป็นมูลค่า 3,493 ล้านบาท ลดลง 42.9%

ปัจจัยสำคัญมาจากเศรษฐกิจจีนที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ หลังเผชิญวิกฤตภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อเนื่อง รวมถึงมาตรการควบคุมการเคลื่อนย้ายเงินทุนออกนอกประเทศ ส่งผลให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศชะลอลง

ในทางตรงกันข้าม ผู้ซื้อชาวรัสเซียกลับเติบโตสวนกระแส โดยมียอดโอน 383 ยูนิต เพิ่มขึ้น 33% และมีมูลค่า 1,665 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 68.7%

แนวโน้มดังกล่าวไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะในไทย แต่พบในหลายเมืองท่องเที่ยวทั่วโลก หลังสงครามรัสเซีย-ยูเครนทำให้ชาวรัสเซียจำนวนหนึ่งมองหาทางเลือกในการลงทุน การอยู่อาศัย และการถือครองทรัพย์สินในต่างประเทศมากขึ้น

นอกจากรัสเซียแล้ว ผู้ซื้อจากอินเดีย เมียนมา และตะวันออกกลาง ก็เริ่มมีบทบาทเพิ่มขึ้นเช่นกัน สะท้อนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังกระจายฐานลูกค้าต่างชาติ และไม่สามารถพึ่งพาประเทศใดประเทศหนึ่งได้เหมือนในอดีต

ภูเก็ต เมืองทองของอสังหาฯ ไทย

หนึ่งในพื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์จากกำลังซื้อของต่างชาติมากที่สุด คือ จังหวัดภูเก็ต

ข้อมูล REIC ระบุว่า ไตรมาส 1 ปี 2569 ภูเก็ตมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย 2,548 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.9% และมีมูลค่า 10,365 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 34.9%

สิ่งที่น่าสนใจคือ มูลค่าการโอนเติบโตเร็วกว่าจำนวนหน่วยเกือบ 2 เท่า สะท้อนว่าตลาดกำลังเติบโตในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับบนและกลุ่มลักชัวรีมากขึ้น

ตลอดช่วงหลายปีที่ผ่านมา ภูเก็ตกลายเป็นจุดหมายสำคัญของนักลงทุนจากรัสเซีย จีน อินเดีย คาซัคสถาน และตะวันออกกลาง โดยเฉพาะกลุ่มที่มองหาบ้านพักตากอากาศ บ้านหลังที่สอง หรือการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า

จุดแข็งของภูเก็ตไม่ได้มีเพียงอสังหาริมทรัพย์ แต่รวมถึงคุณภาพชีวิต โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาลเอกชน สนามบินนานาชาติ และการเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลก ทำให้หลายฝ่ายมองว่า ภูเก็ตกำลังพัฒนาไปสู่เมืองตากอากาศนานาชาติที่ขับเคลื่อนด้วยกำลังซื้อจากต่างประเทศมากขึ้นเรื่อย ๆ

บ้านไม่เกิน 7 ล้าน ยังเป็นตลาดหลัก

แม้ต่างชาติจะมีบทบาทมากขึ้นในบางพื้นที่ แต่เมื่อมองภาพรวมทั้งประเทศ กำลังซื้อหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมาจากคนไทย

ข้อมูล REIC ระบุว่า กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มีการโอนกรรมสิทธิ์รวม 69,447 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.7% มูลค่า 141,242 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.5% และคิดเป็นมากกว่า 95% ของจำนวนการโอนทั้งหมด

ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังขับเคลื่อนด้วยผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง โดยเฉพาะกลุ่มครอบครัวไทยและผู้ซื้อบ้านหลังแรก

ขณะที่ตลาดบ้านระดับบนและอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงกว่า 7 ล้านบาท กลับชะลอตัวลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า

นั่นหมายความว่า แม้ต่างชาติจะเข้ามาช่วยพยุงตลาดคอนโดมิเนียมในบางจังหวัด แต่อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังขึ้นอยู่กับกำลังซื้อของคนไทยเป็นหลัก

บทเรียนจากญี่ปุ่น เมื่ออสังหาฯ ต้องเปลี่ยนจาก Volume เป็น Value

พิพัฒน์ เหลืองนฤมิตชัย กรรมการผู้จัดการและหัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ กลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร (KKP) มองว่า ไทยกำลังเผชิญโจทย์คล้ายกับญี่ปุ่นเมื่อ 20-30 ปีก่อน

ทั้งเศรษฐกิจที่เติบโตช้าลง อัตราการเกิดลดลง สังคมสูงวัย และตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มอิ่มตัว

ผลที่เกิดขึ้นในญี่ปุ่นคือ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากต้องเปลี่ยนแนวคิดจากการเติบโตด้วย “ปริมาณ” หรือ Volume ไปสู่การเติบโตด้วย “มูลค่า” หรือ Value

จากเดิมที่แข่งขันกันสร้างโครงการจำนวนมาก กลายเป็นการแข่งขันกันสร้างคุณค่าและตอบโจทย์ลูกค้าเฉพาะกลุ่มมากขึ้น

หลายบริษัทหันไปจับตลาด Niche Market เช่น ผู้สูงอายุ สุขภาพและเวลเนส โรงเรียนนานาชาติ หรืออสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม ซึ่งยังมีความต้องการเติบโตต่อเนื่อง

ขณะเดียวกัน ยังขยายธุรกิจสู่รูปแบบที่สร้างรายได้ประจำ หรือ Recurring Income ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่า การบริหารอาคาร เซอร์วิสเรสซิเดนซ์ หรือธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

อนาคตอสังหาฯ ไทย อยู่ที่การปรับตัว

บทเรียนจากญี่ปุ่นกำลังสะท้อนมายังประเทศไทยอย่างชัดเจน

ในวันที่ประชากรเติบโตช้าลง กำลังซื้อไม่ได้ขยายตัวเหมือนในอดีต และการแข่งขันรุนแรงขึ้นทุกปี สูตรสำเร็จแบบเดิมอาจไม่เพียงพออีกต่อไป

คำถามสำคัญของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยในวันนี้ จึงอาจไม่ใช่จะขายบ้านได้กี่ยูนิต หรือเปิดโครงการใหม่ได้กี่แห่ง

แต่คือจะปรับตัวอย่างไร ในวันที่ตลาดกำลังเปลี่ยนผ่านจากยุคแห่งการเติบโตด้วยปริมาณ ไปสู่ยุคแห่งการเติบโตด้วยคุณภาพ

เพราะในโลกเศรษฐกิจยุคใหม่ ผู้ที่อยู่รอดได้ดีที่สุด อาจไม่ใช่ผู้ที่ใหญ่ที่สุด แต่คือผู้ที่ปรับตัวได้เร็วที่สุด